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2024年アップデート版|市街化調整区域にある土地や住宅は売れるのか?



2024年アップデート版|市街化調整区域にある土地や住宅は売れるのか?


稲沢市、清須市の不動産売買専門店 ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。いつもブログを読んでいただきありがとうございます。
今回は、2023年に投稿したブログで一番読んでいただいた『市街化調整区域にある土地、建物の売却について』のブログをアップデートしましたので再投稿します。
稲沢市で土地の購入や売却をお考えの方に是非読んでいただきたいです。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身 南山大学法学部卒 業界歴 24年
保有資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産(空き家)、相続のお悩みもお気軽にご相談ください!!
年間100件以上の売却相談を頂いています!!


市街化調整区域の物件でもあきらめないでください!!
稲沢市とは切っても切れないキーワードである『市街化調整区域』。なぜかというと稲沢市全体の約88%が市街化調整区域に該当するからです。市街化調整区域=売れない、買えないというイメージをお持ちの方!あきらめないでください!なぜなら市街化調整区域にある土地、建物でも特に制限がなく売買できるものが存在するからです。今回は、稲沢市の市街化調整区域について解説します!
わからない点、わかりづらい点がありましたらメール等でお気軽にご質問ください!
初心者


そもそも市街化調整区域とは?


よく『調整区域』と表現される市街化調整区域は、『市街化を抑制すべき区域で、原則建築物の建築はできません』と定義されています。建物をたくさん建てちゃダメ!と制限があるエリアってことです。

市街化調整区域は、都市計画法に基づいて設定された地域で、都市開発が制限されています。そのため、市街化調整区域にある土地や家は、建築物の建設や改築が制限されることがあります。これが、市街化調整区域にある家が安くて売れにくい理由の一つです。自由に建築できない土地は価値が下がってしましますよね。

さらに、市街化調整区域は、都市開発が制限されるため、その地域のインフラ整備が遅れることがあります。(限られた税金で維持管理している上水や下水ですから人口が集中しているエリアから整備するのは当然ですよね。)

そのため、市街化調整区域にある土地や家を購入する際には、周辺のインフラ整備状況を確認することも重要です。(水道が利用できなかったり、前面道路に側溝がなくて排水ができないなど)

以上のように、市街化調整区域にある土地や家を購入する際には、様々な点を考慮する必要があります。先ほど記載した通り、稲沢市は全体の約88%が市街化調整区域に該当するのです。

もう少し、簡単な表現をさせて頂くと、稲沢市は都市計画法により市街化区域と市街化調整区域に線引きされています。これは、法律に基づいた区分けですので土地所有者さんが変えようと思って変えられるものではないのです。市街化調整区域は、そもそも建築物の建築が原則NGなエリアであり、ライフラインの整備が遅れている所が多く土地や建物が売りづらいエリアと考えられる。ということになります。


市街化調整区域が売りづらい理由


もう少し、市街化調整区域が売りづらい理由を考えてみます。


①建築には許可が必要

市街化調整区域は、都市計画法に基づいて設定される地域で、市街地の拡大を抑制することを目的としています。そのため、市街化調整区域には、建築物の建設や改築に関する法律上の制限が多く存在し、不動産価格に影響を与えることがあります。

市街化調整区域で家を建てる場合、自治体からの開発許可や建築許可が必要です。また、建て替えも同様です。基本的に、都市計画法に適合する建築物以外は認められません。

具体的には、山林や水田などの未整備の土地を住宅用の土地にするための宅地整備工事のことを開発行為といい、この行為の許可を開発許可といいます。また、すでに家が建てられているなどの場合では開発行為は不要ですが、建物を再建築したり、増改築する場合は建築許可が必要になります。

都市計画法で建築を認められる建物は、農業や林業、漁業を営む人々が建てる建物などに制限されています。これらの制限があるため、市街化調整区域では土地や家の価格が安くなることがあります。


②金融機関の融資が通りづらい

住宅ローンは、返済が困難になった場合のために、土地と建物を担保に借りることができます。しかし、市街化調整区域では、建築に様々な制限があるため、担保価値が低くなることがあります。そのため、金融機関は市街化調整区域の不動産の住宅ローン融資に消極的です。
そのため、市街化調整区域の不動産が安くても、資金をある程度用意できる買主でなければ審査が通らないこともあります。これにより、売主の立場から見ると買い手が減り、結果として売れにくくなることがあります。融資が通りづらい=建築資金が調達しづらい。ということになります。

③負担がかかる、手続きが面倒
市街化調整区域は、市街化を抑制する地域であるため、行政は水道・電気・ガスなどのインフラ整備を積極的に行っていません。そのため、電気が届いていなければ自己負担で電柱を敷設しなければならないことがあります。また、ガスは都市ガスではなくプロパン、上水道はあっても下水道整備されていないところも多く、下水道ではなく浄化槽の時点で敬遠されるケースもあります。上水道がきてなければ、水道管を延長する工事が必要ですが、これも原則自費で行う必要があります。
土地を売る場合でも家を売る場合でも、家を新築したい買主や既存の家を自由にリノベーションしたい買主は、開発許可や建築許可を受けられるか確認する必要があります。その面倒さと許可を受けられるかどうかの不確実さが市場価値を下げています。
また、購入してから将来的に売却することを考えると、買主にメリットが少ないため、市街化調整区域にある家は売却が難しいのが現実です。そのために需要も少なくなり、供給ばかりが増え価格が下がりやすい傾向にあります。



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ご安心ください!調整区域の物件を適正価格で売却します!


