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【2024年リニューアル】市街化調整区域とは?



【2024年リニューアル】市街化調整区域とは?

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身 南山大学法学部卒 業界歴 24年
保有資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産(空き家)、相続のお悩みもお気軽にご相談ください!!
年間100件以上の売却相談を頂いています!!



市街化調整区域とは?


不動産売却査定を動産業者に依頼したら調整区域だから金額が出せない!!とか、不動産を購入しようと、土地の問い合わせをしたら、調整区域だから建物が建てられない土地と言われた!!など、このエリア特有のご質問を頂くことが多いです。
私自身、長いこと稲沢市で不動産営業をしておりますが、見渡す限り空き地が広がっているのに風景が昔のままだなと感じることが多々あります。西尾張中央道などの主要幹線道路沿いでも変わっていないですね!!
大きな原因の一つに稲沢市では市街化調整区域の割合が多いことがあります!!
では、市街化調整区域はどんなエリアなのでしょうか?
建物を建てる場合、法令上の制限の第一関門として都市計画法と建築基準法があります。
都市計画法により、都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外に分類されています。稲沢市では、そのうちの都市計画区域に該当しています。
都市計画区域は、さらに市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域の3つに分類されます。分類された3つの区域について以下でご説明します。
①市街化区域
市街化区域とは、住宅が多く建ち並び、生活に必要なお店や施設が建ち並んでいる市街化されている区域、または、おおむね10年程のスパンで市街化をすすめていく地域のことです。
②市街化調整区域
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域で原則、建築物の建築はできません。自然や資源を守るための地域のため、新しく建物を建てることは原則できません。また、更地に建築する場合は勿論、現在、建っている建物を建て替える場合であっても原則、行政の許可が必要です。
③非線引き区域
市街化区域にも市街化調整区域にも区分されていない、都市計画区域が存在します。
これを非線引き区域といいます。将来的には都市計画に基づいて区域区分する予定はあるが、現段階では、なにも決められていない地域。です。
稲沢市では、昭和45年11月24日に線引きされ市街化区域と市街化調整区域に線引きされましたが、大部分が市街化調整区域に区域区分がされています。


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市街化調整区域は何のためにあるのか?


市街化調整区域は、一般的に郊外に制定されます。稲沢市のように、ほぼ全域が市街化調整区域に制定されている場合は、国府宮駅北部や、奥田駅、大里駅周辺も市街化調整区域に指定されていますので郊外という定義があてはまりませんが・・・。
市街化調整区域の役割としては、無秩序に市街地が拡大していくのを防止する目的があります。線引きされたのが、昭和45年ということは、今から約52年前になりますから、このエリアでは、農家の方が非常に多かった時代です。一段の田んぼの中にぽつぽつと家が建てば、農作業効率も落ちますし、お家から出る排水で田んぼの水が汚れる可能性もありますよね!農家の方からしても、田畑が市街化区域になることにより固定資産税が跳ね上がり、都市計画税が課税され農業経営を圧迫してしまいます。
また、行政側からしても、集落から離れた一軒のお家の為にライフラインの維持をしていくのもコストの面からしても大変ですね!
そういった事情もあり、農業や植木産業が盛んだった稲沢市では市街化調整区域の割合を多くしたのだと思います。
稲沢市は全体の約88%が市街化調整区域
先ほどから、稲沢市から多くのエリアが市街化調整区域に指定されていると連呼してますが、いったいどれぐらいかご想像できますか?
なんと・・・全体の約88%が市街化調整区域に指定されています。これは、稲沢市だけではありません。お隣の津島市は約73%、さらに愛西市では約95%が市街化調整区域に線引きされています。
少し余談になりますが、お隣の一宮市が人口約38万人。一方、稲沢市の人口は約13万人。名古屋市からは稲沢市の方が近い(稲沢駅から名古屋駅までJRで11分!!)のに人口が約3倍違うのはなぜ?とご質問を頂くことがあります。原因のひとつに、この都市計画における線引きがあります。もともと繊維業が盛んだった一宮市は昭和45年当時も繊維工場が各所にあった為、市街化区域の割合が多いのです。その工場跡にマンションや分譲住宅が建設され人口増加につながったと考えています。
 

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市街化調整区域には家が建たない?


