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2023年版|稲沢市で土地がなかなか売れない場合どうする?



2023年版|稲沢市で土地がなかなか売れない場合どうする?
稲沢市、清須市の不動産売買専門店 ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。
私たち、(株)不動産トータルサポートには年間300件を超える不動産の売却相談を頂きます。 全てのお客様がすぐに売り出しという訳ではないのですが、多くのお客様が査定させて頂き、販売スケジュールをご説明後、販売活動の開始という流れになります。
いざ販売活動が始まると、早く買主を見つけて成約したいと思うでしょう。しかし、土地の売却は簡単なことではありません。土地の広さや形状、周辺環境や利便性、建築条件や法規制など、様々な要因が影響します。そのため、土地の需要と供給のバランスが崩れて、買主が現れないまま長期間にわたって売りに出されている土地も少なくありません。このような状況に陥ると、不動産会社や税金などの費用がかさみ、手元に残る金額が減ってしまいます。また、売れ残りのイメージがついてしまうと、さらに買主の興味を失わせてしまう可能性もあります。そこで、今回は、土地が売れない理由を分析し、売れないとどんなデメリットがあるのかを説明します。さらに、売れない場合にどうすればよいのか、有効な対処方法をご紹介します。愛知県稲沢市で土地を販売中の方や土地の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身 南山大学法学部卒 業界歴 24年
保有資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産(空き家)、相続のお悩みもお気軽にご相談ください!!
年間100件以上の売却相談を頂いています!!


土地が売れない理由はなぜ?


私は、稲沢市近郊の不動産売却にかかる期間の目安は、約4〜9か月とご説明しています。これはあくまで弊社の平均的な数字であり、個々の土地の特性や市場の状況や売り出し金額によって変動します。例えば、土地の立地や広さ、形状、用途、周辺環境などの物件の特徴や、需要と供給のバランスや価格相場などの市場の動向によって、売却期間は大きく変わる可能性があります。
もしも、あなたが土地を売り出してから6か月以上経っても買い手が見つからない場合は、何らかの原因があると考えられます。その原因を突き止めて対策を講じることが重要です。そのためには、売れない理由について知っておく必要があります。

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相場よりも高い金額で販売している?


【重要】真剣に土地探しをされているお客様は相場を把握しています。
現代社会では、インターネットの普及によって、スマートフォンやパソコンなどを使って、不動産の相場を簡単に調べることができるようになりました。このように、不動産の価格情報が手軽に入手できることは、土地売却の際にもメリットがあります。しかし、相場を知るだけでは、土地売却の成功には不十分です。なぜなら、相場はあくまで目安であり、実際の売買価格は物件の状況や交渉次第で変わるからです。また、相場は常に変動しており、過去のデータと現在のデータとでは大きく異なる可能性もあります。したがって、土地売却をおこなう際には、相場だけでなく、他の要素も考慮する必要があります。特に重要なのが、売り出し価格の設定です。ほとんどの方が相場を知ったうえで土地探しをおこなうため、相場よりも高いとなかなか売却できません。6か月以上たっても売却できない場合は、売り出し価格の見直しをおこないましょう。もし相場からかけ離れた値段設定になっている場合は、相場に見合った価格に値下げする必要があります。値下げすることで、買い手の反応が増える可能性が高まります。ただし、値下げする際には、適切なタイミングや幅を考えることも重要です。値下げするタイミングや幅は、物件の特徴や市場の状況に応じて変える必要があります。値下げするタイミングや幅については、不動産会社や専門家に相談して決定しましょう!

条件が悪い土地を相場で販売していませんか?


【重要】条件に見合った価格設定が必要
土地売却において、土地そのものや立地の条件が良いかどうかは、売れやすさに大きく影響します。土地そのものや立地の条件が悪いと、買い手がつきにくくなります。たとえば以下のような土地は需要が低いため、売れるのに時間がかかる可能性があります。
①土地の形状がいびつで使い勝手が悪い
②土地面積が極端に大きい(または小さい)
③周辺にごみ処理施設などの嫌悪施設がある
④道路に面しておらず再建築不可となっている
これらの条件を、変えることが難しい場合が多いです。しかし、それでも売却を諦める必要はありません。
売却に繋げるには、条件に見合った価格設定をおこなう必要があります。相場と同等の価格で売り出してもなかなか売却できません。条件が悪い土地は、相場よりも安く設定することで、買い手の興味を引くことができます。また、条件が悪いことを隠さずに正直に伝えることも大切です。不動産会社や専門家に相談して、適正な価格や魅力的な広告文を作成しアピールしましょう!

