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【2023年】稲沢市空き家問題!間もなく施行!改正空家等対策特別措置法 固定資産税が6倍になる!?



【2023年】稲沢市空き家問題!間もなく施行!
改正空家等対策特別措置法   
固定資産税が6倍になる!?

稲沢市、清須市の不動産売買専門店 ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。6月に公布された『空家等対策の推進に関する特別措置法』の一部を改正する法律(以降、改正空家法と表記します)が、いよいよ来月(令和5年12月13日)に施行されます。 
先日ご相談頂いたお客様も、テレビの情報番組で改正空家法を知られたそうで長年放置してあった空き家を売却する決心がついたとのことでした。
今回は、改正空家法について、また、空き家の売却方法について投稿します。
稲沢市、清須市で空き家の管理に困っている方、今後、空き家を相続する予定のある方に是非読んでいただきたいです。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身 南山大学法学部卒 業界歴 24年
保有資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産(空き家)、相続のお悩みもお気軽にご相談ください!!
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空家等対策特別措置法ってなに?


空家等対策特別措置法とは、空き家の問題に対処するために制定された法律です。空き家は、人口減少や高齢化、都市部への移住などの要因で増加しており(稲沢市にお住まいの皆さんも実感されていると思います)、火災や犯罪、景観の悪化などの社会的な問題を引き起こす原因にもなっています。この法律は、空き家の適切な管理方法や処理方法を所有者や管理者に義務付けるとともに、行政による支援や介入の手段を提供することで、空き家の削減や活用を促進することを目的としています。
この法律の正式名称は「空家等対策の推進に関する特別措置法」ですが、「空家等対策特別措置法」や「空き家法」とも呼ばれています。2015年5月26日に公布され、2015年11月26日に施行されています。この法律の施行により、空き家の定義や所有者の責務が明確化されるとともに、行政による空き家の調査や指導、強制的な措置などが可能になりました。文章中で「空き家」と「空家」を使い分けていますが、違いについては別の機会にご説明できたらと思います!


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空家ってなに?


空家とは、この法律において、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む。)をいうと定義されています。言い回しが難しいのですが、利用されていない家屋を指します。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除きます。
空家の所有者又は管理者(以下「所有者等」という。)は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空き家の適切な管理に努めるものとされています。 空家の適切な管理とは、空家の状態の確認や清掃、防火対策、防犯対策、草刈りや伐採などの景観の維持などを行うことを指します。この管理に空家の所有者さんは手を焼いている訳です。

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特定空家ってなに?


空家の中でも、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態のいずれかに当てはまる空き家は、「特定空家等」と定義されています。
もし、所有する家屋が特定空家等に指定された場合は、行政の助言や指導に基づき、適切な対応を取らなければなりません。特定空家等に指定された空き家の所有者等は、空家の管理計画を作成し、行政に届け出ることが義務付けられています。 管理計画には、空き家の現状や管理目的、管理方法や管理責任者、管理期間や管理費用などが記載されます。
また、行政は、特定空家等に指定された空家の所有者等に対して、空家の管理や処分、活用などに関する助言や指導を行うことができます。 さらに、所有者等が管理計画を届け出ない場合や、管理計画に従って管理を行わない場合、あるいは空き家が著しく保安上危険となるおそれのある状態である場合などには、行政は、所有者等に対して、必要な措置を命じることができます。 この命令に従わない場合は、行政は、所有者等に代わって、空家の管理や処分、活用などの措置を行うことができます。 この場合、行政は、措置に要した費用を所有者等に請求することができます。空き家を放置している方は、特定空家等に指定される前に手を打つ必要があるのです!

改正空家法のポイントは?


