【2023年】不動産の売却時にかかる税金とは？税金の種類や節税のコツについて解説！

不動産を売却する際には、譲渡所得税をはじめ数種類の税金がかかることをご存じですか？
知らずにいると、思わぬ出費におどろいてしまうこともあるので注意が必要です。
税金にはどのような種類があり、どの程度課されるのかについて理解を深めておきましょう。
そこで今回は、不動産売却時に課される税金の種類や、税金の計算方法、節税のためのポイントやコツについて解説します。
愛知県稲沢市で不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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不動産の売却時にはどのような種類の税金がかかる？

不動産の購入時と同様に、不動産を売却する際にも税金がかかります。
不動産を売却するタイミングによって税率が変わる税金もあるため、税金の種類や税額については事前に把握しておくと安心です。
まずは、不動産を売却する際に課される税金の種類について解説します。

不動産売却時にかかる税金の種類1：印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約時に課される税金です。
税額に応じた収入印紙を購入し、売買契約書に貼付することで納税します。
売買契約書は売主と買主のために2通作成され、売主と買主それぞれが1通分の印紙税を負担するケースが一般的です。
印紙税の税額は売却した不動産の契約価格によって異なります。
主な価格帯の契約金額ごとの印紙税額は下記のとおりです。

• 契約金額100万円超～500万円以下：税額1,000円
• 契約金額500万円超～1,000万円以下：税額5,000円
• 契約金額1,000万円超～5,000万円以下：税額1万円
• 契約金額5,000万円超～1億円以下：税額3万円
• 契約金額1億円超～5億円以下：税額6万円

なお、上記の税額は軽減措置が適用された金額です。
印紙税の軽減措置は、令和6年3月31日まで適用されることが現在発表されています。

不動産売却時にかかる税金の種類2：登録免許税

登録免許税とは、売却する不動産の名義変更の際にかかる税金です。
登録免許税の金額は登記手続きの種類によって異なりますが、不動産売却にともなう名義変更手続きの場合は、下記の計算式で算出できます。
登録免許税＝固定資産税評価額×税率1.5％
なお、本来の税率は2％ですが、令和8年3月31日までは軽減税率が適用されます。

不動産売却時にかかる税金の種類3：譲渡所得税

譲渡所得税とは、所得税、住民税、復興特別所得税の総称です。
不動産を売却して利益を得た場合に、利益の部分に対して課税されます。
そのため、不動産を売却すればかならず発生する税金というわけではありません。
譲渡所得税の概要や計算方法については、次項で解説します。

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不動産売却の利益には税金が課される！譲渡所得税の計算方法とは

不動産売却によって得た利益を「譲渡所得」といいます。
譲渡所得税は、不動産売却をして譲渡所得を得た場合にしか発生しません。
ただし、ここでいう「利益」とは、不動産の売却価格そのもののことではないので注意が必要です。

譲渡所得とは

譲渡所得は、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて算出します。
計算式にすると下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
つまり、取得費や譲渡費用の金額が増えるほど譲渡所得は少なくなり、譲渡所得に対して課される譲渡所得税が少なくなります。
取得費とは「不動産を購入する際にかかった費用」、譲渡費用とは「不動産を売却する際にかかった費用」のことです。
不動産売却の際には、取得費と譲渡費用をあまさず計上することが節税につながると理解しておきましょう。

取得費に含まれる主な費用とは

取得費には、下記の費用を含めることができます。

• 不動産の購入代金や建築費用
• 購入時にかかった不動産取得税、印紙税、登録免許税などの税金
• 購入時にかかった測量費、解体費など
• 購入時の仲介手数料

建物は経年とともに価値が減少していくため、取得費の合計額から減価償却費を差し引く必要があります。
なお、取得費を証明するために必要な領収書などを紛失していた場合は、譲渡費用の5％にあたる金額を概算取得費として計上可能です。

譲渡費用に含まれる主な費用とは

譲渡費用には、主に下記の費用が含まれます。

• 売却時にかかった税金
• 売却時にかかった解体費など
• 借家人に退去を求めるために支払った立退料
• 売却時の仲介手数料
• 売買契約の締結後に支払った違約金

上記の費用を合算したものが譲渡費用です。

譲渡所得税の計算方法とは

譲渡所得税を求める計算式は下記のとおりです。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」に該当する場合は税率39.63％、所有期間が5年を超えて「長期譲渡所得」に該当する場合は税率20.315％です。
これは所得税、住民税、復興特別所得税すべての税率です。
なお、不動産の所有期間は「不動産を売却した年の1月1日時点」で判断されるので注意してください。
たとえば2023年4月に購入した不動産を2028年5月に売却した場合、実際の所有期間は5年を超えています。
しかし、2028年1月1日時点では5年を経過していないため、適用されるのは「短期譲渡所得」の税率です。

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不動産を売却した際の税金を節税するコツとは

不動産を売却する際には、いくつかの税金がかかることを解説しました。
ここからは、不動産売却時の節税のコツや方法について解説します。

節税のコツ1：取得費をしっかり計上する

譲渡所得を計算する際、取得費が不明の場合は、譲渡費用の5％が概算取得費として計上されます。
しかし、概算取得費を適用すると実際にかかった取得費よりも安くなってしまうケースがほとんどです。
取得費が多いほど譲渡所得税の節税につながるため、可能な限り取得費を証明できる書類などをそろえるようにしましょう。
不動産購入時の売買契約書を紛失していた場合も、通帳の履歴などが書類として認められることもあります。

節税のコツ2：売却のタイミングを見極める

不動産を売却するタイミングで節税できるケースがあります。
たとえば、所有期間が5年超の不動産を売却すると長期譲渡所得の税率が適用されるため、短期譲渡所得よりも大幅に税率を下げることが可能です。
ただし、多くの不動産は築年数が長くなるほど売却価格自体が下がっていくため、結果として早く売却したほうが利益が出る場合もあります。
また、節税効果のある特例を利用する場合、適用要件として売却時期が決められている場合があるので注意が必要です。
特例や要件については次で解説します。

節税のコツ3：節税効果のある特例を利用する

不動産売却時に利用できる特例について解説します。
1：3,000万円の特別控除
マイホームの売却時、譲渡所得から最大3,000万円が控除される特例です。
売却する不動産の所有期間に制限はありませんが、「住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること」といった適用要件があります。
2：10年超所有軽減税率
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、譲渡所得の税率が軽減される制度です。
譲渡所得の6,000万円以下の部分に対する税率が14％になります。
通常の長期譲渡所得よりも税率が低くなるため、節税が可能です。
3：居住用財産の買い換え特例
所有期間が10年超の不動産を売却し、一定の期間内に新居を購入した場合、譲渡所得税を将来へ繰り延べできる特例です。
売却時の節税にはなりますが、あくまで課税の繰り延べであり控除ではないので注意しましょう。

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まとめ

不動産の売却時には、印紙税、登録免許税、譲渡所得税といった税金がかかります。
そのなかでも税額が高くなりがちな譲渡所得税については、事前にしっかり計算方法や税率などを確認しておくと安心です。
不動産売却で利益が出て譲渡所得税が発生する場合は、適用可能な特例がないかどうかもチェックしておくことをおすすめします。
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