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【2023年版】入口が農地、奥が既存宅地　家は建てられますか？

【2023年版】入口が農地、奥が既存宅地　家は建てられますか？

2022-09-10

市街化調整区域のこと

【2023年版】入口が農地、奥が既存宅地　家は建てられますか？

この記事の執筆者

このブログの担当者渡邉友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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ご依頼いただく、売却のご相談のなかに、道路面に接している土地の地目が農地、奥が宅地というケースがあります。宅地部分が道路に接していないのです。市街化区域のエリアであればなんら問題はないのですが、市街化調整区域の場合は少し話が変わってきます。

（※市街化調整区域と既存宅地については、こちらをご参照ください。）

話を難しくしている原因は以下の2点です。

①接道義務　建築物を建築するには建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければなりません。

②農地法　農地を農地以外に転用し取得するには、農地法5条の許可が必要です。

今回のケースでは、①既存宅地部分が道路に接していないので建築基準法43条により、接道義務を果たしていないので建築ができない。②道路と接するには買主様は、農地部分も購入しないといけないが、農地の為、農地法5条の許可が必要。少し、ハードルが高そうですね・・・。

　

ハウスドゥ 155号稲沢が選ばれている理由｜お客様の声

接道義務

接道義務という、用語をお聞きになられたことはございますか？

建築基準法第43条の規定により、建物の敷地が、建築基準法上の道路に2ｍ（ないし3ｍ）以上接していなければ建築できません。火災が発生したときの避難路や生活環境を維持することを目的としています。接道義務は、都市計画区域と準都市計画区域内では義務付けられていますが、、都市計画決定がなされていない区域では接道義務はありません。（現実的に道路に接していない土地で建築ができるかは別として・・。）

愛知県の場合、路地上敷地の場合は、愛知県建築基準条例第６条によりもう少し制限があります。※大規模建築物、特殊建築物は除きます。路地上部分の長さが、15ｍ未満の場合は路地上部分の幅は2ｍ以上、１５ｍ以上２５ｍ未満の場合は２．５ｍ以上、２５ｍ以上の場合３ｍ以上とされています。いずれにしても、稲沢市では、最低2ｍ（路地上敷地の場合は最大3ｍ）以上道路と接していない場合は住宅の建築はできません。

路地上敷地の接道義務で、注意すべきポイントは、①隅切り部分は、路地上部分の幅には含みません。（隅切りを含めた幅が2ｍではＮＧということになります。）②路地上部分の幅は、路地上部分の中で一番狭いところが上記基準を満たさないといけません。（入口が基準を満たしていても奥が基準を満たしていなければＮＧということになります。通路部分の一番狭いところが基準を満たしていないとダメなのです。）

また、接道義務は、建築基準法上の道路に接していないといけませんが、建築基準法上の道路には以下のものがあります。

Ａ法第42条第1項1号から5号に該当する道路

・1項1号道路・・・道路法の道路（国道、県道、市道等）で幅員4m以上の道路。

・1項2号道路・・・都市計画法や土地区画整理法などによって造られた道路で幅員4m以上の道路。

・1項3号道路・・・建築基準法施行時に幅員4m以上あった道路。

・1項4号道路・・・道路法、都市計画法等で事業計画がある幅員4m以上の道路で、2年以内に事業が施行される予定のものとして特定行政庁が指定した道路。

・1項5号道路・・・位置指定道路。

Ｂ42条第2項に該当する道路・・・建築基準法施行時、すでに建築物が建ち並んでいる幅員4m（1.8m以上）未満の道で、特定行政庁の指定した道路は、その中心線から2m後退することにより建築基準法上の道路とみなされます。

ご自身の敷地の前面道路が建築基準法上の道路に該当するかは、ハウスドゥ155号稲沢にご相談頂けましたら行政にて調査致します。

　

農地法

市街化調整区域で我々不動産業者の前に大きく立ちはだかるのが【農地法】です。

市街化調整区域では、他人の所有の農地（田・畑）を購入（賃貸）して、農地以外に利用しようとする場合は農地法5条の許可が必要です。そもそも、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域で建築物の建築は原則できないと定義されています。ですから、農地を非農地に転用するにも妥当な理由が必要なのです。また、農地は5種類に区分されています。立地によって許可基準を設けているのです。ひとえに農地といっても市街地に隣接している場所では、他の農地に対する影響は少ないでしょうし、見渡す限り田んぼが広がっているエリアにぽつんと、資材置き場として転用した場合は、他の農地に対する影響が安易に想定できますよね！区分としては5種類でですが、第一関門として青地と白地に区分けされます。青地は、農業振興区域とも呼ばれ、農地転用は非常に困難です。白地は立地により4種類に区分されます。