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初心者


境界を曖昧にしていませんか?


【重要】買主様の不安要素は可能な限り解消する

私が不動産業に従事し始めた二十数年前は、境界明示に対する業界の認識が今よりざっくりしていたことを覚えています。

相続した古い土地などは、長年放置されていたり、測量をしたことがなかったり、隣地との境界が曖昧になっていることがよくあります。しかし、このような状態で土地を売却しようとすると、様々なトラブルに巻き込まれる可能性が高くなります。たとえば、隣地所有者と境界線の認識に相違があり、建物を建てる際に揉めるなどです。

新たにお家を建てようとする買主様は、隣接地の方と揉めたくないと思うことは当然です。『境界非明示』の条件で売却活動をしていませんか?

境界についてご不安要素がある場合は別として、販売活動前に確定測量をする必要はありませんが、測量会社に依頼して仮測量をされることをおすすめします。

確定測量とは、全ての隣接地との境界について隣接所有者との立ち会いをもとに境界確認を行う測量のことです。

仮測量とは土地の現状の状況を把握するための測量です。 境界杭や構造物(道路側溝、ブロック塀)の現地に存在するものを基準に測量をして、土地のおおよその寸法・面積・越境物の有無を知りたいときに行う測量です。(現況測量ともいいます。)

仮測量をすることにより、測量のプロからみた懸念点(越境など)も把握できますし、買主様が住宅のプランを作成する際により具体的に作成できるため、より安心して検討をして頂きやすくなります。


土地が売れない場合のデメリット



【重要】ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートは売れるまでとことんお付き合いします!

土地売却において、なかなか買い手が見つからないという状況に直面することがあります。このような場合、売却を断念して、土地を所有し続けるという選択肢も考えられます。しかし、長期間所有し続けるとなると、以下のようなデメリットが生じます。


言わずと知れた税金の負担

私たちは、土地を所有しているだけで、毎年、固定資産税という税金を支払わなければなりません。この税金は、土地の価値に応じて課されるもので、土地の利用状況に関係ありません。つまり、土地を活用していなくても、同じ額の税金がかかります。さらに、土地が市街化区域にある場合は、固定資産税に加えて都市計画税という税金も支払わなければなりません。この税金は、都市計画事業の費用を負担するために課されるもので、土地の価値に応じて算出されます。固定資産税と都市計画税を求める計算式は以下のとおりです。

固定資産税:固定資産税評価額×1.4%

都市計画税:固定資産税評価額×0.3%

これらの税金は、土地のうえに住宅が建っている場合は、一定の条件を満たすと軽減措置を受けられます。しかし、更地は軽減措置の適用外なので、支払う税金の負担も大きくなります。売却期間が長引くほど税負担も大きくなるため、早めに売却できるよう対策が必要でしょう。


管理が大変

土地は、定期的に管理しないと、様々な問題が起こります。まず、雑草が生い茂ると、害虫や害獣が住み着きやすくなります。これらの生き物は、フンやにおいを出し、近隣住民とのトラブルの原因になるかもしれません。特に、ネズミなどの害獣は、農作物や家屋にも被害を与える可能性があります。次に、管理されておらず荒れた土地は人が寄り付かないため、放火や不法投棄など犯罪のターゲットにされやすくなります。土地の管理不足が原因で放火が起き、近隣住民にまで被害が及んだ場合、所有者が責任を負わなければなりません。このような事態を防ぐには、定期的に現地を訪れ管理する必要があります。


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土地が売れない場合はどうしたら良い?


