【2024年】不動産売却における割賦販売とは？メリット・デメリットと対策を解説

住宅ローンの審査が通らず、割賦販売による不動産売却をお考えの方もおられるのではないでしょうか。
割賦販売は親族間取引には有効な手段といえますが、一般的にはリスクを伴うケースが多いため注意が必要です。
そこで、割賦販売とはなにか、割賦販売で不動産売却するメリット・デメリットについて解説します。
愛西市、あま市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における割賦販売とは

割賦販売（かっぷはんばい）とは、商品を分割払いで販売する方法でクレジット販売とも呼ばれています。
商品代金を2か月以上の期間に渡り、かつ3回以上に分割して回収する販売方式です。
この割賦販売は、近年は不動産の売買においても活用されています。
ここでは、不動産の割賦販売について解説します。

不動産の割賦販売とは

不動産を購入する際は、多くの方が住宅ローンを組むのが一般的ですが、何らかの理由により融資が受けられないケースもあります。
そのような場合でも、融資を頼らず売買できる有効な手段として挙げられるのが「割賦販売」です。
一般的には、不動産売却時には買主から手付金をあらかじめ受領し、引き渡し時に残金を受け取ります。
しかし、不動産の割賦販売の場合は、不動産の売買代金を一括ではなく何回かに分割して受け取る方法です。
通常は、引き渡し後1年以上の長期にわたって2回以上に分割して受領します。

不動産の割賦販売がおすすめのケース

割賦販売がおすすめのケースとは、金融機関のローン審査に通らず融資が受けられないような場合です。
融資を受けることなく、一括で購入が完了できる現金があれば問題なく取引できますが、それはレアなケースといえるでしょう。
そこで、以下のような場合は割賦販売の利用がおすすめです。

• 親族間取引の場合
• 再建築不可物件の場合
• 転職して3年未満の場合

親族間取引の場合は、金融機関からの融資を受けるのは難しいのが現状です。
なぜなら、融資を受けた資金を別の用途に使ったり、一般の市場価格で取引されなかったりする恐れがあると判断されるためです。
また、自営業や転職などにより所得が低くなっているようなケースもローン審査に通りにくいといえるでしょう。
そのほかにも、資産価値が低いとされる再建築不可物件のような訳あり物件の場合も、割賦販売は有効な手段といえます。
加えて、ブラックリストに載っていて融資を受けられない場合にも、割賦販売の活用はおすすめです。

割賦販売で不動産を売却するメリット

不動産売買でも利用できる割賦販売ですが、具体的にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
ここでは、割賦販売を利用して不動産売却するメリットを解説します。

メリット①買主の費用負担を抑えられる

割賦販売は、分割して購入代金を支払うため、買主にとっては費用負担を抑えられるメリットがあります。
また、売主にとっても、通常の不動産売却では難しいとされる物件を売りやすいといった点が特徴です。
買主にとっては、住宅ローンを組めない場合でも、割賦販売を利用すれば購入できる可能性が高くなります。
また、住宅ローンに通りそうな場合でも、その段階で切り替えれば、支払い期間を無駄にすることもありません。

メリット②再建築不可物件でも売却できる

前述したように、資産価値が低いとされる再建築不可物件は、金融機関の融資が通りにくいです。
そのため、売却したくても買い手が融資を受けられないことが理由で売買が成立しないケースがあります。
しかし、割賦販売であれば再建築不可物件のような物件でも、スムーズな売却が望めるでしょう。
また、古い賃貸を所有しており、長年借りている入居者にそのまま買い取ってほしい場合にも有効な手段といえます。
このように、物件自体に問題があり長い間売りに出しても買い手が現れない場合は、割賦販売なら販路が広がるメリットがあります。

メリット③親族間取引に有効的

割賦販売は、親族間取引時にも多くのメリットがあるといえます。
通常、親族間での不動産売買は、親から子へ売却する場合やその逆など、遺産相続のために不動産名義を変える際に用いられます。
親族間で不動産を譲渡する手段には、ほかに贈与も考えられますが、受け取った側に多額の贈与税が課されるため、これを回避するために親子間売買がおこなわれるのです。
その際に問題となるのが、前述したようにローンを組むことが難しい点です。
親族間取引のように、売主と買主が近い関係にある場合は、多くの金融機関から敬遠されてしまいます。
そのため、割賦販売であれば分割払いでも同意を得やすく、かつ長期払いも可能なことが多いため、売買契約しやすい特徴があります。
このように親族間取引と割賦販売は、さまざまな点から判断しても相性が良い方法といえるでしょう。

割賦販売で不動産を売却するデメリット

一方で、割賦販売で不動産売却することにはデメリットもあります。
メリットだけでなく、デメリットも考慮して割賦販売するかどうかを判断するようにしましょう。
ここでは、割賦販売で不動産を売却するデメリットを解説します。

デメリット①所有者移転登記のタイミングが難しい

割賦販売の場合は、所有権移転登記をどのタイミングでおこなうか、判断が難しいといったデメリットがあります。
通常の不動産売却では、売買契約後に代金を受け取ってからすぐに所有権移転登記の手続きをおこなうため、売主にとって安心で安全といえます。
しかし、割賦販売の場合はタイミングを誤るとさまざまなリスクが生じてしまうため注意が必要です。
たとえば、買主との売買契約時に売主から買主へ所有権移転登記をおこなってしまうと、不動産を失ってしまうリスクが生じます。
仮に買主が債務が返済できなくなり、ほかの債権者から不動産を差し押さえられてしまうと、代金が回収できないだけでなく不動産もなくしてしまいます。
一方で、完済時に所有権移転登記をすると、買主が逆にリスクを負うことになってしまうでしょう。
そのため、割賦販売は売主と買主でよく話し合って決める必要があります。

デメリット②利息が贈与と判断される可能性がある

長期間の分割払いでは利息を受け取るのが一般的です。
しかし、親族間取引の場合は無利息で取引されるケースも珍しくありません。
そのため、利息分を贈与と見なされてしまう可能性があります。
このような事態を回避するためには、親族間取引でも一般的な相場での利息を付けるなどして対策をしておくことをおすすめします。

特別な理由がない限りは一般的な不動産売却がおすすめ

ここまで割賦販売による不動産売却についてご説明しましたが、割賦販売での取引にはリスクを伴うため、仲介を扱う不動産会社は少ないのが現状です。
そのため、特別な理由がない限りは、一般的な方法で不動産売却することをおすすめします。

まとめ

住宅ローンの審査が通らなかった場合、割賦販売による方法で不動産売却することが可能です。
親族間で取引や再建築不可物件などの融資が通りにくい物件でも、スムーズに売却できる可能性があるでしょう。
ただし、所有権移転登記の問題やリスクがあるため、特別な理由がない限りは一般的な売却を検討されることをおすすめします。
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