【2026年RN】弥富市で土地がなかなか売れない場合どうする？

こんにちは！弥富市の不動産売買専門店「株式会社不動産トータルサポート」代表の渡邉友浩です。

私たちは、弥富市・愛西市・津島市をはじめとする西尾張エリア全域で、土地や住宅の売却に関するご相談を年間300件以上受けております。

お客様の中には「すぐに売り出してほしい」という方もいらっしゃいますが、多くの方は「まずは査定をして、いくらで売れるか知りたい」というところからスタートされます。査定では、土地の正確な価値や現在のリアルな市場動向をお伝えした上で、最適な販売スケジュールや売却方法をご提案させていただきます。

その後、ご納得いただいた上でいよいよ販売活動がスタートするわけですが、売り主様であれば誰しも「一刻も早く良い買主様を見つけて成約したい」と思われるはずです。

しかし、土地の売却はそう簡単にはいきません。

土地の広さや形状、周辺環境や利便性、建築条件や法規制など、無数の要因が複雑に絡み合って土地の「商品価値」が決まります。そのため、需要と供給のバランスが崩れ、買主様が現れないまま長期間売りに出されている土地も少なくありません。

土地が売れ残ると、維持費（固定資産税や管理費）がかさむだけでなく、「売れ残り物件」というネガティブなイメージがついてしまい、さらに売れにくくなるという悪循環に陥ってしまいます。

そこで今回は、弥富市周辺で土地が売れない理由を徹底的に分析し、売れ残るデメリットや、具体的な5つの対処法をわかりやすく解説します！弥富市や津島市、愛西市周辺で土地の処分にお困りの方は、ぜひ最後までお読みください。

土地が売れ残るのはなぜ？西尾張エリアのリアルな売却期間

そもそも、土地が売りに出てから成約するまで、どのくらいの期間がかかるものなのでしょうか。

私が津島市、弥富市近郊で不動産売却をおこなう場合、一般的な販売期間の目安は約4〜9か月だとお伝えしています。

⚠️ 注意

この「4〜9か月」という期間は、あくまで弊社（不動産トータルサポート）で取り扱った物件の平均値です。実際には、物件ごとの個別要因によって売却期間は大きく変動します。

売却期間を左右する要素には、主に以下の2つがあります。

• 物件そのものの特徴： 土地の立地、広さ、形状、面している道路の幅（接道状況）、周辺環境など。これらは買主様が「ここに住みたいか、使いやすいか」を判断する直接的な基準になります。

• 市場の動向： 近隣エリアの需要と供給のバランス、直近の取引価格相場など。これにより、その物件が市場でどれだけの希少性や競争力を持っているかが決まります。

もし、あなたが弥富市周辺で土地を売り出してから6か月以上が経過しても買い手が見つからない場合、そこには必ず「売れない原因」が潜んでいます。

長期間放置するのではなく、原因を突き止めて早期に対策を講じることが、不動産売却を成功させるための鉄則です。まずは、よくある3つの「売れない理由」を見ていきましょう。

土地が売れない3つの主要原因

1. 相場より高く販売していませんか？

【重要】真剣に土地探しをしている買主様は、プロ以上に相場を把握しています。

現代社会ではインターネットやスマートフォンの普及により、一般の方でも「ポータルサイト（アットホームやHOME'Sなど）」を使って、周辺の不動産相場を簡単に調べられるようになりました。

買主様は日々、希望エリアの情報をチェックしているため、「このエリアで、この条件なら〇〇万円くらいが妥当だな」という確かな相場観を持っています。

そのため、相場からかけ離れた強気の価格設定（高すぎる価格）で売り出されている土地は、検討候補にすら入れてもらえません。

「少しでも高く売りたい」というお気持ちは痛いほどよく分かります。しかし、6か月以上たっても問い合わせすら入らない場合は、売り出し価格の設定を見直すタイミングです。市場の相場に見合った適正価格へ変更することで、一気に買い手の反応が増えるケースは多々あります。

【重要】土地の「欠点」を受け入れた価格設定が必要です。

土地売却において、立地や土地そのもののコンディションは売れやすさに直結します。以下のような、いわゆる「マイナス条件」を抱えている土地は、一般的な需要が低いため、普通に売り出しても買い手がつきません。

