- 稲沢市の不動産売却｜不動産トータルサポート
- ブログ一覧
- 2024年リニューアル｜ショック！自宅の一部が既存宅地でなかった事例（市街化調整区域）
2024年リニューアル｜ショック！自宅の一部が既存宅地でなかった事例（市街化調整区域）
2024-06-04
この記事の執筆者
株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身 南山大学法学部卒 業界歴 24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
年間100件以上の売却相談を頂いています！！
自宅の一部が既存宅地？残りが新宅地？なぜ？
立ちはだかる都市計画法
何のために市街化調整区域はあるの？
市街化調整区域は、無秩序に市街地が拡大していくのを防ぐために設定された区域で、農地や自然を守ることが目的です。この区域では、建物を建てたり改築したりすることが原則禁止されています。例外的に許可される場合もありますが、行政の審査が厳しいです。
愛知県の稲沢市や愛西市では、土地の大部分が市街化調整区域に指定されています。このエリアで都市計画区域が制定されたのは昭和４５年（なんと５０年以上前）です。そのころは農業従事者が非常に多かった年代でした。人口が増えると予想される地域では、農地を守るために制限をしないと、都市化がすすんでしまうことが懸念されました。農業を守るために定められているのが市街化調整区域です。
近隣市町村の市街化調整区域の割合も高いです。以下にまとめました。
| 市町村 | 市街化調整区域の割合 |
| 愛西市 | 約９５％ |
| 稲沢市 | 約８８％ |
| 津島市 | 約７３％ |
| あま市 | 約５８％ |
| 弥富市 | 約７７％ |
このように見ると、愛西市や稲沢市ではほとんどが『市街化を抑制するべき区域』=『市街化調整区域』に該当します。はたして、お家は建てられる土地はあるのでしょうか？？？
調整区域で家が建つ土地=既存宅地
既存宅+既存宅≠既存宅？なぜ？？？？
ご相談の案件のお話に戻ります。
今回、売却相談を頂いたのが写真の土地①91番1と土地②91番2の土地の2筆です。
法務局で調査した結果は以下の通りです。
土地①91番1の従前地番である47番3及び47番3の分筆前の地番47番1は、線引き前に宅地に地目変更がされている。
土地②91番2の従前地番である46番が、線引き前に宅地に地目変更がされている。
土地①、土地②ともに『既存宅地』で良いように感じますが・・・。
結論は、土地①415.70㎡のうち294.21㎡が既存宅地、残り121.49㎡は『新宅地』。
土地②全体が既存宅地。
土地①と土地②の違いは何でしょうか？
写真の土地①、土地②をご覧いただくと『昭和54年3月13日土地改良法による換地処分』とあります。
土地改良事業とは、農業にとって基本となる土地と水の利用化を図るためのものであり、具体的にはかんがい排水施設を造ったり、農用地を造成したり、圃場整備を行ったりする「建設事業」と、それによって造成された施設を「管理事業」からなっています。また、土地改良事業には、農用地の集団化を図る交換分合(区画整理)も含まれています。
上の図のように、水路や道路を整備し畑や田の場所を入れ替えて効率よく農業ができるように区画整理することを指します。これにより、もともと所有していいる土地の場所や面積がかわることがあります。
今回の場合、土地①ではもともとの47番3と青色で囲われている47番1の土地をまとめて91番1という土地になりました。もともとの47番3の土地（既存宅地）面積9.78㎡と47番1の土地（既存宅地※土地③）284.43㎡が合筆されて91番1になったイメージです。
43番3（既存宅地）9.78㎡+47番1（既存宅地）284.43㎡=91番1（既存宅地？）294.21㎡→415.70㎡
このように土地改良による換地処分が行われた場合、もとの面積より敷地が広くなる場合もあります。この場合、『増えた部分については既存宅地として認められない』というのが行政の見解です。もっとも、増えた部分について行政が納得する既存宅地を証明する確証がある場合やそもそも換地処分が線引き前に完了している場合は、敷地全体が既存宅地として許可を受けられます。
今回の場合は、既存宅地+既存宅地＝既存宅地+新宅地となったのですが、実務でいいますと、確定測量を行い415.370㎡の敷地を284.43㎡とそれ以外の敷地に分筆して、284.43㎡の部分で建築許可（家が建てられる部分）を取得することとなりました。
当然、既存宅地と新宅地は売却しようとした場合、査定金額に差が出ていますのでみなさんの資産価値に影響します。稲沢市で売却をご検討されている方は一度、ご自宅の敷地の登記簿謄本をご覧になってください。
まとめ
今回は、市街化調整区域の既存宅地について投稿しました。市街化調整区域の不動産売却を成功させるには、専門性と経験が必要です。ハウスドゥ155号稲沢には市街化調整区域の不動産売却を熟知したメンバーがそろっています。お気軽にご相談ください！
【あわせて読んで欲しい！人気の記事はこちら！！】
人気№2：知らないと損する？査定サイトの落とし穴？不動産会社によって査定金額が違う！
人気№5：ショック！自宅の一部が既存宅地でなかった事例（市街化調整区域）
渡邉友浩
部署：代表取締役
資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう！！』『早く売却してくれてありがとう！！』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう！！』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。
渡邉友浩が書いた記事
-
【2025年】住宅ローン完済前の売却は可能？ 方法と注意点をご紹介
-
【弥富市不動産売却】築古物件の売却で悩んでいる？ 成功する戦略をご紹介
-
【愛西市不動産売却】築古物件の売却に悩んでいる？ 成功のコツをご紹介
-
【あま市不動産売却】ローン残債があっても大丈夫？ 家の売却方法をご紹介
関連記事
-
2024年リニューアル｜市街化調整区域とは？
【2024年リニューアル】市街化調整区域とは？ この記事の執筆者 このブログの担当者 渡邉 友浩 株式会社不動産トータルサポート代表取締役 岐阜...