立地基準

Ａ農用地区域内にある農地（青地）

農振法に基づく農振計画において農用地として利用すべき土地として定められた区域内にある農地のことです。原則不許可されません。万一、許可を取得する場合は、農地転用以外にのう一工程が必要となります。（農振除外申請）

Ｂ甲種農地（白地）

高性能農業機械による営農に適した農地及び土地改良事業完了後8年未満の農地のことです。原則許可されません。。ただし、公共性の強い事業の場合は許可される場合があります。

Ｃ第1種農地（白地）

集団的に存在する農地その他良好な営農条件を備えている農地のことです。

原則許可されません。ただし、公共性の強い事業に供する場合は許可される場合があります。

Ｄ第2種農地（白地）

市街地等に近接する区域、その他市街地化の見込まれる区域内にある農地のことです。

周辺の他の土地により事業が達成できない場合は許可となります。

Ｅ第3種農地（白地）

市街地の区域内又は市街化の傾向が著しい区域内にある農地のことです。

原則許可となります。

農地転用を考える場合は、転用したい土地がＡ～Ｅのどれに該当するかを調べる必要があります。区分については、稲沢市役所農務課にて教えて頂けます。

愛知県では、立地基準に加えて一般基準を設けています。立地区分が転用許可がされ易い場所だからといって何でも許可をする訳にはいかないからです。

一般基準

立地基準に適合する場合でも、次のいずれかに該当する場合は、許可できません。

Ａ農地を転用して、その用途に供することが確実でない場合

　あたりまえですが、申請通りの目的に利用されない可能性がある場合は許可されません。

Ｂ申請する農地の面積が、事業の目的からみて適正でない場合

　農地を守るための規制ですから必要以上の広さを転用することは認められません。

Ｃ周辺農地の営農条件に支障を及ぼすおそれがある場合

上記、①②を踏まえて、いざ、お隣の土地を取得した場合にそもそも既存宅地が直接道路に面していない場合に、建築許可は取得できるのでしょうか・・・・・？

安心してください！！愛知県開発審査会基準17号運用基準には下記のように記載されています。

『建築基準法第４３条第１項の規定による敷地の接道が満たされない場合等においては、接道のための必要最小限の路地状部分等（原則として、分筆するものとする。）について申請区域に含めることができる。この場合、路地状部分等については開発審査会基準（以下、「審査会基準」という。）第４項の面積には含めないものする。』

つまり、接道の為にやむを得ない必要最小限の通路については、既存宅でなくても良いのです！！また、通路部分の必要最小限の幅は先ほど記述した路地上部分の必要幅員に準じます。道路から既存宅地までの距離が25ｍあれば3ｍが通路部分として認められます。

　

実例

私が、実際お手伝いさせて頂いてた事例はさらに複雑な案件でした。

Ａ：道路に接している土地をＡさんがご所有　地目　畑　60㎡

Ｂ：道路に接していない土地をＢさんがご所有　地目　宅地（既存宅地）　120㎡

Ｃ：ＡさんとＢさんの土地をＣさんが購入して住宅を建てたい。

ステップ①

ＡさんとＣさん、ＢさんとＣさんにて売買契約締結。

ステップ②

ＡさんとＢさんの土地を確定測量

ステップ③

Ａさんの畑を通路部分（20㎡）とそれ以外の部分（40㎡）に分筆

ステップ④

Ａさんの通路部分を農地転用申請及びＡさんの通路+Ｂさんの既存宅地にて建築許可申請。

ステップ⑤

Ａさんの通路以外の部分をＣさんの建築後の駐車場用地として農地転用申請。

ステップ⑥

④⑤の許可が無事受理され、お引渡し。

ここでのポイントは、往路に接している土地と接していない土地のご所有者が別々の為、調整が必要でした。また、Ａさんとしては、通路以外の土地が売買対象から外れるのは困るので、通路以外の土地もＣさんに購入いただく必要がありました。先記の農地転用許可基準の一般基準Ｂには、申請する農地の面積が、事業の目的からみて適正でない場合は不可とあります。このケースで幸いしたのが、①Ａさんの通路以外の面積がそれほど広くない。②Ｂさんの既存宅地も広くなく、住宅を建築すると駐車場が足りない。この2点でした。通路以外の土地、既存宅地の土地、いずれかが広かった場合は許可されなかった可能性が高いです。今では、Ｃさん宅が無事完成しお住まいになっています。

まとめ

道路に接していない既存宅地であっても、接道義務を果たすための通路部分を確保できれば建築は可能です。道路に接する土地が農地の場合であっても、農地転用許可を取得することができる可能性はあります。農地に囲まれた既存宅地をご所有の場合であっても、売却をあきらめず、一度、ハウスドゥ155号稲沢にお気軽にご相談ください。

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