1. 土地の形状がいびつ： 三角形やL字型（不整形地）で、建物のプランが立てづらい、無駄なスペースができる。

2. 面積が極端： 一般的な住宅を建てるには広すぎる（総額が高くなる）、または狭すぎる（狭小地）。

3. 周辺環境の問題： 近くにごみ処理施設、墓地、騒音・臭いが発生する施設（嫌悪施設）がある。

4. 再建築不可： 建築基準法で定められた道路に2メートル以上接していないため、古い建物を解体しても新しく家を建てられない。

こうした条件は、売り主様の力で変えることが難しいものがほとんどです。

しかし、「条件が悪い＝売れない」というわけではありません。

失敗しがちなのは、「条件が悪い土地なのに、周辺の標準的な土地の相場と同じ価格で売り出してしまう」ケースです。条件が劣る土地を売却するには、そのマイナス面を補うだけの「割安感（価格設定）」が必要不可欠です。また、デメリットを隠さずに正直に提示し、それを許容できるターゲット（例：価格重視の方や、特定の用途で使いたい方）に向けて適切にアピールすることが成功への近道です。

【重要】買主様の不安要素は、販売活動の段階で可能な限り解消する。

私が不動産業界に飛び込んだ二十数年前は、今に比べると「敷地の境界明示」に対する業界全体の認識がかなり大まかだった記憶があります。

そのため、相続した古い土地や、昔から代々所有している土地などは、境界杭がなくなっていたり、そもそも測量をしたことがなかったりして、「隣の家との境界線がどこか正確に分からない」という状態が本当によくあります。

しかし、現代の不動産取引において、境界が曖昧なまま土地を売却しようとすると、高確率でトラブルに発展します。

• 「購入して家を建てようとしたら、隣の住人から『そこはウチの敷地だ』とクレームが入った」

• 「古いブロック塀が実は隣の敷地にはみ出していた（越境問題）」

新しくマイホームを建てて新生活を始めようとする買主様が、「隣人と揉めるリスクのある土地」を買いたいと思うでしょうか？当然、絶対に避けたいと考えます。

もし今、あなたの土地が「境界非明示（境界をはっきりさせずに現状のまま引き渡す条件）」で売りに出されているなら、それが原因で敬遠されている可能性があります。

プロからのワンポイントアドバイス：まずは「仮測量」を！

売却活動を始める前に、何十万円もかけて「確定測量（隣地所有者全員と立ち会って境界を確定させる厳格な測量）」まで行う必要は必ずしもありません。まずは測量会社に依頼して「仮測量（現況測量）」を行うことを強くおすすめします。

仮測量とは、現存する境界杭やブロック塀、道路の側溝などを基準に、土地の「おおよその寸法・面積・越境物の有無」を把握するための測量です。

仮測量図があるだけで、以下のメリットが生まれます。

• 測量のプロから見て「将来トラブルになりそうな懸念点（越境など）」を事前に把握・対策できる。

• 買主様がハウスメーカーで住宅の建築プラン（間取り図）を具体的に作成しやすくなる。

結果として、買主様が安心して検討できるようになり、成約率が大幅にアップします。

土地が売れないことで生じる2つの大デメリット

「いつか売れるだろうから、このまま気長に待てばいいや」と考えるのは非常に危険です。土地が売れ残っている間も、所有しているだけであなたの資産は削られ続けていきます。

1. 毎年重くのしかかる「税金の負担」

土地は、ただ持っているだけで毎年「固定資産税」が課税されます。さらに、その土地が市街化区域内にある場合は「都市計画税」も合わせて納めなければなりません。

これらは土地を活用して収益を上げていようが、誰も使っていない更地であろうが、関係なく一律で徴収されます。それぞれの基本的な計算式は以下の通りです。

ここで特に注意しなければならないのが、「更地（建物が建っていない土地）」の税負担の重さです。

土地の上に人が住むための「住宅」が建っている場合、「小規模住宅用地の特例」という軽減措置が適用され、固定資産税が最大6分の1、都市計画税が最大3分の1まで減額されます。しかし、建物を解体して更地にしてしまうと、この軽減措置が適用されなくなるため、翌年から税金が一気に跳ね上がります（実質、数倍になることもあります）。

売却期間が長引けば長引くほど、この重い税金が毎年あなたのポケットから出ていくことになるのです。

2. 近隣トラブルや犯罪リスクにつながる「管理の負担」

更地は、放置するとあっという間に荒れ果ててしまいます。定期的な管理を怠ると、以下のような深刻な問題に発展します。

• 害虫・害獣の発生： 雑草が生い茂ると、蚊やムカデなどの害虫、ネズミやイタチ、野良猫などの害獣が住み着きます。これらが原因で悪臭や糞尿被害が発生し、近隣住民からクレームが入るケースは非常に多いです。