市街化調整区域の定義は原則として建築物の建築はできないとされています。でも、私たち不動産業者はお仕事が成り立っています。市街化調整区域で一切、家が建てれなければ土地を所有されている方も困りますし、私たち不動産業者は本当にピンチです(笑)
市街化調整区域で住宅が建築できるケースを以下でご説明します。
①既存宅地の場合
昭和45年11月24日の線引き以前からの宅地、または、既存宅地確認を受けた宅地を既存宅地(線引き前宅地)と呼んでます。
この、既存宅地はどなたでも住宅が建築できる土地です。お家を建てる方に要件は必要ありません。既存宅地は、線引き以前の宅地であること以外に、周辺に50戸以上の連たんがあることや、敷地面積が160㎡未満の場合は、平成13年5月18日以降分筆等による分割がなされていないこと等の要件が必要となりますので個別にご相談ください。
また、建築物の高さは、10m以下に制限されます。
市街化調整区域で、土地を購入して建築する場合は一般的にはこの既存宅地を購入することとなります。不動産業者の資料には、【既存宅地】や、【愛知県開発審査会基準第17号の許可が必要】と記載されることが多いです。
一方、市街化調整区域にある宅地で線引き以降に宅地となったものを【新宅地】と呼んでいます。この新宅地は一般の方は住宅の建築はできませんのでご注意ください。
②分家住宅の場合
市街化調整区域では、線引き以前からご実家がそのエリアにあるお子さんやお孫さんが、分家住宅を建築できることができます。この分家住宅を建てることができる方を【資格者】と呼んでいます。
資格者とは、
1.昭和45年11月23日以前より当該市街化調整区域既存集落に継続して生活の本拠が有り、賃貸住宅(市営住宅含む)にお住すまいの方、又は、その方の子供、孫。
2.昭和45年11月23日以前より当該市街化調整区域既存集落に継続して生活の本拠が有り、自己用住宅所有の方の子供、孫。
と定義されます。
資格者は、要件が整えば、市街化調整区域の新宅地や田、畑などの農地でも住宅を建築することができます。ご自身が資格者かどうかは、調査が必要になりますのでお気軽にご相談ください。不動産業者の資料に【要資格】と記載されている土地は一般の方は、住宅の建築はできませんのでご注意ください。
③通常は、上記①②で終わりなのですが、稲沢市においては、市街化調整区域の建築制限が緩和されたエリアがあります。2020年4月1日施工、『都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例』にエリアに該当する土地については、宅地、新宅地、農地、雑種地問わず住宅の建築が可能です。
これは、どこの市町村でもある条例ではないのです。この近隣では稲沢市が該当する条例です。愛知県では、2011年10月1日に『都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例』が施行され、市長村長からの申し出を受け、県が指定した区域については、建築制限が緩和され一定の基準を満たせば住宅が建築できるます。この条例に基づき、稲沢市独自の条例を制定し、指定された区域については住宅の建築ができるようになりました。
↓動画で解説します!おうちノウハウ講座!是非、ご覧ください!!

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まとめ


今回、市街化調整区域について投稿させて頂きました。市街化調整区域については、制限が多岐にわたるのでご理解が難しい点も多々あります。しかしながら、一般の方が、住宅が建築できる土地も多々あります。ハウスドゥ  155号稲沢には、市街化調整区域に精通したスタッフばかりです。不動産の売却も購入もお気軽にお問い合わせください!





【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産売却得意エリア】
稲沢市、清須市を中心とした西尾張全域
【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産買取可能エリア】
稲沢市、清須市を中心とした愛知県全域

商号    ハウスドゥ 155号稲沢(株式会社不動産トータルサポート)
代表者名 代表取締役 渡邉 友浩
所在地      〒490-1313 愛知県稲沢市平和町横池砂田288
電話番号 0567-69-5665
FAX        0567-69-5532
定休日  毎週 水曜日
営業時間 10:00~18:00
事業内容 土地、中古住宅、新築住宅、中古マンションの売買仲介
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渡邉友浩

部署:代表取締役

資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう!!』『早く売却してくれてありがとう!!』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう!!』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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