【2026年】市街化調整区域とは？宅地なら売買できる？稲沢市での条件をご紹介

① どなたでも住宅が建築できる「既存宅地」

昭和45年11月24日の線引き以前からの宅地、または「既存宅地確認」制度の認定を受けた宅地を既存宅地（線引き前宅地）と呼んでいます。

この、既存宅地はどなたでも住宅が建築できる土地です。

• 昭和45年11月24日の線引き以前から「宅地」であること（または既存宅地確認を受けた土地）
• 敷地の周辺に50戸以上の建築物が立ち並んでいること
• 敷地面積が160㎡未満の場合、平成13年5月18日以降に分筆等による分割がなされていないこと
• 建築物の高さが10ｍ以下に制限

お家を建てる方に要件は必要ありませんが、上記のような要件が必要になりますので個別にご相談ください。

市街化調整区域で土地を購入して建築する場合は、一般的にはこの既存宅地を購入することとなります。
不動産業者の資料には、「既存宅地」や「愛知県開発審査会基準第17号の許可が必要」と記載されることが多いです。

広告の物件概要にこれらの記載があるか否かが、一般の方でもマイホームが建てられる土地かを判断する基準になります。

【注意】
地目が「宅地」でも家が建たない「新宅地」とは

一方、市街化調整区域にある宅地で、線引き以降に宅地となったものを「新宅地」と呼んでいます。この新宅地は、一般の方は住宅の建築ができませんのでご注意ください。

物件情報で地目が「宅地」となっていても、この「新宅地」であるケースもあります。必ず購入前に、「いつから宅地なのか」の履歴調査が必要になります。

② 地元に縁がある方が建築できる
「分家住宅」

市街化調整区域では、線引き以前からご実家がそのエリアにあるお子さんやお孫さんが、分家住宅を建築することができます。
この分家住宅を建てることができる方を「資格者」と呼びます。

「資格者」は以下のように定義されます。

1. 昭和45年11月23日以前より当該市街化調整区域既存集落に継続して生活の本拠が有り、賃貸住宅（市営住宅含む）にお住まいの方、又は、その方の子供、孫。
2. 昭和45年11月23日以前より当該市街化調整区域既存集落に継続して生活の本拠が有り、自己用住宅所有の方の子供、孫。

資格者は、要件が整えば、市街化調整区域の新宅地や田畑などの農地でも住宅を建築することができます。

不動産業者の資料に「要資格」と記載されている土地だと、一般の方は住宅の建築はできませんのでご注意ください。

ご自身が資格者かどうかは、調査が必要になりますのでお気軽にご相談ください。

③【稲沢市の強み】
誰でも家が建つ「建築緩和エリア」

通常は上記の①「既存宅地」と②「分家住宅」で終わりなのですが、稲沢市においては市街化調整区域の建築制限が緩和されたエリアがあります。

2020年4月1日施行の「都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例」のエリアに該当する土地については、宅地・新宅地・雑種地問わず住宅の建築が可能です。
これは、どこの市町村でもある条例ではないのです。この近隣では稲沢市が該当する条例です。

愛知県では、2011年10月1日に「都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例」が施行されました。
市町村長からの申し出を受け、県が指定した区域については、建築制限が緩和され、一定の基準を満たせば住宅が建築できます。

この条例に基づき、稲沢市独自の条例を制定し、指定された区域については住宅の建築ができるようになりました。