【2023年】あなたの土地は大丈夫！？名義は変更されてますか？

稲沢市、清須市の不動産売買専門店　ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。

最近の不動産売却相談の中でよくある内容として『代々、名義変更を放置してきた結果、相続登記ができなくて困っている』というものがあります。皆さんの土地は相続登記はお済でしょうか？まだの方は、できるだけ早く済ませましょう！（なお、令和６年４月１日から、相続登記の申請が義務化されます。）

過去には、相続登記を放置した結果、推定相続人が200人以上・・・。となってしまった案件もありました。

こうなってしまうと本当に大変です！

土地の名義変更とは、土地の所有者が変わったときに、登記簿にその事実を反映させるために行う法的な手続きのことです。土地の名義変更をしないと、所有者であることを証明したり、土地を売却したり、相続したりすることができません。したがって、土地の名義変更は、土地の権利関係を明確にするために重要な作業です。

今回は、土地の名義変更の必要性やメリット、手続きの流れやなどについて詳しく解説します。また、土地の名義変更を行う際に注意すべきポイントや、不動産売却までスムーズに進めるためのコツも紹介します。稲沢市、清須市で土地の売却をお考えの方、土地を相続する予定のある方に是非読んでいただきたいです。

土地の名義変更に関する疑問や不安を解消し、スマートに対応できるようにしましょう！

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
年間100件以上の売却相談を頂いています！！

土地の売買や相続などで、土地の所有者が変わる場合には、その事実を法的に証明するために、土地の名義変更を行う必要があります。土地の名義変更とは、所有権移転登記とも呼ばれ、土地の所有者の情報を登記簿に記載する手続きのことです。登記簿は、土地の状況や権利関係を法的に示す重要な書類で、現在は法務局で電子的に管理されています。登記簿の内容を確認したい場合は、登記事項証明書という書類を交付してもらうことができます。（遠方にお住まいの方は郵送での手続きも可能です。）

土地の名義変更は、法律で義務付けられているわけではありませんが、非常に重要な作業です。（※相続登記は義務化されます。）なぜなら、名義変更をしないと、その土地を利用したり、管理したり、売却したり、相続したりすることができなくなってしまうからです。たとえば、土地を売却する場合には、登記簿に記載されている所有者の情報と、実際の所有者の情報が一致しなければなりません。もし一致しない場合は、売買契約が無効になる可能性もあります。また、相続の場合には、名義変更をしないと、相続税の申告や納付ができないことになります。このように、名義変更をしないと、土地の所有者であることを証明できなくなり、様々なトラブルに巻き込まれる恐れがあります。

土地の名義変更の手続きは、法務局で行います。手続きには、申請書や委任状、印鑑証明書などの必要書類があります。また、手続きには、登録免許税や登録手数料などの費用がかかります。手続きの期間は、申請から登記完了までに約2週間程度です。手続きが完了すると、法務局から登記識別情報という書類が発行されます。登記識別情報は、土地の所有者を明確にする権利証としての役割を果たすので、大切に保管しましょう。

土地の名義変更が必要な場面は、主に売買、相続、贈与、財産分与の4つです。それぞれの場面で、名義変更の手続きの方法や注意点が異なります。以下にて、それぞれの場面における名義変更の手続きの流れやポイントを詳しく解説します！

①土地の売買によって名義変更を行う場合

土地の売買は、土地の所有者が変わる大きなイベントです！土地の所有者が変わるということは、法的にもその事実を証明する必要があります。そのために、土地の名義変更を行う必要があります。土地の名義変更とは、所有権移転登記とも呼ばれ、土地の所有者の情報を登記簿に更新する手続きのことです。

土地の売買で名義変更を行う場合の手順は以下のようになります。

[ 1 ] 売買契約を結ぶ 土地の売買は、売主と買主が売買契約を結ぶことで成立します。売買契約は、土地の価格や引渡し時期、負担金や特約などを定めた書面で、売主と買主が署名捺印することで有効になります。売買契約を結ぶ際には、売主から買主に手付金という一部の金額を支払うことが一般的です。手付金は、売買契約の成立を証明するとともに、売主が他の人に土地を売らないことや、買主が土地を買う意思を示すためのものです。

