【2026年RN】不動産相続でよくあるトラブルとは？3つのケース別に解決策を解説

不動産を相続する際は、誰が相続するのか、分割方法はどのようにするのかなど相続人同士でトラブルになるケースがあります。
トラブルに発展してしまうと、親族同士でも関係がこじれて関係を修復できなくなってしまうこともあるため、あらかじめ解決策を把握しておくことが大切です。
そこで、不動産相続でよくあるトラブルについてケースごとに解説します。
愛知県稲沢市で不動産を相続する予定がある方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

不動産相続で相続人同士でトラブルになりやすいケースとは

不動産相続では、相続人同士でトラブルになるケースが多いといえます。
実際に、遺産分割について話し合う遺産分割協議で話がまとまらず調停や審判まで至ったケースは、年々増加傾向にあります。
相続人同士でトラブルとなるケースは以下のような場合です。

• 被相続人と同居していた相続人がいる場合
• 被相続人が認知している子どもがいる場合

相続人のなかに被相続人と同居していた相続人がいる場合は、トラブルになってしまうことがあります。
同居していた相続人からすれば「今まで住んでいた家にそのまま住み続けたい」「被相続人の面倒を支えてきた」などの理由から、自宅の相続を希望するでしょう。
しかし、この場合ほかの相続人に不動産評価額から割り出した代償を渡すことになりますが、この金額によってはトラブルになる恐れがあります。
また、長い間親の介護や面倒を見てきた立場からすると、それまで無関係で過ごしてきた兄弟姉妹と相続する割合が同じだと納得いくものではありません。
このように、被相続人と同居していた相続人がいる場合は、トラブルに発展することが多いため注意が必要です。
さらに、被相続人が認知していた子どもや、以前婚姻関係にあった配偶者の間にできた子どもが相続人として名乗り出ることにより、トラブルになることもあります。
このような子どもの場合でも、法律上は法定相続人として認められているため、被相続人の遺産を相続することができます。
しかし、遺産分割協議がすでに終わっていた場合でも、新たな相続人が現れた場合は遺産分割協議が白紙に戻り、再度話し合いをおこなわなければなりません。

解決策

このようなケースのトラブルを回避するためには「遺言書」の存在が有効といえるでしょう。
遺言書があれば、原則として遺言書の内容に沿って遺産分割を進めることになります。
生前で切り出しにくい話ですが、トラブルを回避するためにも遺言書の作成を依頼しておきましょう。
また、その際は、法的に効力のある「公正証書遺言」の作成をしておくことをおすすめします。

相続した不動産を平等に分ける際にトラブルになりやすいケースとは

不動産が相続財産の中に含まれていると、平等に分割することが難しくトラブルに発展してしまうケースがあります。
なお、不動産などの遺産を分割する際は、以下の4つの方法から選択することになります。

• 現物分割
• 換価分割
• 代償分割
• 共有分割

それぞれの分割方法について特徴をご説明します。

現物分割

現物分割は、相続した遺産の形を変えることなく、そのままの形で分割する方法のことです。
たとえば、不動産と現金が相続財産の場合は、1人が不動産を相続し、別のもう1人が現金を相続するといった方法です。
また、遺産が土地しかないような場合は、土地を分筆してそれぞれが所有することになります。
相続人が2人の場合は、土地を2筆に分筆して、それぞれ1筆ずつ所有する方法です。
この方法は、一見すると平等に分割できているように思えますが、1つの土地でも分筆により方角や日当たりなどにより資産価値に差が出てしまう点がデメリットです。

換価分割

換価分割とは、相続した不動産を売却し現金化してから分配する方法です。
たとえば、相続人が配偶者と子どもの合計2人である場合、不動産の売却により2,000万円が手元に残り、それぞれが1,000万円の現金を受け取る方法です。
この方法は、売却の手間はあるものの、平等に分割できる方法といえるでしょう。

