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2023年版|知らないと損する!?査定サイトの落とし穴?不動産会社によって査定金額が違う!



2023年版|知らないと損する!?査定サイトの落とし穴?不動産会社によって査定金額が違う!


稲沢市、清須市の不動産売買専門店 ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。
不動産を売却する際には、物件の価値を正しく判断してもらうために、不動産会社に査定を依頼することからスタートします。最近では、インターネット検索するとたくさんの『不動産査定サイト』がアップされています。。不動産査定サイトは手軽に査定依頼できる便利さがある一方で、査定額が不動産会社によって大きく異なるとの感想をお聞きすることが多々あります。なぜ査定額に差が出るのでしょうか?また、高額査定を提示する不動産会社にはどんな狙いがあるのでしょうか? 今回は、不動産査定の仕組みや査定額の決め方、高額査定の落とし穴や対処法などを詳しくご紹介します。不動産売却の際には、査定額だけでなく、不動産会社の信頼性やサービス内容もしっかりと比較検討しましょう。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身 南山大学法学部卒 業界歴 24年
保有資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産(空き家)、相続のお悩みもお気軽にご相談ください!!
年間100件以上の売却相談を頂いています!!


不動産売却の第一歩となるのが、物件の査定です。しかし、査定を依頼した不動産会社から出てくる査定額は、会社によってまちまちで、どれが正しいのか迷ってしまうことはありませんか? 査定額に差が出るのには、不動産会社の評価基準や方法が違うからです。また、高額査定をする不動産会社には、成約価格とは関係ない別の目的があることもあります。
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不動産査定の方法


不動産会社や担当者は、物件の価値をどのように見極めているのでしょうか?査定額を決めるには、主に以下の4つのポイントを参考にしています。 
①国税庁や国土交通省が発表している公示価格や路線価などの公的な土地の評価額
②周辺で取引された物件の事例や相場
③周辺環境や立地条件
④物件自体の特徴や状態です。 
まず、公示価格や路線価は、土地の価値を測る1つの目安となります。これらは毎年更新されるので、最新の情報を確認することが大切です。 次に、周辺で売買された物件の事例は、査定額に大きく影響します。どんな物件がどれくらいの価格で成約したかを調べることで、相場感を把握することができます。 さらに、駅や商業施設などへの距離や利便性、周辺の治安や景観などの立地条件も重要です。立地条件が良ければ良いほど、査定額は高くなります。 最後に、物件自体の特徴や状態も査定額に関係します。建物の築年数や構造、間取りや広さ、日当たりや風通し、設備やリフォームの有無などが評価されます。 これら4つのポイントを総合的に考慮し、不動産会社の基準や担当者の判断によって査定額が決まります。また、これに加えて市街化調整区域の物件は再建築が可能かどうかが大きなポイントになりますのでご注意ください!

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高額査定の不動産会社≠良い不動産会社


不動産会社が査定額を算出するには、公的な評価額や周辺物件の事例、立地条件や物件の状態などの4つのポイントを基にしています。しかし、査定額は不動産会社や担当者によって異なります。その理由は、比較物件の選択方法が違うからです。 査定を行う際には、周辺物件の取引事例が査定額に大きく関係しますが、どの物件と比較するかは、不動産会社や担当者の判断次第です。 同じ場所や条件の物件が常に存在するわけではないので、比較対象となる物件は限られています。そのため、比較物件の選び方によって、査定額は変動します。 また、不動産会社によっては、相場よりも高い査定額を提示して媒介契約を取り付けようとしたり、相場よりも低い査定額を提示して早期に売却させようとしたりすることも残念ながらあるようです。高額査定を提示すれば売主様に好印象で期待感を持っていただきやすいですよね。これらの不動産会社の戦略も、査定額に差を生みます。

一括査定サイトに依頼する前に必ず読んでください!!


不動産会社に訪問しなくても、パソコンやスマートフォンで情報を入力すれば不動産査定ができる!便利な世の中です。
不動産を売却するときには、インターネットでの一括査定が時間を節約できると思われがちですが、実際に売却できるまでの時間が短くなるとは限らないのです。 
便利な一括査定にもデメリットや注意点がありますので、利用する前によく理解しておくことが大切です。遠方にお住まいの方は別として、不動産を売却する際は、不動産会社に訪問していただき、会社のスタンスや担当者の人柄など直接お客様の目でその会社を査定していただくことを強くお勧めします!
一括査定サイトでは、住所や面積、築年数などの情報を簡単に入力するだけで、複数の不動産会社に同時に査定を依頼することができます。入力するだけで、査定金額が表示されると誤解されている方が多いのですが、不動産会社に情報が転送されているだけなのです。(すべてではありませんがほとんどのサイトがこのパターンです。)
一括査定サイトでは、査定の依頼時間を短くしただけで購入希望者を見つけているわけではないので、実際の売却活動の期間が短縮されるとはいえません。
以下、私が感じる一括査定サイトのデメリットをお伝えします。
複数の不動産会社から一斉に連絡が入ります。(びっくりされる方が多いです。)
依頼した(依頼した自覚がない方が多いのですが・・。)複数社から執拗に営業され、迷惑してしまう可能性があることです。
過度な競争により査定額が高額で出やすい。(後述しますが査定額=売却金額ではありません。)
一斉に複数の不動産会社に依頼が入るため、高額査定金額を提示される場合が多いのですが、その査定額が適正かどうかをご自身で判断できなければ、騙されてしまいます・・・。
③一括査定サイトに参画していない地域に密着した不動産会社を見逃してしまう。
当然のことながら、お客様が選んだ査定サイトに参画していない不動産会社には査定依頼が届きません。サイトによっては、お客様が売却したい不動産がある地域にすごく強い不動産会社の意見を聞くことなく売却が進んでしまう場合もあります。
以上のように、一括査定サイトは便利そうに見えてもメリットだけではないため、ご自身にとって本当にメリットがあるかをお考え頂きたいです。 