[ 2 ] 必要書類を集める 売買契約が成立したら、名義変更のために必要な書類を集めます。必要な書類は、売主と買主で異なります。以下の表に示します。

買主の必要書類 売主の必要書類 ・住民票 ・印鑑証明書（住宅ローンを組む際に必要） ・顔写真付きの本人確認書類 ・印鑑と印鑑証明書（発行3か月以内のもの） ・登記済権利証または登記識別情報通知 ・固定資産評価証明書 ・住民票または戸籍の附票 （登記時の住所から住民票を変更した場合のみ） ・顔写真付きの本人確認書類

これらの書類は、売主と買主が共同で申請するのが一般的です。また、売買の仲介をする不動産会社が登記のプロである司法書士を紹介してくれることが多く、司法書士に名義変更を依頼するとスムーズに手続きが進みます。司法書士は、必要書類の作成や提出、登録免許税や登録手数料の支払いなどを代行してくれます。司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬も必要になります。

[ 3 ] 土地の引渡しと購入代金を支払う 必要書類が揃ったら、土地の引渡しと購入代金の支払いを行います。土地の引渡しとは、売主が買主に土地の所有権を移転することを意味します。引渡しの方法は、売主と買主で合意することができますが、一般的には、登記申請の際に売主から買主に委任状を渡すことで行われます。委任状とは、売主が買主に登記申請を代行させることを許可する書面です。委任状を渡すことで、売主は土地の所有権を放棄し、買主は土地の所有権を取得することになります。

購入代金の支払いは、土地の引渡しと同時に行われます。購入代金の支払い方法は、売主と買主で合意することができますが、一般的には、売主と買主が同席する場で、売主に現金や小切手を渡すか、売主の指定する銀行口座に振り込むことで行われます。購入代金の支払いが完了したら、売主から買主に領収書を渡すことで、売買契約の履行を確認します。

[ 4 ] 法務局

土地の引渡しと購入代金の支払いが完了したら、法務局へ登記申請を行います。登記申請とは、土地の所有者の情報を登記簿に更新することを法務局に申し出ることです。登記申請は、売主と買主が共同で行うのが一般的ですが、司法書士に依頼する場合は、司法書士が代行して行います。登記申請には、以下の書類が必要です。

・登記申請書 ・委任状 ・印鑑証明書 ・登記済権利証または登記識別情報通知 ・固定資産評価証明書 ・住民票または戸籍の附票 （登記時の住所から住民票を変更した場合のみ） ・顔写真付きの本人確認書類

これらの書類を法務局に提出すると、法務局の職員が書類の内容を確認し、登記簿を更新します。登記簿の更新には、登録免許税と登録手数料が必要になります。登録免許税は、土地の価格に応じて決まります。登録手数料は、登記の種類や件数に応じて決まります。登録免許税と登録手数料は、司法書士に依頼する場合は、司法書士が代わりに支払います。

登記申請から登記完了までには、約2週間程度かかります。登記が完了すると、法務局から登記識別情報という書類が発行されます。これで、土地の名義変更の手続きは完了です。

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②相続で土地の名義変更を行う場合

相続によって親や親族の土地を引き継ぐときに、名義変更の手続きが必要になることはご存知でしょうか？相続の場合は、通常の名義変更とは異なり、土地を相続する人が名義変更の申請を行う必要があります。しかし、相続による土地の名義変更は、手続きが複雑で時間がかかるだけでなく、必要な書類も多く、相続人の間での話し合いも必要になる場合があります。そこで、以下にて、相続による土地の名義変更の手順や必要な書類、注意点などについて詳しく解説します。

相続による土地の名義変更の手順 相続による土地の名義変更は、以下の5つのステップに分けて行います。

[ 1 ] 不動産関連の情報や関係者の戸籍関連の書類を収集する

まずは、相続する土地の登記簿謄本や固定資産税評価証明書などの不動産関連の情報を収集します。また、被相続人（土地を所有していた故人）との関係性を証明するために、被相続人の戸籍謄本や住民票の除票、相続する人の戸籍謄本や住民票などの戸籍関連の書類も必要になります。これらの書類は、市役所や法務局などで取得できます。

