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【不動産売却】空き家売却によって得られる税制優遇！3,000万円控除の要点まとめ
2026-05-28
この記事でわかること
- ・取得費加算の特例は譲渡所得を抑えるための
制度 - ・空き家の特別控除と取得費加算の特例は併用
不可 - ・稲沢市で特例を使うには、被相続人居住用家屋等確認書の取得が必要
「親から引き継いだ稲沢市の空き家を売りたいけれど、税金で手元に残るお金が減るのでは」と不安を感じていませんか。空き家売却では、条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例や、相続税の一部を取得費に加算できる制度があります。
稲沢市の空き家率は平成30年時点で11.1％。
放置せず早めに売却方針を決めることが大切です。
参照：稲沢市「稲沢市空家等対策計画」（2026年5月12日確認）
空き家売却で使える税制優遇の種類
空き家を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
売却価格：空き家を売った金額
取得費：購入時の価格や購入時にかかった費用
譲渡費用：仲介手数料、測量費、売却のための解体費など
譲渡所得：売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた利益
空き家を売却しても、この税金が高くなると手元に残るお金が減ってしまいます。
そこで活用したいのが、以下の2つの税制優遇です。
① 空き家の特別控除：最大3,000万円を差し引ける制度
相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
この特例は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までに売却（譲渡）された物件が対象です。なお、令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合に控除額が最大2,000万円となります。
この制度は、築年数や居住状況、売却期限などの条件が細かく定められているため、売却前の確認が欠かせません。
参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（2026年5月12日確認）
② 取得費加算の特例：相続税を支払った人が対象
相続税を支払った方は、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」も確認しましょう。
この制度は、相続税額のうち一定金額を売却した財産の取得費に加算できる制度です。取得費が増えると譲渡所得が減るため、結果として譲渡所得税の負担を抑えられます。
この特例を利用するためには以下の要件に当てはまっている必要があります。
- ・相続や遺贈により財産を取得した人である。
- ・財産を取得した人に相続税が課税されている。
- ・財産を相続した翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している。
| 制度 | 主な内容 | 向いている方 |
|---|---|---|
| 空き家の特別控除 | 最大3,000万円を控除 | 古い実家を売却する方 |
| 取得費加算の特例 | 相続税の一部を取得費に加算 | 相続税を支払った方 |
空き家の売却で
節税できるって本当？
空き家の3,000万円特別控除を受ける条件と稲沢市での手続き
築年数・居住状況・売却期限を確認する
空き家の特別控除を受けるには、主に以下の条件を確認します。
- ・昭和56年5月31日以前に建築された家屋
- ・区分所有建物登記がされていない
- ・相続開始前に被相続人以外の居住者がいない
- ・相続後に事業用・貸付用・居住用に使用して
ない - ・相続から3年を経過する年の12月31日までに
売却 - ・売却代金が1億円以下
特に注意したいのは、相続後に誰かが住んだり、貸付用として使ったりした場合です。
その場合、特例の対象外になる可能性があります。
令和6年以降は売却後の解体や耐震改修も対象
以前は、売却前に耐震改修をするか、建物を取り壊して土地として売却する流れが中心でした。
しかし、令和6年1月1日以後の譲渡では、売却後から翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合も、一定の条件を満たせば対象に加わります。
参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」(2026年5月12日確認)
被相続人居住用家屋等確認書は稲沢市で
取得する
空き家の特別控除を受けるには、「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。
稲沢市では、建築課窓口で確認書を発行しており、申請書と必要書類を提出する流れになっています。発行までは1週間程度かかるため、確定申告の直前ではなく、売却準備の段階で動き出すと安心です。
また、稲沢市の空家等対策計画では、空き家の発生抑制・適正管理・利活用を柱に、老朽化による危険性を踏まえた段階的な対策が重要とされています。
賃賃・居住・事業利用をすると特例が使えない可能性がある
相続後の空き家は、「一時的な居住」「事業利用」といった判断が税制優遇に影響することがあります。
国税庁では、相続の時から譲渡の時まで、事業用・貸付用・居住用に使われていないことを要件の一つにしています。
参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」(2026年5月12日確認)
空き家の売却で
節税できるって本当？
空き家売却の税制優遇に関するFAQ
- Q1.特別控除と取得費加算の特例は併用できる？
- A1. 同じ物件には併用できません。
-
空き家の特別控除は譲渡所得から最大3,000万円を差し引く制度で、取得費加算の特例は相続税の一部を取得費に加える制度です。
どちらが有利かは、売却益と相続税額をもとに比較しましょう。
- Q2.稲沢市の空き家を解体してから売却しても特例は使える？
- A2. 条件を満たせば使えます。
-
相続後から解体まで、さらに解体後から売却まで、事業用・貸付用・居住用に使っていないことなどが必要です。令和6年以降の譲渡では、売却後に一定期限まで取壊しを行うケースも対象になる場合があります。
- Q3.相続登記が終わっていなくても売却の相談は可能？
- A3. 相談は可能です。
-
ただし、実際に売却するには相続登記を済ませ、名義を整理する必要があります。
令和6年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の登記が必要です。
参照：法務局「相続登記が義務化されました」(2026年5月12日確認)
まとめ
空き家売却の税制優遇は、制度を知っているだけでは活用できません。築年数、居住状況、売却期限、解体の時期、必要書類まで確認して初めて、手元に残る金額を守ることにつながります。
稲沢市で相続した空き家を売却するなら、税制優遇の条件と確認書の取得準備を早めに進めましょう。
期限を過ぎて後悔する前に、売却価格と税金の見通しを確認することが大切です。
渡邉友浩
部署：代表取締役
資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう！！』『早く売却してくれてありがとう！！』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう！！』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。
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