【津島市不動産売却】不動産売却査定

【津島市不動産売却】不動産売却査定

売却査定のご相談を日々沢山いただきます。

●今すぐに売りたいとお考えの方

●数年先に売ることを想定している方

●高く売れるなら売却しても良いとお考えの方

　などなど、査定の理由は人それぞれです。

中でも私たちが一番困るのは、「相続をすることになりそうだから、どのくらいの価値かを知りたい」という理由のもの。

不動産の相続税査定は、売買価格ではなく「相続税評価額」で計算します。土地と建物で評価方法が異なります

【土地の評価】

土地は主に次のいずれかで評価します。

路線価方式

相続税評価額 ＝ 路線価 × 面積 × 各種補正率

倍率方式

相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率

（市街地では路線価方式、路線価が設定されていない地域では倍率方式が使われるのが一般的です。）

【建物の評価】

建物は原則として、固定資産税評価額 × 1.0 で評価します。

固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書で確認できます。

私たちが評価する査定額は、周辺でどのような価格で売っているか、あるいは売れているかの実績を基に、査定対象の不動産の立地条件や、環境特性、土地の形状、生活利便施設との距離感などを総合評価して対象不動産の市場評価を算定していきます。

従って、相続税査定とは全く異なる「売却価格」をご提示することになりますので、相続税についての参考にしたいとお考えの方は、前述しました計算式で計算して頂くことをお勧め致します。

では、売却を視野に入れて査定を希望する場合は、どの様に依頼すれば良いかということですが、ご依頼者から言われるお言葉で多いのが、

①相場を知りたい

②このあたりは大体どれくらいの価格（坪単価）なのか？

③ざっくりでいいから知りたい

といったものです。

でも、ご自分の不動産価値をざっくりと知るだけで大丈夫でしょうか？

前述しました様に、不動産は、〇〇市〇〇町○○丁目だから全て同じ評価にはならないからです。

例えば、

「スーパーまで徒歩圏で高齢者でも生活しやすい」

「南東の角地で日当たりが良い」

「南側に公園があるので、将来的に日陰になる心配がない」

逆に、

「隣に倉庫があって昼間は稼働音が聞こえる」

「裏に水路があって、夏場の暑い時期は虫の発生や臭いがする」

「幹線道路に面していて車の往来が多く、騒音や安全面が不安」

などなど、その場所特有の状況があるはずです。

私たちはこれらの要素を盛り込みならが対象地の評価をしていくので、【だいたい】【ざっくり】といった金額は答えられないというのが本音です。

場合によっては数百万円の誤差が出る可能性もあるからです。

確かに平均値という意味で言えば相場となるのでしょうが、その金額をつけることで、本当はもっと高く売れるかもしれない、あるいはもっと安くなくては売れないという事態になることもあります。

査定とは、適正価格を評価するためのものですので、査定＝「ざっくり」ではないんです。

査定には、大きく分けて以下の２つがあります。

【机上査定】

住宅地図や航空写真などを分析し、環境特性を把握したうえで、土地の評価を行います。

建物がある場合は建物の規模や劣化の状態を想定した上で評価を行います。

現地（特に建物の状況）を想定して出す「簡易的な査定」となります。

【詳細査定】

現地を訪問させて頂き、周辺環境（音、振動、臭い、日当たりなど）を体感で確認した上で、土地の評価を行います。

建物がある場合は建物の状態（傾き、腐食、雨漏れ、白アリ被害、設備状況、劣化状態）などを確認すると共に、建物の間取りなどが、市場性があるかどうかも含めて評価を行います。

冒頭の

●今すぐに売りたいとお考えの方

　　　　　→このような方は【詳細査定】

●数年先に売ることを想定している方

　　　　　→このような方は【机上査定】

●高く売れるなら売却しても良いとお考えの方

　　　　　→このような方は【詳細査定】

といった具合に、売るタイミングに合わせて査定方法を選択される必要があると思います。

特に数年先のご売却の場合は、それまでに建物の劣化がどのように進むか、あるいはそれまでの間で修繕やリフォームをする可能性もありますし、数年先の市場性は現時点では想定できませんので、まずは机上査定で現時点の目線を確認しておいて、実際に売るタイミングになった時点で詳細査定をするといった考え方が良いかと思います。

査定をご依頼になられる場合は、上記のことをご説明して、お客様に適した査定方法をご案内いたします。

いずれは売却するといったお考えがあるのでしたら、是非一度ご相談いただければと思います。