[ 2 ] 固定資産評価証明書を発行してもらう

次に、相続税の申告や登記申請に必要な固定資産評価証明書を発行してもらいます。固定資産評価証明書とは、土地や建物の価値を示す書類で、被相続人が亡くなった年の1月1日時点での評価額が記載されています。この書類は、被相続人が亡くなった市区町村の役場で申請できます。

[ 3 ] 遺産分割協議を相続人の間で実施する

次に、相続人の間で遺産の分け方を話し合い、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書とは、相続人が相続する財産の種類や割合、負担する費用などを記した書類で、全ての相続人の署名と押印が必要です。遺産分割協議書は、相続人が全員一致して遺産の分け方を決める場合に必要になります。遺産の分け方については、遺言がある場合は遺言に従い、遺言がない場合は法律で定められた相続分の割合に従って行います。

[ 4 ] 登記申請書の作成を行う

次に、登記申請書を作成します。登記申請書とは、土地の名義変更を法務局に申請するための書類で、相続登記の種類や申請人の氏名、相続する土地の所在地や面積などが記載されています。登記申請書は、司法書士や行政書士などの専門家に依頼することが一般的です。

[ 5 ] 法務局へ登記申請する

最後に、登記申請書と必要な書類を添えて、法務局へ登記申請を行います。登記申請は、相続する土地の所在地にある法務局で行うことができます。登記申請には、登録免許税や印紙代などの費用がかかります。登記申請が受理されると、土地の名義変更が完了します。

相続による土地の名義変更は、手続きが煩雑で時間がかかることが多いです。また、相続人の間での話し合いや書類の作成にも注意が必要です。相続による土地の名義変更をスムーズに行うためには、司法書士や弁護士などの専門家に依頼することがおすすめです。専門家に依頼することで、手続きの負担を軽減するだけでなく、相続税の節税やトラブルの回避などのメリットがあります！！

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③土地の贈与で名義変更を行う場合

土地を贈与された場合にも、名義変更手続きが必要になることはご存知でしょうか？土地を贈与すると、贈与税の申告や納税が必要になる場合があります。また、名義変更のためには、贈与する人と贈与される人の双方が必要な書類を用意して、法務局に登記申請を行う必要があります。そこで、この記事では、贈与での土地の名義変更の手順や必要な書類、注意点などについて詳しく解説します。

贈与での土地の名義変更の手順 贈与での土地の名義変更は、以下の5つのステップに分けて行います。

[ 1 ] 贈与の手続きを行う まずは、土地を贈与する人と贈与される人が、不動産贈与契約書を作成して、贈与の意思表示を行います。不動産贈与契約書とは、土地の贈与に関する契約内容を記した書類で、贈与する人と贈与される人の氏名、住所、土地の所在地、面積、価格、贈与の時期などが記載されています。不動産贈与契約書は、登記原因証明情報として登記申請に必要になります。

[ 2 ] 必要書類を集める 次に、登記申請に必要な書類を集めます。必要な書類は、贈与する人と贈与される人の双方が用意する必要があります。贈与する人の必要書類は、登記申請書、固定資産評価証明書、不動産の権利書または登記識別情報、印鑑証明書、住民票または戸籍の附票、不動産贈与契約書です。贈与される人の必要書類は、住民票、不動産贈与契約書、印鑑証明と印鑑です。これらの書類は、市役所や法務局などで取得できます。

[ 3 ] 登記申請書を作成する 次に、登記申請書を作成します。登記申請書とは、土地の名義変更を法務局に申請するための書類で、贈与登記の種類や申請人の氏名、贈与する土地の所在地や面積などが記載されています。登記申請書は、司法書士や行政書士などの専門家に依頼することが一般的です。

[ 4 ] 付属している書類を作成する 次に、登記申請書に付属している書類を作成します。付属している書類とは、登記申請書に添付する必要がある書類で、登記原因証明情報や登記識別情報などが含まれます。登記原因証明情報とは、土地の名義変更の理由を証明する書類で、不動産贈与契約書が該当します。登記識別情報とは、土地の所有者や権利内容を特定するための情報で、不動産の権利書が該当します。これらの書類は、登記申請書と一緒に法務局に提出します。

