【2024年】親名義の空き家は売却できる？売却方法やポイントを解説！

通常、不動産の売却は名義人しかできません。
けれど、さまざまな事情によって、親名義の空き家を売却したいこともあるでしょう。
そこで今回は、親名義の空き家を売却する方法やポイントについて解説します。
愛知県稲沢市で親名義の空き家の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。
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親名義の空き家を売却①子どもが売却できる2つの方法とは

空き家を所有していて、今後利用する予定がない場合は、早めの売却がおすすめです。
なぜなら、だれも住んでいない空き家は老朽化が急速に進むからです。
老朽化を遅らせるためには、定期的に管理をしなくてはならず、手間や時間がかかるでしょう。
また、不動産の使用状況にかかわらず固定資産税が課されることも、早めに売却したほうが良い理由です。
ただし、売りたい空き家の名義がご自身ではなく、親名義のこともあるでしょう。
たとえば、両親が老人ホームに入居して実家が空き家になるケースや、親から相続した実家を使わないケースなどです。
親が健在でも、「いろいろと不安なので、息子に売却してほしい」「親には難しいので、こちらで手続きをしたい」などの場合は、代理による売却が可能です。
また、相続した不動産は親名義なので、そのままでは売却できません。
そこで、子どもが親名義の空き家を売却する方法を、確認しておきましょう。

子どもが親名義の空き家を代理で売る方法

親が健在で、子どもが親名義の空き家を売却したいときは、代理人になる方法があります。
代理人とは、本人に代わって法律行為を実行できる方のことです。
不動産売却は法律行為に該当するので、本来は名義人しかおこなうことができません。
けれど代理人になると、本人に代わって法律行為を実行できるので、空き家の売却ができるのです。
ただし、代理人になるためには委任状が必要です。
親から口頭でお願いされただけでは、代理人になることはできないので注意しましょう。
なお、代理人に売却を任せた場合でも、一度は名義人の本人確認がおこなわれます。
委任状だけを信じて代理人と不動産取引をすることは、買主にとってリスクが高いため、名義人の意思が確認されるのです。
もし、認知症などによって名義人に意思能力がない場合は、代理人による売却はできないので注意しましょう。

親名義の空き家を相続して子どもが所有者として売る方法

先述のとおり、不動産を相続した時点では、名義人は親のままです。
そのため、相続した空き家などを売りたいときは所有権移転登記をおこない、名義を変更する必要があります。
名義を変更したあとは、子どもが所有者として空き家を売却できます。
なお、相続にともなう所有権移転登記は相続登記と呼ばれ、2024年4月から義務化されることが決まりました。
期限内に手続きをおこなわないと、ペナルティを科される可能性があります。
そのため、相続した空き家をすぐに売却する予定はなくても、相続登記は早めにおこないましょう。

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親名義の空き家を売却②認知症になったときの売却方法とは

親が健在で、子どもが親名義の空き家を売却したいときは、代理人になる方法があります。
ただし、代理人が不動産を売却する際は名義人の意思が確認されるので、認知症などによって意思能力が十分ではなくなってしまうと、この方法を使うことができません。
そのような際に利用できる方法が、成年後見制度です。

認知症になった親名義の不動産を売却できる成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症などによって意思能力が低下した方を、法的に支援や保護する制度です。
支援をする方は成年後見人、支援される方は成年被後見人と呼ばれます。
成年後見人は、成年被後見人の生活や医療介護、財産管理など、本人の保護や支援につながる行為ができます。
成年被後見人のために必要だと判断された場合は、不動産売却も可能です。
そのため、子どもが成年後見人になると、親名義の空き家を売却できる可能性があります。
成年後見制度には、法定後見制度と任意後見制度があるので、違いを確認しておきましょう。

法定後見制度と任意後見制度の違いとは

法定後見制度は、すでに認知症などによって意思能力がなくなった場合に利用する制度です。
法定後見人は、家族などの申立てによって家庭裁判所が選任します。
子どもを法定後見人として推薦することはできますが、選任されるとは限らないので注意が必要です。
一般的には、弁護士や司法書士などの資格を有した第三者が選ばれます。
そのため、子どもが後見人になりたい場合は、任意後見制度を利用したほうが良いでしょう。
こちらは、本人の意思能力が十分あるうちに、任意後見人や支援の内容を決めておく制度です。
任意後見人は本人が選べるので、事前に手続きをしておけば、子どもを任意後見人にすることができます。
任意後見人になれば、親が認知症などになった場合に、銀行口座の管理や親名義の空き家の売却などがおこなえます。
ただし、認知症などによって意思能力がすでになくなっていると、任意後見制度は利用できません。
「子どもを後見人にしたい」「親の後見人になりたい」などの希望がある場合は、早めに任意後見制度の手続きをしておきましょう。

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親名義の空き家を売却③売却する際のポイントとは

不動産売却には、押さえておくべきポイントがあります。
ポイントを押さえるべき理由は、トラブルの回避や負担軽減につながる可能性があるからです。
そこで、親名義の空き家を売却する際に覚えておきたい3つのポイントについて、確認しておきましょう。

親名義の空き家を売却する際のポイント1：境界線

境界線に関するトラブルは、不動産トラブルのなかでも多いものです。
境界線が確定していれば問題ありませんが、確定していない場合は、隣接する土地の所有者とトラブルになる可能性があります。
そのような不動産は、購入検討者に避けられてしまい、なかなか売れないことが考えられます。
親名義の空き家を売却する場合は、境界線が確定しているかどうかを確認することが大切です。
売却前に境界線を確認して、未確定の場合は確定測量をおこない、境界線の問題を解決しておきましょう。

親名義の空き家を売却する際のポイント2：契約不適合責任

売却した不動産の品質などが契約した内容と異なる場合、売主は契約不適合責任を負ってしまいます。
契約不適合責任を負わないためには、物件の破損や不具合などを正確に把握して、契約書にもれなく記載する必要があります。
けれど、不動産が親名義の場合は、物件の状態をきちんと把握できていないことがあるでしょう。
そのため、契約不適合責任を問われるリスクが高まってしまいます。
親名義の空き家は、売却前に物件の状態をしっかりと調べて、破損や不具合などを正確に把握しておきましょう。

親名義の空き家を売却する際のポイント3：売却する時期

トラブル回避以外にも、親名義の空き家を売却する際に知っておきたいポイントがあります。
たとえば、相続した空き家を売却する際に「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用するときは、売却時期に注意が必要です。
相続開始から3年を経過した年の12月31日までに売ることが、要件に含まれているからです。
特例を使う予定がなくても、空き家は所有しているだけで管理の手間や税金がかかるので、活用予定がない場合は早めに売却を検討しましょう。

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まとめ

空き家を所有していると、管理の手間や税金がかかります。
空き家が親名義でも、子どもが売る方法はあるので、早めに売却を検討したほうが良いでしょう。
売却する際は、トラブルの発生を防ぐポイントをしっかりと押さえておきましょう。
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