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【2025年】土地売却後はふるさと納税で節税できる！仕組みや注意点を解説
2025-10-09
土地を売却し譲渡所得が生じた場合、税金負担が増えることを不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
実は、土地の売却益が出た年には「ふるさと納税」を活用することで、節税につなげることが可能です。しかし、ふるさと納税の仕組みや注意点を正しく理解しないと、思わぬ損につながることもあります。
この記事では、土地売却とふるさと納税を組み合わせるメリットから、具体的なステップ、失敗しないための注意点まで、分かりやすく解説します。
なぜ土地売却時にふるさと納税をするとお得なの？
なぜ、土地を売却した年にふるさと納税をすると「お得」なのでしょうか。理由はシンプルです。
- 1. 土地の売却で利益（譲渡所得）が出ると、その年の所得が大きく増える
- 2. 所得が増えると、ふるさと納税で税金が控除される上限額も増える
- 3. 結果的に、いつもより多くの返礼品を受け取ることができる
ふるさと納税は、寄付金額のうち2,000円を超える部分が、所得税や住民税から控除される仕組みです。この控除される金額には「上限額」があり、所得が多い人ほど上限額も高くなります。
土地の売却によって譲渡所得という大きな所得が加わると、この上限額が大幅にアップします。つまり、土地売却の年は、ふるさと納税のメリットを大きくする絶好のチャンスなのです。
土地売却後にふるさと納税を行う4ステップ
では、具体的にどう進めればよいのでしょうか。以下の4つのステップで進めましょう。
ステップ1：自分の譲渡所得を計算する
まずは、今回の土地売却でどれくらいの利益（譲渡所得）が出たのかを概算します。計算式は「売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）ー 特別控除」です。 詳しい計算方法は後述します。
ステップ2：増えた後の控除上限額をシミュレーションする
譲渡所得の金額がわかったら、ふるさと納税サイトのシミュレーション機能を使い、増額された控除上限額の目安を確認します。給与所得などの源泉徴収票と、ステップ1で計算した譲渡所得の金額を手元に用意して入力しましょう。
ステップ3：年内に上限額の範囲内で寄付をする
シミュレーションした上限額を超えないように、寄付する自治体と返礼品を選び、寄付を実行します。重要なポイントは、必ず土地を売却した年の12月31日までに寄付を完了させることです。
ステップ4：翌年に必ず「確定申告」をする
土地の売却益がある年は、必ず確定申告が必要です。ふるさと納税の寄付後に送られてくる「寄付金受領証明書」を保管し、翌年の確定申告期間（通常2月16日〜3月15日）に、土地売却の申告と合わせて手続きを行いましょう。
譲渡所得の計算方法
ここでは、今回のキーポイントである「譲渡所得」について詳しく解説します。
土地を売却して得た利益は「譲渡所得」として課税対象になります。この譲渡所得の金額は、以下の計算式で算出されます。
■ 譲渡所得 ＝ 売却価額 ー（取得費 ＋ 譲渡費用）ー 特別控除
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売却価額 | 土地の売却金額、固定資産税・都市計画税の清算金など |
| 取得費 | 土地の購入代金や購入時の手数料など（不明な場合は譲渡価額の5%で計算可） |
| 譲渡費用 | 売却時の仲介手数料、登記費用など |
| 特別控除 | 特定の条件を満たす場合に適用される各種控除 |
【主な特別控除の例】
特別控除には、以下のようなものがあります。ご自身の状況に合うものがないか確認してみましょう。
■ 居住用財産（マイホーム）を売った場合：最大3,000万円
■ 相続した空き家を売った場合：最大3,000万円
■ 公共事業などのために土地を売った場合：最大5,000万円
※それぞれ詳細な適用要件があります。
また、譲渡所得に対しては税金が課せられますが、税率は土地の所有期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判断されます。
- 所有期間5年以下（短期譲渡所得）
- ■ 所得税：30.63%
- ■ 住民税：9%
- ■ 合計税率：39.63%
- 所有期間5年超（長期譲渡所得）
- ■ 所得税：15.315%
- ■ 住民税：5%
- ■ 合計税率：20.315%
ふるさと納税利用時に失敗しないための注意点
土地売却時のふるさと納税には、いくつか重要な注意点があります。これを知らないと、せっかくの制度を活かせない可能性もあるため、しっかり押さえておきましょう。
チェック1：寄付は「土地を売却した年」のうちに！
控除上限額が増えるのは、あくまで譲渡所得が発生した年だけです。例えば、2025年に土地を売却した場合、2025年12月31日までに寄付をしないと、増額された上限額は適用されません。翌年（2026年）になってから寄付をしても、上限額は通常の所得に応じた金額に戻ってしまいます。
チェック2：「ワンストップ特例」は使えない！必ず確定申告を
ふるさと納税には、確定申告が不要な「ワンストップ特例制度」がありますが、土地を売却して譲渡所得がある年は、この制度を利用できません。 譲渡所得が発生した際は、確定申告が必須となるためです。必ず確定申告で、ふるさと納税の寄付金控除も申請しましょう。
チェック3：控除上限額をしっかり確認
上限額を超えて寄付した分は、税金の控除対象にはならず、純粋な自己負担となります。節税メリットが薄れてしまうため、シミュレーションは確実に行い、慎重に寄付をすると安心です。
まとめ
土地の売却によって譲渡所得が発生した場合、ふるさと納税を活用することで、節税と地域貢献のメリットを得ることができます。
譲渡所得が増えると寄附の上限額も高くなるため、ふるさと納税の活用余地が広がりますが、控除を最大限に受けるためには確定申告を正しく行う必要があります。
手続きや書類の準備を早めに行い、限度額や必要な時期を把握しておくことが、上手な節税と納税体験につながります。複雑に思える税務も、基本を押さえれば安心して進められますので、まずは一歩を踏み出してみてください。
この記事の執筆者
◇ 保有資格
宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
◇ キャリア：25年
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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渡邉友浩
部署：代表取締役
資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう！！』『早く売却してくれてありがとう！！』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう！！』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。
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