2024-06-04
-
【2023年版】入口が農地、奥が既存宅地 家は建てられますか？
【2023年版】入口が農地、奥が既存宅地 家は建てられますか？ この記事の執筆者 このブログの担当者 渡邉 友浩 株式会社不動産トータルサポー...
2022-09-10
-
【2023年RN】稲沢市不動産｜青地とは？
【稲沢市不動産】青地とは？青地とは、法務局に備え付けの公図で青色に色付けされた部分で、国有地である水路や河川敷のことを示しています。【青道】ともいいます。公図の色付けには意味があり、赤色／道...
2022-09-18
-
【2023年版】市街化調整区域の雑種地に家は建てられるか？
【2023年版】市街化調整区域の雑種地に家は建てられるか？ 市街化調整区域の農地を買ってお家を建てるのはハードルが相当高いことは、稲沢市で土地探しをされている方は一度は耳にされたこ...
2022-10-04
不動産売却のこと
-
【2025年】住宅ローン完済前の売却は可能？ 方法と注意点をご紹介
住宅ローンを組んで家を購入したものの、諸事情により売却を考えている方もいらっしゃるでしょう。しかし、ローンを完済する前に売却することは可能なのでしょうか。また、どのような手続きが必要なのでしょうか。本記事では、住宅ローン...
2025-01-19
-
【2025年】古い家の売却は難しい？ 効果的な方法をご紹介
古い家を売却する際、多くの方が「どうすれば良い価格で売れるのか」「買い手は見つかるのか」といった不安を抱えています。確かに、築年数が経過した物件は、新築や中古住宅と比べて売却が難しいと言われています。しかし、適切な方法を...
2025-01-05
-
【2024年】ゴミ屋敷売却の注意点と成功法！知っておくべきステップ
【2024年】ゴミ屋敷売却の注意点と成功法！知っておくべきステップゴミ屋敷の売却を考えている方へ、その特有の課題を乗り越えるための知識と方法をご紹介します。売却前に知っておくべき基礎知識から、注意すべきポイント、スムーズ...
2024-12-23
-
【2024年】売れ残り土地の悩み解決！効果的対策法とは？
【2024年】売れ残り土地の悩み解決！効果的対策法とは？売れ残りの土地を抱えているオーナーの皆様へ、その原因と対策を探り、売却を成功させる方法を考えてみましょう。土地がなかなか売れないのには様々な理由が存在しますが、適切...
2024-12-10
空き家のこと
-
【2024年】空き家売却で失敗しないための注意点と成功法！
【2024年】空き家売却で失敗しないための注意点と成功法！相続した空き家を売却する際には、様々な注意点があります。本記事では、その注意点を詳しく解説し、スムーズな売却を実現するためのポイントをお伝えします。↓↓不動産売却...
2024-12-30
-
【2024年】稲沢市国分小学校区の空き家売却方法とは？
稲沢市国分小学校区で空き家を相続された方にとって、その不動産の管理は頭を悩ませる問題かもしれません。空き家を有効活用するために、売却という選択肢を考えてみませんか？↓↓不動産売却のお悩みを不動産トータルサポートと解決し...
2024-10-25
-
【2024年】稲沢の空き家を早く売却！効果的な方法と注意点
稲沢市は市街化調整区域が市全体の約88％を占める特殊なエリアです。 稲沢市で不動産を売却するには地域に密着し市街化調整区域が得意な会社＝ハウスドゥ155号稲沢（株）不動産トータルサポートにご相談頂くのが近道です！！稲...
2024-10-18
-
【2024年】空き家放置のリスクを徹底解説！あなたの資産を守る方法とは？
稲沢市は市街化調整区域が市全体の約88％を占める特殊なエリアです。 稲沢市で不動産を売却するには地域に密着し市街化調整区域が得意な会社＝ハウスドゥ155号稲沢（株）不動産トータルサポートにご相談頂くのが近道です！！近年...
2024-10-16
市街化調整区域のこと
-
【2024年】市街化調整区域の不動産売却！成功の秘訣と注意点とは？
【2024年】市街化調整区域の不動産売却！成功の秘訣と注意点とは？市街化調整区域にある実家を売却したいと考える方は多いでしょう。しかし、このエリアの不動産売却には特有の知識が必要です。市街化調整区域の特徴や制約を理解する...
2024-12-30
-
【2024年】市街化調整区域の実家売却成功の秘訣とは？ポイント徹底解説！
【2024年】市街化調整区域の実家売却成功の秘訣とは？ポイント徹底解説！市街化調整区域にある実家の売却を考えている方へ、その特徴と売却のポイントを解説します。市街化調整区域は一般的な市街地とは異なり、売却には特有の注意点...
2024-11-25
-
2024年リニューアル｜ショック！自宅の一部が既存宅地でなかった事例（市街化調整区域）
2024年リニューアル｜ショック！自宅の一部が既存宅地でなかった事例（市街化調整区域）稲沢市、清須市の不動産売買専門店 ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。私がご担当させて頂く案件の...
2024-06-04
-
2024年リニューアル｜市街化調整区域にある土地や住宅は売れるのか？
2024年リニューアル｜市街化調整区域にある土地や住宅は売れるのか？稲沢市、清須市の不動産売買専門店 ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。いつもブログを読んでいただきありがとうござい...
2024-06-04
