2023年版｜不動産売却時に不動産会社がおこなう物件調査とは？種類や流れを解説

土地や建物を売却する際、不動産会社が物件調査をおこなうのが一般的です。
売却時のトラブルを防いだり、取引を正しくおこなったりするために実施します。
今回は、物件調査とはなにか、種類や流れを解説します。
愛知県稲沢市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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不動産売却における物件調査とはなに？

まずは、不動産売却における物件調査とはなにか、概要や特徴を解説します。

物件調査とは？

物件調査とは、売却する不動産の詳細を調べることです。
実際に現地を訪問し、どのような土地や建物なのかを不動産会社が調べます。
引き渡し後のトラブルを防ぐために、売却前には欠かせない工程のひとつです。
また、物件調査による結果は、売り出し価格を決定するための指標となります。
そのため、どのようなことを重点的にチェックするのかを、知っておくことがポイントです。
物件調査は大きくわけて6種類あるため、それぞれ見ていきましょう。

役所調査

役所調査とは、不動産の建築方法やリフォームなどの制限、ライフラインの状況などを確認することです。
リフォームが可能かどうかを知ったり、販売戦略を練る際に役立ちます。
あらかじめライフラインの供給元を調べておけば、手続きも円滑におこなえるでしょう。
また、役所調査では、道路の状況や建築基準法に関する調査をおこなうのが一般的です。
敷地に接している道路が公道なのか私道なのかといった、接道状況を調べます。
建ぺい率や容積率、日影規制など、建築基準法に則って建てられた不動産なのかも、役所調査のひとつです。

法務局調査

法務局調査とは、法務局から登記簿謄本などを取り寄せ、不動産の名義を確認したり、抵当権の状況を確認したりする調査です。
不動産は名義人でないと売却できないため、売却前にチェックする必要があります。
地番や地目といった、土地や建物自体の情報は、登記事項証明書で確認することが可能です。

市場調査

物件調査における市場調査では、不動産市場の動向を調査します。
愛知県稲沢市だけでなく、土地や建物の価格は、経済状況や需要の有無などによって変動するのが一般的です。
売り出し価格を決定するために、現在売却されている類似物件の価格を調べます。

取引事例調査

取引事例調査とは、類似物件における過去の取引事例をチェックする物件調査のことです。
売り出し価格を設定する際は、現在売却されている類似物件の価格だけでなく、一般的には過去の取引事例も参考にします。
売り出し価格は、売主の意向で決められるものの、条件交渉を経て最終的な売却価格が決定します。
そのため、どのくらいの価格で収束するのかを調査することも、物件調査では大切なポイントです。

現地調査

現地調査とは、売却する不動産の実際に訪問し、土地や建物の状況を確認することです。
道路幅や高低差、境界の状況、建物の劣化状態などを調査します。
日当たりの良し悪しや周辺環境、騒音やにおい問題といった、現地を訪れないとわからないことも現地調査で把握できるでしょう。

ライフラインの調査

ライフラインが整備されていない不動産は、売却できる可能性が低いです。
そのため、物件調査ではガスや電気、水道などの整備状況も確認します。
供給元や、配管や電線の引き込み状況、接続状況などを調べるのが一般的です。

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売却する不動産の種類によって異なる物件調査の内容

売却する不動産の種類によって、物件調査の内容が次のとおり異なります。

種類1：土地

土地を売却する場合、調査する内容は下記のとおりです。

• 接道状況
• 隣地との境界はどこか
• 埋没物の有無など

敷地と接している道路が、公道なのか私道なのか、間口の広さなどを調査します。
幅員が4m未満の道路は、物件の取り扱いが困難になる可能性があるため注意が必要です。
また、土地の物件調査では、隣地との境界や埋没物の有無も確認します。
境界が曖昧なまま売却してしまうと、隣地の住民とトラブルになる恐れがあるからです。
古い土地の場合、境界が曖昧なケースが多いため、確定測量が必要になるかもしれません。

種類2：一戸建て

一戸建ての物件調査では、下記のことを調査します。

• 建物の劣化状態
• 不具合の有無
• リフォーム履歴など

傷や破損などの劣化状態や、雨漏りや設備の不良といった不具合の有無を確認します。
築年数の経過した不動産の場合、劣化や不具合が目立つケースが多いです。
建物の状態は資産価値を左右する要素のひとつのため、入念に調査すべきポイントとなります。
また、過去にリフォームをおこなっているか否かもチェックするのが一般的です。
リフォームの種類によっては資産価値の維持につながり、売り出し価格が変わる可能性があります。

種類3：マンション

売却する不動産がマンションの場合、物件調査では下記のことを確認します。

• 管理規約
• 共有部の調査
• 設備の状態

マンションの売却では、まず管理規約をチェックします。
管理規約とは、ペットの飼育や楽器の演奏が可能か否かといった、住むうえでのルールです。
ほかの物件と差を付けるための、重要な要素でもあります。
また、ゴミステーションやエレベーター、外階段などの共有部も調査します。
マンションにもともと設置されている設備の状態も、調査項目のひとつです。

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不動産売却における物件調査の流れ

最後に、不動産売却における物件調査の流れを解説します。

流れ1：聞き取り調査をおこなう

流れの最初におこなうことは、売主からの聞き取り調査です。
住宅ローンの残高の有無や借り入れ先、マンションの場合は管理費の金額や滞納の有無などを確認します。
住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消しないと売却できないので注意なさってください。
また、法定相続人の有無や、売却する不動産で収益を得ていたかなども、物件調査で確認する内容です。
不法占拠の有無なども、あらかじめ確認しておきたいことのひとつといえるでしょう。

流れ2：物件調査を実際におこなう

売主からの聞き取り調査が完了したら、次の流れは実際に物件調査をおこなうことです。
道路状況や境界、建物の劣化状態や周辺環境、最寄り駅までの距離などを現地調査で確認します。
内容は売却する不動産の種類によって異なるため、必要な調査を実施するのが一般的です。
また、公園や買い物施設、教育施設といった周辺にある施設も現地で調査します。

流れ3：法務局調査をおこなう

次の流れは、法務局調査です。
法務局調査とは、先述したとおり、名義や権利関係などを調査することです。
法務局から、登記簿謄本や登記事項証明書を取り寄せて確認します。

流れ4：役所調査をおこなう

建築基準法や都市計画法の制限の有無などを、役所内でおこないます。
稲沢市役所など、売却する不動産を管轄する役所に足を運んでおこなう、物件調査のひとつです。

流れ5：ライフラインの調査をおこなう

最後に、ライフラインの調査をおこないます。
ガスや電気、水道などの設備状況を調べ、設置や更新にかかる費用も調査するのが一般的です。
整備されていない場合は、売主が費用を負担するケースが多いといえます。

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まとめ

物件調査では、売却する不動産の状態をさまざまな視点から調査します。
土地・一戸建て・マンションなのかによって調査内容が異なるため、どのようなところが重点的にチェックされるのかを知っておくことが大切です。
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