[ 5 ] 法務局へ登記申請する 最後に、登記申請書と必要な書類を添えて、法務局へ登記申請を行います。登記申請は、贈与する土地の所在地にある法務局で行うことができます。登記申請には、登録免許税や印紙代などの費用がかかります。登記申請が受理されると、土地の名義変更が完了します。

贈与での土地の名義変更は、手続きが簡単なように見えますが、贈与税の申告や納税が必要になる場合があります。贈与税とは、贈与された財産の価額に応じて課税される税金で、原則として年間110万円を超える贈与を行うと課税対象になります。贈与税の申告は、贈与された年の翌年の3月15日までに行う必要があります。贈与税の納税は、申告した年の7月末までに行う必要があります。生前贈与を考えている場合は、申告や納税の準備もしておくとよいでしょう。

④土地を財産分与で名義変更する場合

財産分与で土地の名義変更を行う際の手順について、説明します。

[ 1 ] 財産分与について話し合い、合意する 財産分与は、離婚する夫婦が、結婚中に共有した財産をどのように分けるかについて話し合い、合意することです。財産分与は、夫婦の自由意思に基づいて行われるため、法律で定められた決まった方法はありません。しかし、一般的には、以下の点に注意して話し合うと良いでしょう。

・財産分与の対象となる財産を明確にする ・財産の価値を正しく評価する ・財産の分け方を公平にする ・財産分与の内容を書面に残す

財産分与について合意できない場合は、家庭裁判所に調停や裁判を申し立てることができます。調停や裁判では、夫婦の収入や負担、子供の養育費や教育費、財産の取得時期や方法などを考慮して、財産分与の内容が決められます。

[ 2 ] 必要書類を集める 財産分与で土地の名義変更を行うには、登記申請をする必要があります。登記申請をするには、以下のような書類が必要です。

●譲渡する側の必要書類 

取得する側の必要書類 ・登記申請書 ・固定資産評価証明書 ・不動産の権利書または登記識別情報 ・印鑑証明書（3か月以内のもの） ・住民票または戸籍謄本（登記上の住所から変わっている場合のみ） ・離婚の記載がある戸籍謄本（離婚裁判の場合は不要） ・自分の住民票 ・固定資産評価証明書（裁判離婚の場合のみ必要） ・調停書・和解調停書等（裁判離婚の場合のみ必要） 

●譲渡する人の住民票（裁判離婚の場合、登記時の住所から住民票を変更した場合のみ必要）

これらの書類は、各自治体や法務局で発行されるものです。書類の内容や提出方法については、事前に確認しておくと良いでしょう。

[ 3 ] 登記申請書を作成する 登記申請書は、土地の名義変更を申請するための書類です。登記申請書には、以下のような内容を記入します。

・申請人の氏名や住所 

・譲渡する人や取得する人の氏名や住所 

・土地の所在地や面積 

・土地の価格や譲渡の理由 

・登記の種類や登記の日付

登記申請書は、法務局のホームページからダウンロードできます。登記申請書の作成には、専門的な知識が必要な場合があります。その場合は、司法書士や弁護士などに依頼することができます。

[ 4 ] 法務局へ登記申請する 登記申請書と必要書類を揃えたら、法務局へ登記申請をします。登記申請は、土地の所在地にある法務局で行います。登記申請には、登録免許税や手数料がかかります。登録免許税は、土地の価格に応じて決まります。手数料は、登記の種類や件数によって異なります。登記申請の費用については、事前に法務局に問い合わせると良いでしょう。

登記申請が受理されると、法務局から登記完了の通知が届きます。これで、財産分与で土地の名義変更が完了します。

以上が、財産分与で土地の名義変更を行う際の手順です。

離婚による財産分与の場合、財産分与は、離婚する夫婦の重要な問題です。財産分与に関する悩みや疑問がある場合は、専門家に相談することをおすすめします。