ここに注意!査定価格≠売却価格
多くの方は、不動産会社が提示する査定額を売却価格と誤解されています。(買取査定は査定額=売却価格です。)実際にはその不動産の売出提案価格です。 売出価格とは、まずはこの価格で物件を市場に出して反応を見るというもので、その価格で必ず売れるという保証がないのです。お客様の不動産に高額な査定額が付いたからといって、査定額を鵜呑みにして、すぐに換金できると考えるのは、大きな間違いです。 売出価格が決まった後に販売活動を開始して、買主様を募集して価格などの条件交渉を行って、やっと売買契約が成立します。 
本当に残念な話ですが、不動産会社や担当者によっては、媒介契約を獲得したいからと言って、相場よりも明らかに高い価格を故意に提示することもあるので注意が必要です。

↓動画で解説します!おうちノウハウ講座!是非、ご覧ください!!

ノウハウ動


不動産を売却する際、できるだけ高く売って利益を得たいというのが多くのお客様のご希望だと思います。高額査定をした不動産会社の言うことをそのまま信じるのは本当に危険です。 
不動産会社が高額査定をする理由や目的、その問題点を理解して頂ければ、誤った判断を避けることができます!!
率直に申し上げると、『高額査定はお客様の目を引くための手段』なのです。
私たち不動産会社はお客様から不動産の売却をご依頼頂き、媒介契約を締結する所からお仕事がスタートします。ご依頼頂いた不動産の売買契約が成立することで仲介手数料という報酬を得ることができるのです。したがって、媒介契約が欲しいのです。
特に一括査定サイトでは、多くの競合他社の中からお客様に選んでもらい、媒介契約を獲得しなければいけません。一括査定サイトや簡易査定では高額査定が出ることが多いのは、不動産会社の媒介契約を頂きたいという集客戦略の一環で、その金額で必ず売れると保証されているわけではないのです。 
また、売出価格を高額に設定した場合、売却完了までの期間は長くなる傾向があります。
高額査定では、現在市場に流通している不動産よりも高い価格が設定されているので、物件をお探しの購入希望者の興味を引きにくい可能性があります。誰しも相場より高い物件は欲しくないですよね・・・。 仮に、ご自身が不動産を買おうとする立場で考えて頂くと、状態の良い物件をなるべくお値打ちに買いたいと思われるはずです。 売出価格が相場よりも高いというだけで購入希望者の選択肢から外れてしまう可能性があり、物件の現地を見て頂くチャンスを逃してしまいます。 
その結果、売却完了までの期間が長くなり、販売スケジュールが狂ったり、売れないままに固定資産税などの費用負担が増えてしまうことになりかねないのです。


マンガ売却編



まとめ


今回は、高額査定の注意点をメインに投稿させて頂きました。すべての一括査定サイトが悪いわけではありませんし、誠実に業務を行う不動産会社は沢山あります!

不動産売却の成功のカギは、信頼できるパートナー(不動産会社、営業担当者)と出会えるかどうかだと思います。その為には、メールや電話のやり取りだけでなく直接不動産会社に訪問していただきお客様ご自身の目で不動産会社を見極めて頂くことが必要です。

私たち(株)不動産トータルサポートは、稲沢市、愛西市で3店舗にて不動産売買専門店を展開しています。地域に密着した不動産会社であり、また、ハウスドゥFC加盟店のメリットを活かし大手不動産会社に負けない発信力があります。稲沢市、清須市はもちろん、西尾張の不動産売却に自信があります。

是非、お客様の目で私たちがパートナーに成り得るのかを確かめにご来店ください!全力でお客様の不動産売却をサポート致します!


【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産売却得意エリア】
稲沢市、清須市を中心とした西尾張全域
【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産買取可能エリア】
稲沢市、清須市を中心とした愛知県全域無料相談



商号    ハウスドゥ 155号稲沢(株式会社不動産トータルサポート)
代表者名 代表取締役 渡邉 友浩
所在地    〒490-1313 愛知県稲沢市平和町横池砂田288
電話番号 0567-69-5665
FAX      0567-69-5532
定休日 毎週 水曜日
営業時間 10:00~18:00
事業内容 土地、中古住宅、新築住宅、中古マンションの売買仲介
     土地、中古住宅、中古マンションの買取

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渡邉友浩

部署:代表取締役

資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう!!』『早く売却してくれてありがとう!!』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう!!』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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