【2026年】土地売却後はふるさと納税で賢く節税！控除上限額の計算方法を解説

ふるさと納税の仕組み

ふるさと納税：応援したい自治体へ寄付をすると、その地域の特産品などを返礼品として受け取ることができる制度。寄付額の一部が翌年に納める税金から差し引かれる。

控除：収入や所得、計算された税額から一定額を差し引き、税負担を軽くすること。

ふるさと納税の計算例

例えば、ふるさと納税を利用し、A市に5万円を寄付したとします。
その場合、寄付額から2,000円を引いた金額が、翌年に納める所得税・住民税から差し引かれるでしょう。

(寄付額)5万円－(自己負担額)2,000円＝(税金から差し引かれる額)4万8,000円

このように、5万円寄付したとしても、実際の負担額は2,000円になります。

さらに、自治体からの返礼品も受け取ることができるので、実質2,000円で返礼品が手に入る、という仕組みです。

注意！税金から差し引かれる金額には
上限がある

税金から差し引かれる金額には「上限額」があり、上限額を超えて寄付した分はそのまま自己負担になってしまいます。

例えば、上限額が5万円の人が8万円寄付したとします。

この時、超過分の3万円も税金から差し引かれる金額の対象にはなりますが、その割合が下がるため、自己負担額がその分大きくなります。また、この上限額は所得が多い人ほど高くなります。

この「所得が多い人ほど、控除される上限額も高くなる」という特徴が、土地の売却の話と繋がってくるのです。

土地を売却した年に上限額が上がる理由

土地の売却で得た利益は「譲渡所得」として、その年の所得に加算されます。そのため、次のような流れが生まれるのです。

土地を売却した年は納める税金も増えます。その税金の一部をふるさと納税に振り替え、返礼品を受け取る。
これが「売却した年こそふるさと納税がお得」と言われる理由です。

譲渡所得の計算方法

土地を売却して得た利益は「譲渡所得」として課税対象になります。

譲渡所得 ＝ 売却価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除

それぞれの項目に含まれるものは、次の通りです。

土地の所有期間によって税率が変わる

譲渡所得には税金が課せられますが、税率は土地の所有期間によって大きく異なります。

売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかどうかが判断の基準です。

所有期間が5年を超えると税率はおよそ半分になるため、売却のタイミングによって手元に残る金額が変わってきます。

ふるさと納税の控除上限額の計算方法

譲渡所得が計算できたら、次は控除上限額を求めます。

控除上限額 ＝ 住民税所得割額 × 20％ ÷（90％ － 所得税率 × 1.021）＋ 2,000円

計算に必要な「住民税所得割額」は、次の2つを合計したものです。

土地を売却した年は、普段の所得に加えて分離課税分が上乗せされます。これが、上限額が上がる理由です。
また、計算式にある「所得税率」は、所得金額に応じて以下の7段階に分かれています。

なお、給与所得と譲渡所得の両方がある場合、ここで使う所得税率は総合課税（給与所得など）を適用します。

税金シミュレーション！
上限額はどれくらい変わる？

以下は、分かりやすさのため所得控除の詳細を省いた簡易的な試算です。実際の住民税所得割額は、源泉徴収票の「所得控除の額の合計額」などをさらに差し引いた金額をもとに計算されます。

前提条件

①総合課税分の住民税所得割額
500万円 × 10％ ＝ 50万円

②分離課税分の住民税所得割額
300万円 × 5％ ＝ 15万円

③控除上限額
（所得金額500万円のため所得税率は20％）
（50万円＋15万円）× 20％ ÷（90％－20％×1.021）＋ 2,000円 ＝ 約18万9,000円

一方、土地を売却しなかった場合、住民税所得割額は①の50万円のみとなります。

50万円 × 20％ ÷（90％－20％×1.021）＋ 2,000円 ＝ 約14万6,000円

このケースでは、土地の売却によって上限額が約4万3,000円増えました。つまり、例年より4万3,000円分多く寄付しても自己負担は2,000円のまま、返礼品を受け取れます。

ステップ1：自分の譲渡所得を計算する

土地売却でどれくらいの利益が出たのかを把握します。売買契約書や購入時の資料、売却にかかった費用の領収書などを手元に用意しておきましょう。

相続した土地を売却する場合は取得費に注意

相続した土地では、購入当時の契約書が残っておらず、取得費が分からないケースが少なくありません。その場合は売却価額の5％を取得費（概算取得費）として計算します。

この概算取得費は、実際の取得費より低く見積もられることが多いです。そのため、譲渡所得が大きくなり、ふるさと納税の税金から差し引かれる上限額も上がります。

取得費加算の特例

相続した土地には「取得費加算の特例」という制度もあります。

相続税を納めた方が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる仕組みです。

適用できれば譲渡所得が圧縮されるため、税負担と控除上限額の両方に影響します。

ステップ2：控除上限額を計算する

譲渡所得の金額がわかったら、控除上限額を求めます。源泉徴収票と、ステップ1で計算した譲渡所得の金額を用意しておきましょう。

特別控除で譲渡所得がゼロになる場合は
上限額が上がらない

マイホームを売った場合の3,000万円控除などを適用し、譲渡所得がゼロまたはマイナスになった場合、所得は増えていないことになります。この場合、ふるさと納税の控除上限額も例年と変わりません。

ステップ3：年内に上限額の範囲内で
寄付をする

上限額が把握できたら、寄付する自治体と返礼品を選び、寄付をします。この段階では以下の2つの点に注意しましょう。

①上限額を超えないようにする

控除上限額の超過分は、自己負担額に加算されてしまいます。

②土地を売却した年の12月31日までに
寄付を完了する

控除上限額が増えるのは、譲渡所得が発生した年だけです。

ステップ4：翌年に確定申告をする

土地の売却益がある年は、確定申告が必要になります。

「ワンストップ特例」は使えない！

ふるさと納税には、確定申告が不要になる「ワンストップ特例制度」があります。

しかし、この制度を利用できるのは確定申告が不要な給与所得者に限られるため、譲渡所得が発生した年は対象外です。

また、すでにワンストップ特例の申請をしていても、確定申告をした時点で無効になります。