• 治安の悪化・犯罪リスク： 人の手が入っていない「管理されていない土地」は、外部から死角になりやすいため、粗大ゴミや家電などの「不法投棄」の標的になりやすいです。さらに最悪の場合、枯れ草への「放火」のリスクも高まります。

⚠️ 所有者の法的責任

万が一、土地の管理不足が原因で放火や火災が発生し、近隣の住宅にまで被害が拡大した場合、法律上、土地の所有者が「管理瑕疵（責任）」を問われ、巨額の損害賠償を請求されるリスクがあります。

こうした事態を防ぐためには、遠方に住んでいても定期的に現地へ足を運び、草刈りやゴミ拾いを行う必要があり、肉体的にも精神的にも大きな負担となります。

弥富市で土地が売れない場合の「4つの対処法」

では、長期間売れ残ってしまっている土地を動かすには、具体的にどうすればよいのでしょうか。プロが実践する4つの解決策をご紹介します。

① 売れるように「工夫（商品化）」をする

例えば、100坪や150坪といった「一般の個人がマイホームを建てるには広すぎる土地」は、総額が高くなりすぎるため買い手がつきません。その場合は、土地を2つや3つに小さく切り分ける「分筆（ぶんぴつ）」をして売り出すのが有効です。

土地が30〜50坪程度に適正化されれば、総額も下がり、一般のファミリー層が最も購入しやすい「大人気物件」へと生まれ変わります。

⚠️ 分筆売却時の注意点（宅建業法）

個人の方が、広い土地を自分で細かく分筆し、何度も繰り返し（反復継続して）不特定多数の人に売却する行為は、宅地建物取引業法（宅建業法）の「無免許営業」にあたり、罰則を受けるリスクがあります。

広い土地の分筆売却を検討する場合は、必ず事前に私たちのような不動産会社にご相談ください。業者が一括で買い取るか、適切な法的手続きのもとで仲介業務を行います。

② 適正な価格変更（値下げ）に踏み切る

先述の通り、価格設定が相場に合っていない場合は、価格変更が最も即効性のある解決策になります。

価格を改定する際のポイントは、「現在の売り出し価格から10％」を目安に下げることです。数万円〜数十万円程度の小幅な値下げでは、ポータルサイトなどの自動通知機能に引っかからず、買主様に気づいてもらえません。逆に、一気に半額にするような極端な値下げは「この土地、何か重大な欠陥（事故物件など）があるのでは？」と不信感を抱かせてしまいます。

価格を変更する際は、不動産会社のホームページやチラシ、ポータルサイト等で「新価格！」として大々的にアピールしてもらうよう、担当者に強く依頼しましょう。

③ 不動産会社の「買取」を利用する

「どうしても早く手放したい」「税金や管理の手間から今すぐ解放されたい」という場合は、一般の買主様を探す【仲介】ではなく、不動産会社が直接その土地を買い取る【業者買取】という方法がベストな選択肢になります。

買取の最大のメリットは、「確実性とスピード」です。不動産会社が提示した査定金額にご納得いただければ、早ければ1週間以内に売買契約を結び、すぐに現金化することができます。また、境界が曖昧な状態や、古い建物が残ったままの「現状渡し」でも業者が丸ごと引き受けてくれるため、売り主様の手間やストレスは一切ありません。

④ 【最新トレンド】立地による需要の変化を見極める

ここで少し視野を広げて、マクロな市場動向にも目を向けてみましょう。

国土交通省が発表している地価調査（令和5年〜令和6年最新動向）によると、全国平均および三大都市圏（名古屋圏含む）の商業地・住宅地は、全体として上昇トレンドを維持しています。

一見すると「土地全体の価値が上がっているから安心だ」と思いがちですが、現場の肌感覚として最も強く感じるのは、「交通・生活の利便性が高いエリア」と「そうでないエリア」の二極化（価格差の拡大）です。

日本全体で少子高齢化が進む中、郊外の広い土地よりも、「駅が近い」「スーパーや病院が徒歩圏内にある」といった、コンパクトで利便性の高いエリアへ移住を希望する高齢者や共働き世代が急増しています。

つまり、「昔なら高く売れた場所」であっても、現在のニーズからは外れてしまっている可能性があるのです。だからこそ、そのエリアの「今の需要」を正確に見極めた売り方が求められます。

土地がなかなか売れないとき、最もやってはいけないのは「何も変えずに、ただ同じ不動産会社で売り続けること」です。売れないのには必ず明確な理由があります。それを見極め、価格や販売方法、ターゲットを柔軟に変えていくことこそが、早期売却への唯一の道です。