今回の改正ポイントは3つの点があります。
空家等の活用拡大、管理の確保、特定空家等の除却等です。これらを柱として、空き家の問題を解決するために必要な方策を包括的に示しています。
①空家等の活用拡大
空家等の活用拡大とは、空き家を有効に活用することで、地域の活性化や資源の節約に貢献することを目指すものです。空き家は、人口減少や高齢化、都市部への移住などの要因で増加しており、火災や犯罪、景観の悪化などの社会的な問題を引き起こしています。しかし、空き家は、住宅や事業所として再利用したり、コミュニティスペースや農業用地として活用したりすることで、地域の魅力や機能を高めることができます。改正空家法では、市区町村が活用指針に定めた「敷地特例適用要件」に適合する空家であれば、前面の道が幅員4m未満でも建替えや改築等が容易になるなど、空き家を活用しやすくなる制度が整えられる予定となっています。
②管理の確保
管理の確保とは、空き家の所有者や管理者が、空き家の状態を適切に管理することで、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないことを目指すものです。空き家の所有者や管理者は、この法律に基づき、空き家の適切な管理や処理に努めるとともに、行政の支援や介入に協力することが求められます。空き家の適切な管理とは、空き家の状態の確認や清掃、防火対策、防犯対策、草刈りや伐採などの景観の維持などを行うことを指します。改正空家法では、「特定空家等」の増加を防ぐために、国や自治体が「管理不全空家等」を設定することができるようになります。管理不全空家等とは、放置すれば特定空家等になるおそれがある空家等を指します。管理不全空家として勧告を受けた空き家の所有者・管理者は、国の指導を受けながら、管理指針に即した措置を行わなければいけません。例えば、定期的に換気や通水、庭木の伐採等を行うなどの管理ができない場合は、空家等管理活用支援法人等に管理を委託することなどが求められる予定です。
③特定空家の除却等
特定空家等の除却等とは、空き家の中でも、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態のいずれかに当てはまる空き家を指します。特定空家等の除却等とは、これらの空き家を除却したり、改善したりすることを目指すものです。増え続ける放置空き家によるトラブルや被害を縮小するには、特定空家等の除却等についても迅速に進めていく必要があります。改正空家法では、特定空家等の除却等を円滑に進めるための内容も盛り込まれています。例えば、現行法において特定空家等の除却等の代執行を行うには、緊急時でも命令等を経る必要がありました。しかし、改正法では命令等の手続きを経ずとも代執行が可能となるので、迅速な安全の確保が可能となります。
以上が、改正空家法の3つのポイントです。空き家の問題は、私たち一人一人の関心と責任が必要です。空き家の適切な管理や処理、活用によって、地域の魅力や機能を高めることができます。空き家の所有者や管理者、国や自治体が協力して、空き家の問題を解決していく必要があります!



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固定資産税が6倍になるって本当なの?


改正空家法により空き家の所有者や管理者にとって大きな影響を与えるのが、固定資産税の額の変更です。
固定資産税とは、土地や建物などの不動産を所有している人が、その価値に応じて納める税金です。固定資産税の額は、不動産の種類や用途、面積や評価額などによって決まります。毎年4月頃に市役所から納付書が届いてますよね。
固定資産税は一般的に、住宅用地として使われている土地は、固定資産税の住宅用地特例という制度によって、1/6等に減額されます。これは、住宅の供給や需要を促進するための措置です。
しかし、空き家の増加に伴って、住宅用地特例の対象となる土地も増えています。これは、空き家が周辺の生活環境に悪影響を及ぼすことや、空き家の管理や処分に対する負担を軽減するインセンティブを失うことにつながります。そこで、改正法では、空き家の状態に応じて、住宅用地特例の対象から除外することができるようになりました。
具体的には、従来は「特定空家等」のみが対象だった固定資産税の住宅用地特例の解除が、改正法では「管理不全空家等」も対象になることが組み込まれました。「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態のいずれかに当てはまる空き家を指します。「管理不全空家等」とは、放置すれば特定空家等になるおそれがある空家等を指します。つまり、現在は特定空家等に指定されていない空き家であっても、放置すれば特定空家等になるおそれがあると判断されれば、管理不全空家等として固定資産税の住宅用地特例が解除されてしまうのです。住宅用地特例の解除によって、固定資産税の額は従来の6倍になります。これは、空き家の所有者や管理者にとって大きな負担となります。(実際は課税評価に約70%をかけてからの税率ですので直ちに6倍になることはないと想定しています。)しかし、これは、空き家の適切な管理や処理、活用を促すための措置でもありやむを得ないと思います。

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ノウハウ動


一大決心!空き家の売却!