売れるように工夫をする
土地を売却する際には、土地そのものに問題がないかどうかを確認することが重要です。土地に問題があると、買主が見つからないか、価格が下がってしまうかのどちらかになります。そのため、土地に問題がある場合は、その原因を改善することで、売却の成功率を高めることができます。例えば、土地が大きすぎて買主のニーズに合っていない場合は、分筆して土地を小さく分けてから売り出すと良いでしょう。土地が小さくなれば、その分価格を落とせるため、買主も購入しやすくなります。ただし、土地を分筆後に売却する際は、宅地建物取引業法における反復継続に注意が必要です。反復継続とは、繰り返し不動産取引をおこなうことを意味します。宅建免許を持たない個人が、不特定多数の方に不動産を継続して販売することは認められていません。そのため、分筆後の土地を複数回にわけて売却すると、反復継続的取引とみなされ罰則を受ける可能性があります。このようなリスクを避けるためにも、広い土地をすべて売りたい場合は、分筆前に不動産会社にご相談ください。不動産会社が土地を一括で買い取り、その後分譲地として販売する方法もあります!
売れない場合は価格変更もやむなし
土地を売却する際には、土地価格が適正であるかどうかを確認することが重要です。土地価格は、土地の広さや立地、形状、利便性などによって変わります。しかし、これらの要素だけではなく、市場の需要や供給のバランスも影響します。先述したように、売り出し価格が相場に見合っていないと売れ残る原因となります。もし売り出し価格が相場よりも高いと感じたら、現在の価格から10%を目安に値下げすると良いでしょう。少額だと値下げに気付いてもらえず、かといって大幅に値下げすると不審に思われてしまう可能性があります。値下げする際は、不動産会社にホームページなどで大々的に告知することも忘れずにお願いしましょう!値下げしたことを知らせることで、買主様の興味を引くことができます。

不動産会社に買取ってもらう
土地が長期間売れない場合には、不動産会社に買取を依頼するという方法もあります。 買取とは、不動産会社が土地を直接所有することで、売主となるあなたに代わって土地の管理や販売を行うことです。 この方法のメリットは、仲介の場合と違って、買主様を探す必要がないことです。 不動産会社の買取査定金額が納得できるものであれば、買取での売却をおすすめします。買取はスピーディーに進められるので、早ければ1週間以内に売買契約を締結可能です。

↓動画で解説します!おうちノウハウ講座!是非、ご覧ください!!

ノウハウ動


気になる市場動向は??


少しお話がそれますが、国土交通省が9月20日に、令和5年都道府県地価調査を公表しました。
地価調査は、 国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が、毎年7月1日時点における標準価格を判定するものです。土地取引規制に際しての価格審査や地方公共団体等による買収価格の算定の規準となることにより、適正な地価の形成を図ることを目的としています。
これによると、令和4年7月からの1年間の地価動向は、全国平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。
三大都市圏では、全用途平均・商業地は、東京圏では11年連続、大阪圏では2年連続、名古屋圏では3年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。住宅地は、東京圏、名古屋圏では3年連続、大阪圏では2年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。地方圏では、全用途平均・住宅地は31年ぶり、商業地は4年ぶりに上昇に転じました。地方四市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも11年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。その他の地域では、全用途平均は30年続いた下落から横ばいに転じ、商業地は32年ぶりに上昇に転じました。(国土交通省HPより引用)

二極化がさらに拡大
全国的には、土地の価格が上がっているという印象ですが、交通の利便性が高いエリアとそうでないエリアの価格差がさらに拡大していると感じています。
少子化により住宅需要は縮小の一途です。また、高齢化の加速化により、できるだけ生活利便性の高いエリアにお引越しをしたいとお考えの高齢者の方も増えています。
下の図をご覧ください。(市町村単位の動向の為、市町村の中の利便性が高いエリアが上昇を押し上げている結果だと思いますが)
西尾張エリアで考えますと、JR、名鉄本線の主要駅がある市は上昇しています。
それ以外のエリアは現状維持または下降気味の傾向にあります。


マンガ売却編


まとめ


土地がなかなか売れずご不安に思っていらっしゃる方も多いと思います。

ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートは、稲沢市、愛西市に3拠店を構え地域に密着した会社です。また、ベテランスタッフが多く市街化調整区域の不動産売却のスペシャリストが揃っています。是非、稲沢市、清須市およびその近郊の土地がなかなか売れずお困りの方は、お気軽にご相談ください。



【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産売却得意エリア】
稲沢市、清須市を中心とした西尾張全域
【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産買取可能エリア】
稲沢市、清須市を中心とした愛知県全域無料相談



商号    ハウスドゥ 155号稲沢(株式会社不動産トータルサポート)
代表者名 代表取締役 渡邉 友浩
所在地    〒490-1313 愛知県稲沢市平和町横池砂田288
電話番号 0567-69-5665
FAX      0567-69-5532
定休日 毎週 水曜日
営業時間 10:00~18:00
事業内容 土地、中古住宅、新築住宅、中古マンションの売買仲介
     土地、中古住宅、中古マンションの買取

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渡邉友浩

部署:代表取締役

資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう!!』『早く売却してくれてありがとう!!』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう!!』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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