代償分割

代償分割とは、相続人の1人が不動産を相続し、残りの相続人へ代償金を支払う分割方法です。
たとえば、被相続人と同居していた相続人がそのまま住み続けたいといった場合に有効な手段といえます。
ただし、代償金を支払うだけの資金力がなければ成立しないため、注意が必要です。

共有分割

共有分割とは、1つの不動産を共有持分とする分割方法です。
相続人が子ども2人の場合は、2分の1ずつの持分を所有することになります。
表面上は平等に分割できているように思えますが、この方法は決して望ましい分割方法ではありません。
なぜなら、共有状態の不動産を活用する際に、共有者の同意が必要になるためです。
また、共有者の相続人が死亡し、次の世代、また次の世代へと相続がおこなわれると、共有者がどんどん増えていってしまいます。
そうなれば、共有者を把握しきれなくなり、売却など活用したい場合でもできなくなってしまうでしょう。

解決策

不動産を平等に分割する際にもっともトラブルを回避できる方法は「換価分割」です。
家を手放す必要はありますが、トラブルになる可能性は低いといえるでしょう。

相続した不動産の名義変更の際にトラブルになりやすいケースとは

相続により不動産を取得すると、被相続人から相続人へ名義変更をする「相続登記」をおこなわなければなりません。
しかし、実際に登記簿を確認すると、被相続人ではなく以前に亡くなった相続人のままだったといったケースがあります。
このようなトラブルが発生してしまう理由には、名義変更が義務化されていないうえに、生活に不便を感じないことが挙げられます。
そのため、登記簿の名義人と実際の所有者が異なっていることは、珍しくありません。
しかし、この場合、相続登記を完了させるためには、被相続人以前の相続人から整理していくことになります。
つまり、多大な労力と時間を費やさなければならなくなるのです。

解決策

名義変更がされていなかったトラブルが発覚した場合は、まずは当時の遺産分割協議書が残っていないか確認してみましょう。
遺産分割協議書には、相続人や遺産分割方法について記載されているため、当時の相続人を知ることができます。
もし、遺産分割協議書が見当たらない場合は、再度作成し当時の相続人から署名・捺印をもらうことになります。
相続時にこのようなトラブルに巻き込まれないためには、生前から不動産登記を確認しておくと良いでしょう。
登記は法務局にて確認することが可能です。
また、有料ではあるものの自宅やインターネット上で確認することもできるため、早めに対応してスムーズな相続につなげましょう。

まとめ

今回は、不動産を相続する際に、相続人同士で起きるトラブルや平等に分割する際に起きるトラブル、名義変更の際のトラブルと解決策について解説しました。
相続財産の中に不動産が含まれている場合は、とくに遺産分割においてトラブルが発生しやすいため、あらかじめ対処法を知っておくことが大切です。
また、相続開始前にできる対処法として、遺言書の作成や登記簿の確認などがあるため、早めにおこなっておくことをおすすめします。
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Q1. 稲沢市にある実家を「換価分割」で売却したいのですが、遠方に住んでいても手続きや売却活動は進められますか？

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Q2. 2024年4月から「相続登記（名義変更）の義務化」が始まったと聞きました。稲沢市の古い土地で名義が祖父のまま放置されている場合、罰則はありますか？

A. はい、法改正により、正当な理由なく相続登記を怠った場合は「10万円以下の過料（ペナルティ）」が科される対象となります。

これまで任意だった不動産の相続登記ですが、2024年4月1日より完全に義務化されました。これは、法改正前に相続が発生していた（名義が過去の先祖のままになっている）古い不動産も対象となります。 本文にもある通り、名義人が祖父や曽祖父の代のまま放置されていると、いざ売却しようとした時に何十人もの親族（法定相続人）から書類を集めなければならず、多大な労力と時間がかかります。放置するほど難易度が上がりますので、義務化への対応も含め、まずは法務局や弊社、専門家を通じて現在の登記状況を早めに確認することをおすすめします。

Q3. 相続した稲沢市の古い家を売りたいのですが、築年数が古すぎて買い手がつくか不安です。現状のまま売れますか？

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