空き家を売却する方法には、大きく分けて2つあります。1つは、現状のまま売却する方法です。もう1つは、リフォームや解体などを行ってから売却する方法です。この2つの方法には、それぞれメリットとデメリットがあります。
現状のまま売却したい!
現状のまま売却する方法とは、空き家をそのままの状態で販売することを指します。この方法には、古家付き土地として売り出す方法と、中古物件として売り出す方法の2種類があります。どちらの方法を選ぶかは、空き家の状態や価値、需要などによって異なります。
古家付き土地として売り出す方法は、売りたい空き家が古い場合に適しています。古い空き家は、建物に資産価値がほとんどないと考えられるため、土地の価値をメインに販売します。この方法は、土地をお探しの方に向けた売却方法なので、建物はおまけで付いてくるというイメージです。建物は、購入者が自由にリフォームや解体を行うことができます。
但し、相場より建物の解体費用相当額を下げて販売する必要があります。
中古物件として売り出す方法は、売りたい空き家がまだ住める状態なら、選択肢の1つとなります。空き家であっても、リフォームや必要な修繕をおこなえば、居住可能なケースも少なくありません。そのため、状態が良い場合は中古物件として売り出すことも検討してみましょう。この方法は、住宅や事業所として使える空き家をお探しの方に向けた売却方法です。建物は、購入者がそのまま使うか、少し手を加えるか、あるいは大幅にリフォームするかなど、自由に選択できます。
ちなみに、現状のまま古家付き土地として売るか中古物件として売るか、明確な定義はありません。一般的には、築年数が20年を超える場合、古家付き土地として売り出すことが多いです。木造建築物の法定耐用年数が22年のため、新築後20年前後経過している場合、建物の価値はほぼないといえます。ただし、不動産の場合は傷や破損の状態、立地や周辺環境などによって価値が左右されるのが一般的です。さまざまな角度から売りたい空き家を調査し、売却方法を決める必要があります。
 現状のまま売り出すメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

・先行投資費用を抑えられる
・すぐに販売活動を開始できる
・更地の状態に比べて固定資産税の負担が少ない(売却まで管理をすることが前提)

現状のまま売り出す場合、解体費用をかけずに売り出すことが可能です。解体費用は、空き家の規模や構造、立地などによって異なりますが、数百万円から数千万円にもなることがあります。この費用を節約できるのは、大きなメリットです。また、更地にする場合は解体工事が必要になるため、完了後に売り出すことになりますが、古家付き土地ならすぐに販売活動を開始できます。販売期間を短縮できるのも、メリットの1つです。さらに、住宅用地における税金の軽減措置の対象となるので、固定資産税の負担が少ないのもメリットです。固定資産税は、土地や建物などの不動産を所有している人が、その価値に応じて納める税金です。一般的に、住宅用地として使われている土地は、固定資産税の住宅用地特例という制度によって、1/6等に減額されます。しかし、空き家の状態に応じて、住宅用地特例の対象から除外されることもあります。その場合、固定資産税の額は従来の6倍になります。これは、空き家の所有者や管理者にとって大きな負担となります。しかし、空き家をそのまま売り出す場合は、売却までの間管理をすれば、住宅用地特例の対象となる可能性が高いので、固定資産税の負担を抑えることができます。