土地の売却に関するお悩みをお持ちの方は、ぜひハウスドゥ弥富・佐屋（株式会社不動産トータルサポート）にご相談ください！

私たちは、弥富市、愛西市、津島市を中心に、地域に密着して長年営業を続けてきた不動産会社です。地元の土地特性や買主様のリアルな動向をどこよりも熟知しています。

• 市街化調整区域の土地や、使い道の難しい農地・雑種地の売却

• 相続したものの、境界が分からず放置されている古い土地のトラブル解消

• 早期現金化をご希望の方へのスピード直接買取

長年の実績に基づいた確かな知識を持つプロのスタッフが、売り主様のご要望に寄り添い、最適な価格・方法での売却を全力でサポートいたします。もちろん、売却にかかる税金や複雑な手続きについても、最初から最後まで丁寧にご説明いたします。

土地の売却は、人生の中でも非常に大きくて重要な決断です。だからこそ、地域を愛し、地域の特性を知り尽くした「信頼できるパートナー」と一緒に進めませんか？

どんな些細なことでも構いません。まずは査定のみ、お話のみのご相談でも大歓迎です。

皆様からのお問い合わせを、スタッフ一同心よりお待ちしております！

Q1. 弥富市や愛西市に多い「市街化調整区域」の土地ですが、一般の住宅用地と同じように売却できますか？

A. はい、売却可能です。ただし、市街化調整区域の土地売却には専門的なノウハウが必要となります。

市街化調整区域は「原則として建物を建ててはいけないエリア」に指定されているため、一般的な住宅用地に比べると買い手がつきにくく、価格も低めになる傾向があります。 しかし、以下のようなケースでは一般の方でも建築が認められたり、別の需要で売却できたりします。

• 「線引き前宅地」や「既存集落内」など、法的な特例（開発許可）を満たしている場合

• 資材置き場、駐車場、太陽光発電用地など、建物を建てない目的（事業用）として売却する場合

弊社（株式会社不動産トータルサポート）は、西尾張エリアの市街化調整区域における土地売却に圧倒的な強みと実績を持っています。「他社で断られてしまった」という土地でも、建築許可の可能性を徹底的に調査し、最適な活用・売却ルートをご提案しますので、諦めずにまずはご相談ください。

Q2. 土地が売れずに困っています。不動産会社（仲介先）を変更した方が良い目安やタイミングはありますか？

A. 売り出しを始めてから「3か月〜6か月」が一つの目安です。一度も問い合わせや見学希望（引き合い）がない場合は、会社変更や販売戦略の見直しを強くおすすめします。

不動産会社と結ぶ「媒介契約」の期間は一般的に3か月です。この期間内に、以下のような状況が見られる場合は、会社の「売却力」や「囲い込み（他社への情報非公開）」を疑う必要があります。

• 物件ポータルサイト（SUUMOなど）への掲載写真が少なく、内容が更新されていない

• 担当者からの活動報告が曖昧で、具体的な改善提案（価格やターゲットの見直しなど）がない

• 周辺の競合物件に比べて、広告露出が明らかに少ない

長期間売れ残ると物件の新鮮味が薄れ、「売れ残り感」が出てしまいます。現状の活動に不安を感じたら、セカンドオピニオンとして地元の市場に精通した弊社へお気軽にお声がけください。

Q3. 古い家が建ったままの土地（古家付き土地）ですが、解体して更地にしてから売り出した方が売れやすいですか？

A. 一概に「更地が良い」とは言えません。土地の状況やターゲットによって最適な状態は異なります。

解体して更地にすると、買主様が建物の配置をイメージしやすく、購入後すぐに着工できるため、確かに売れやすくなるメリットがあります。しかし、以下の点には注意が必要です。

• 解体費用（数百万円〜）が先行投資として自己負担になる

• 更地にした翌年から、固定資産税の軽減措置が外れて税金が高くなる（売れ残った際のリスクが大きい）

一方で、あえて「古家付き土地」のまま売り出せば、売り主様は解体費用を出さずに済みますし、昨今人気の「中古住宅をリノベーションして住みたい層」や「古民家カフェなどの事業者」が買ってくれる可能性も生まれます。 まずは現状のまま売り出し、「解体更地渡し（契約が決まったら売り主の負担で解体する条件）」にするなど、リスクの少ない方法をご提案いたします。

弥富市で不動産を売却を成功させるには地域に密着し市街化調整区域も得意な会社＝（株）不動産トータルサポートにご相談頂くのが近道です！！

//fudosantotalsupport.com/

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