ここまで、長文を読んでいただきありがとうございます。ここまでの内容からすると市街化調整区域の土地や建物は売れないんじゃないか?と多くの方が思われたかと思います。しかしながら、そんなことはありませんのでご安心ください!ハウスドゥ155号稲沢は適正価格での売却のお手伝いをします!!


【地目、種類別】

①(既存)宅地の場合

ご所有の土地が既存宅地に該当する場合は、なんのご心配もいりません。売却物件として適切な価格設定であれば十分売却できます。稲沢市で住宅用地として売却されている土地のほとんどが、この既存宅地です。既存宅地とは、市街化調整区域になる前(稲沢市では昭和45年11月24日)から宅地であって、継続して宅地として利用されている土地です。この既存宅地であれば、問題なく売却可能です。

だれでも住宅の建築ができる土地ですから自信を持って販売できます!!

ご所有地が既存宅地かどうかの判断をされたい方、お気軽にご相談ください!




②新宅地の場合
残念ながら都市計画区域の線引き後に宅地になった土地を新宅地と呼んでいます。新宅地に建築をする場合は、一定の要件が必要になります。現在、新宅地に住宅が建っている場合は、是非用途変更にチャレンジしたいのでどんなに古くても絶対に解体しないでください!解体する前にハウスドゥ155号稲沢にご相談ください!!(※めちゃくちゃ大事です!!)


③雑種地、山林の場合

新宅地と同じく、建築には一定の要件が必要です。農地と違い農地法の許可は不要なため、駐車場や資材置き場用地などの需要がある可能性があります。
④農地(田、畑)の場合
新宅地等と同じく、建築には一定の要件が必要です。それに加えて、農地法の許可が必要なため売却のハードルが高くなります。

※新宅地、雑種地、山林、農地であっても分家住宅用地として需要がある可能性があります。お気軽にご相談ください!!

【場所別】

①条例による許可制限緩和エリアの場合

農地や雑種地、山林にも希望の光が!!

2020年4月1日に施行された『都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例』により、指定区域内であれば住宅が建てられるようになりました。この条例の目的は、人口減少が進む市街化調整区域内の既存集落について、定住人口の確保と地域コミュニティの維持を図ることです。指定区域内で建てられる住宅は、最低敷地面積が200㎡、最高高さが原則10m以下となっています。これにより、指定区域内での売却や査定が増加し、新しい住宅も少しずつ建築されてきました。

条例の施行により、地目を問わず住宅の建築が可能となったエリアが稲沢市にはあります!!このエリアに該当する土地、建物はスムーズに売却可能です。お持ちの不動産がエリア内に該当するかもお調べしますのでお気軽にご相談ください!!

②幹線道路に面した土地の場合

事業用の店舗などの可能性があります!!

都市計画法第34条1号には、『市街化調整区域周辺に居住している者が利用する公益上必要な建築物及び日常生活に必要な店舗等』に関して規定されています。

病院や介護施設の他、理美容業、飲食店、学習塾など様々な業種が建築可能とされています。

コンビニエンスストアはどれだけ田舎に行ってもありますもんね!

事業用地としての要件を満たしている場合(立地、広さなど)は、地目を問わず売却可能な場合もありますので是非ご相談ください!!



まとめ


今回は、市街化調整区域について投稿しました。ハウスドゥ155号稲沢は、市街化調整区域が約88%を占める稲沢市と市街化調整区域が約95%を占める愛西市で不動産売買専門店を3店舗営業している(株)不動産トータルサポートが運営しています。市街化調整区域の売買について経験も実績も豊富です。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください!また、文中でも触れましたが、土地に建物が建っている場合は解体する前に是非ご相談ください!!

マンガ売却編




ハウスドゥ155号稲沢は市街化調整区域の不動産売買が得意です!


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【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産売却得意エリア】
稲沢市、清須市を中心とした西尾張全域
【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産買取可能エリア】
稲沢市、清須市を中心とした愛知県全域
商号    ハウスドゥ 155号稲沢(株式会社不動産トータルサポート)
代表者名 代表取締役 渡邉 友浩
所在地    〒490-1313 愛知県稲沢市平和町横池砂田288
電話番号 0567-69-5665
FAX      0567-69-5532
定休日 毎週 水曜日
営業時間 10:00~18:00
事業内容 土地、中古住宅、新築住宅、中古マンションの売買仲介
     土地、中古住宅、中古マンションの買取

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渡邉友浩

部署:代表取締役

資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう!!』『早く売却してくれてありがとう!!』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう!!』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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