【不動産売却】私道に面した土地の売却は難しい？トラブル回避のための確認事項

私道に面した土地売却が難しい理由と確認すべき権利関係

私道と公道の違い

私道とは、国や市町村ではなく、個人や法人などが所有している道路のことです。公道と異なり、道路の所有者や共有者がいるため、通行や工事、ライフラインの引き込みについて確認事項が増えます。

稲沢市では、市道認定されている道路の概略位置を確認できる「稲沢市道 認定路線網図」が公開されています。ただし、図面は参考情報のため、最新状況や幅員などは用地管理課への確認が必要です。
参照：稲沢市「稲沢市道 認定路線網図」（2026年5月11日確認）

通行・掘削承諾書がないと売却時に不安視される

家を建て替える場合、水道管やガス管などを道路の下に通すため、地面を掘る工事が必要になることがあります。
このように道路の地面を掘る作業を「掘削」といいます。

私道所有者から通行や掘削の承諾を得ていない場合、買主は将来の建て替えやライフライン工事に不安を感じます。そのため、通行・掘削承諾書の有無は、購入判断や住宅ローン審査に影響する重要な資料です。

私道の持分がない場合は費用負担や工事承諾が問題になる

私道の持分とは、道路部分に対する所有権の割合です。持分がない場合でも売却自体は可能ですが、通行方法、補修費、工事承諾などを巡ってトラブルになる場合があります。
また、私道が複数人の共有になっている場合は、補修や工事の内容によって必要な同意の範囲が変わります。

民法第251条では、共有物に変更を加える場合、原則として他の共有者の同意が必要とされています。一方で、形状や効用に著しい変更を伴わない行為は扱いが異なるため、すべての工事で必ず共有者全員の同意が必要とは限りません。
また、共有者の所在がわからない場合でも、一定の要件を満たせば裁判所の判断により変更を進められる制度があります。

境界・登記・ライフラインの確認も必要

私道に面した土地では、どこまでが自分の土地で、どこからが道路なのかを明確にしておく必要があります。
境界が不明確なままだと、買主が不安を感じ、売却条件や契約手続きに影響する場合があります。また、水道・ガス・電気・通信などの引き込み状況も確認しましょう。

私道に面した土地を売却するための準備

登記簿・公図・測量図で私道持分を確認
する

まずは、土地と道路部分の権利関係を確認します。

確認したい主な書類は以下のとおりです。

• ・登記事項証明書
• ・公図
• ・地積測量図
• ・境界確認書
• ・通行・掘削承諾書

道路部分の地番に自分の名前があるか、持分割合はどうなっているかを確認しましょう。
古くからの住宅地では、土地と道路の権利関係が複雑になっている場合があるため注意が必要です。

通行・掘削承諾書の内容を確認

すでに通行・掘削承諾書がある場合でも、以下の項目を確認する必要があります。

• ・対象となる土地や私道の地番
• ・通行できる範囲
• ・掘削や復旧工事の可否
• ・承諾者が現在の所有者と一致しているか
• ・将来の買主にも承諾内容が引き継がれるか

古い承諾書では、現在の所有者や土地の状況と合わない場合があります。
売却前に不動産会社や専門家へ確認しておくと、契約時のトラブル防止につながるでしょう。

境界確認や公共用地との関係も整理

私道だけでなく市が管理する道路や水路と接している場合は、公共用地との境界確認も重要です。
稲沢市では、市が管理する道路・水路との境界立会いを希望する場合、必要書類を揃えて用地管理課へ申請する案内があります。
参照：稲沢市「道路・水路の境界立会い」（2026年5月11日確認）

土地の売却では、境界が明確であるほど買主に説明しやすくなります。状況によっては、土地家屋調査士へ測量や境界確認を依頼する流れになるでしょう。

私道に「持分あり」と「持分なし」で売却はどう変わる？

解決が難しい場合は売却方法を見直す

私道所有者が多い場合や、承諾取得が難しい場合は、売却活動の前に方針を整理しましょう。通常の売却に向けて権利関係を整える方法もあれば、現状を理解した不動産会社へ相談する方法もあります。

稲沢市で私道に面した土地を売却するなら、地域事情と権利調整に詳しい会社へ早めに相談することが重要です。

私道に面した土地の売却に関するFAQ