手を加えてから売却したい!
リフォームや解体などを行ってから売却する方法とは、空き家を改善したり、更地にしたりしてから販売することを指します。この方法には、リフォームして売り出す方法と、更地にして売り出す方法の2種類があります。どちらの方法を選ぶかは、空き家の状態や価値、需要などによって異なります。
リフォームして売り出す方法は、売りたい空き家がまだ住める状態で、リフォームによって価値が上がると判断される場合に適しています。空き家は、長期間使用されていないため、傷みや汚れが目立つことがあります。しかし、リフォームによって、内装や設備を新しくしたり、間取りやデザインを変えたりすることで、見た目や機能性が向上します。この方法は、新築には及ばないものの、中古物件よりも高い価格で売ることができる可能性があります。
更地にして売り出す方法は、売りたい空き家が古い場合や、建物に価値がない場合に適しています。古い空き家は、建物に資産価値がほとんどないと考えられるため、土地の価値をメインに販売します。しかし、建物があると、土地の状態が分かりにくくなったり、買主のイメージを阻害したりすることがあります。そのため、建物を解体して、更地にしてから売り出すのが良いでしょう。この方法は、土地をお探しの方に向けた売却方法です。土地は、購入者が自由に建物を建てることができます。
リフォームや解体などを行ってから売り出すメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

・価格を高く設定できる
・買主のニーズに合わせやすい
・固定資産税の負担が少ない(リフォームの場合)

リフォームや解体などを行ってから売り出す場合、空き家の価値が上がることが期待できます。リフォームによって、空き家の見た目や機能性が向上すると、買主の評価も高くなります。解体によって、土地の状態が分かりやすくなり、建物完成後のイメージも湧きやすくなります。これらのことは、価格交渉の際に有利になる要素です。また、リフォームや解体などを行うことで、買主のニーズに合わせやすくなります。これらのことは、買主の満足度を高める要素です。さらに、リフォームを行ってから売り出す場合、固定資産税の負担が少なくなることもメリットです。リフォームを行ってから売り出す場合は、住宅用地特例の対象となる可能性が高いので、固定資産税の負担を抑えることができます。


マンガ売却編


おすすめの売却方法は?


一般的な空き家の売却方法をご紹介しましたが私が普段ご提案している方法をご紹介します。建物の状態を拝見したうえでご提案していますのでご参考にしてください!


建物が利用できる場合

建物が利用できる場合は、現状で中古住宅として販売をご提案します。リフォームはしません。(販売開始前に動産物の撤去をお願いする場合があります。)

一番の理由は、先行投資を避けたいからです。リフォームするには費用が必要です。特に水回りの取り替えには高額の費用が必要です。

また、リフォーム費用分が全て価格に反映される訳ではないこともお勧めできない理由のひとつです。したがって、建物の利用が可能な場合はリフォームをせず、現況で売却することをおすすめしています。その際は、過去の修繕履歴や不具合箇所をできるだけ詳細にご説明できるようにご協力お願いします。これにより買主様に安心して購入していただくことができます。


建物が利用できない場合

建物が利用できない場合は、売地として売却をご提案します。古家付の土地ではなく、解体更地渡しにて募集をします。

こちらも一番の理由は、先行投資を避けたいからです。売主様には、買主が見つかり売買契約を締結した後、引き渡しまでに解体工事をして頂き、売買した代金にて解体工事費をお支払いいただきます。先行して解体してしまうと固定資産税が上昇するだけでなく、土地の管理が大変です。夏場には、草が生い茂りますから除草作業が必要になります。

古家付で売却して買主に解体して頂く売却方法が買主に敬遠されることも理由のひとつです。

今後、ますます空き家は増えます。そして購入希望者はどんどん減ります。空き家を所有されている方は少しでも早く売却されることが得策です。

ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートは稲沢市、清須市はもちろん、西尾張エリアの不動産売却に自信があります。

空家の管理に困っている方、お気軽にご相談ください!最善のご提案方法をご提案します!



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代表者名 代表取締役 渡邉 友浩
所在地    〒490-1313 愛知県稲沢市平和町横池砂田288
電話番号 0567-69-5665
FAX      0567-69-5532
定休日 毎週 水曜日
営業時間 10:00~18:00
事業内容 土地、中古住宅、新築住宅、中古マンションの売買仲介
     土地、中古住宅、中古マンションの買取

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部署:代表取締役

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この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう!!』『早く売却してくれてありがとう!!』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう!!』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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