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【2023年】稲沢市の土地売却！近隣トラブルに発展！？土地の売却・購入の際は境界の明示が重要！

【2023年】稲沢市の土地売却！近隣トラブルに発展！？土地の売却・購入の際は境界の明示が重要！

2023-11-19

稲沢市、清須市の不動産売買専門店　ハウスドゥ愛西(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。先日頂いたご相談は、『お隣さんとの境界トラブル』についてでした。半年ほど前に他の不動産会社さんの仲介で土地を購入したＡさん。いよいよマイホームの着工が迫り、外周のブロック工事に着工しようとした所・・・。

工事業者さんにお隣さんからクレームが・・・。境界杭の位置が違う！もっとＡさん側が境界のはずだ！今ある境界杭を基準にブロックを積まれては困る！

報告を受けたＡさんは愕然として、仲介をした不動産会社に相談するも話が一向に進まず、困ってしまいました。不動産トラブルについてインターネット検索する中で弊社のブログを読んでくださりご相談にみえた。というのが今回のいきさつです。

この記事の執筆者

このブログの担当者渡邉友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
年間100件以上の売却相談を頂いています！！

私なりの結論を申し上げると、専門家による測量をして根拠ある数字をもとにお隣さんに理解をして頂くしかないと思います。（費用負担については、相談が必要ですが）

弊社では、土地売却の際は原則、売主様に確定測量をお願いしています。境界杭がある場合は、各隣接地所有者さんに境界の確認をして頂きます。これを怠ると今回のようなトラブルが発生するのが目に見えているからです。

今回は、『境界』について投稿します。稲沢市で土地の売却や購入をお考えの方に是非読んでいただきたいです。

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境界杭ってなに？

土地の敷地を見渡してみると、角には十字や矢印のマークがついた小さな杭が立っているのが見えるかもしれません。この杭は「境界標（きょうかいひょう）」と呼ばれ、土地の境界を示すために設置されたものです。境界標は、正方形や円柱の形をした金属やコンクリートでできており、境界の曲がり角や交わる点に置かれます。境界標には丸い点や十字や矢印などの記号が刻印されており、それぞれの境界標を結んだ線が、土地の境界線となります。ところが、すべての土地に境界標があるわけではありません。古くからある登記の土地の場合、最初から境界標が設置されていないことも珍しくありません。さらに、地震や自動車の乗り入れなどで、境界標が元の位置からずれてしまうこともあります。電気や水道の工事の際に、境界標が移動されたまま元に戻されなかったという事例も、よく耳にします。境界標がない状態で放置しておくと、将来的に土地を売却するときに、大きな問題になる可能性が高まります。境界が明確でない土地は、購入者が見つかりにくいからです。もし、境界標に関するトラブルに気づいたら、早急に土地家屋調査士に相談して、境界標を正しい位置に再設置してもらってください。

↓初めての不動産売却は心配ですよね！不安を払拭したい方にご覧いただきたいです！！

境界の確認が必要な場合

①ブッロク塀やフェンスの改修工事をするとき

先述のご相談案件のように、ブロック塀やフェンスを工事する場合はお隣さんに境界の確認が必要があります。なかには、ご自身のブロックだと思っていたらお隣さんとの共有だったというケースもあります。共有ブロックを勝手に壊してしまったら大きなトラブルとなってしまいます。

②土地を売却するとき

土地を売却する際には、特段の取り決めがない限り、買主に対して、土地の範囲を正確に伝える「境界明示義務」が発生します。境界明示義務を怠ってしまうと、隣家とのトラブルや適正な価格での売却が困難になる可能性が高いです。

もちろん、登記事項証明書には土地の面積が記載されていますし、地積測量図があれば土地の面積を確認できます。しかし、登記事項証明書に記載されている面積が正確ではない場合も多く、そもそも地積測量図が法務局に提出されていないケースも少なくありません。

もし、登記事項証明書・地積測量図・現地の境界標（境界線を示す印）が一致しない場合は、土地家屋調査士に依頼して、正確な「境界確認書」を作成してください。そうすれば、のちのちトラブルが発生することを防ぐことができます。

③土地を分筆するとき

分筆とは、これまでひとつだった土地を、複数の土地に分割して再登記する手続きのことです。土地面積が広いと、そのままひとつの土地として利用するのが不都合になってくるケースがあります。そういう場合は、分筆が非常に有効です。

•土地の一部を分筆して売却する

•親世帯の土地を分筆して子どもが家を建てる

•土地の一部の地目（農地→宅地など）を変更する

•相続した土地を相続人で分け合う

たとえば、自宅の建物に対して土地が広すぎる場合、土地の一部を切り分けて、第三者に売却できます。農地を所有していれば、分筆した土地だけを農地転用して、住宅や店舗を建てることも可能です。

なお、分筆の手続き自体は個人でも可能ですが、正確な面積の提示が求められるため、土地家屋調査士に代理人として依頼するのが一般的です。

④土地を相続するとき

土地を相続する際に、一番気をつけたいのが「境界線」です。なぜなら、この境界線があいまいだと、あとで大変なトラブルを引き起こしかねないからです。

土地の相続には、大きく3つのケースが考えられます。

•ひとつの土地を相続人数分に分筆

•相続税を物納するために土地の一部を売却

•相続税を物納するために土地をすべて売却

上記3パターンいずれの場合も、現地測量による境界線の明示化は必須です。とくに、高額な相続税の負担を軽減するために物納（現金の代わりに土地を渡す）をする場合は、土地の面積が決まっていないと、受領してもらえません。（物納自体が難しくなっていますが）

また、物納に限らず、相続した土地はいずれ売却する可能性もあります。その際も、前期の通り境界が不明瞭な土地は、基本的に売却が困難です。通常の土地売却と同様に、相続の土地に対しても、必ず土地家屋調査士による正式な境界確認をおこないましょう。

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境界の確認の仕方

①隣接地所有者に確認する

土地の隅（境界）全てに境界杭がある場合は、隣接するすべての土地所有者さんに杭の確認をしてもらいましょう。工事着工の直前にするのではなく、工事することが決まったら

すみやかに近隣に声掛けをしましょう。

②専門家に測量をしてもらう

土地の境界線を確定したいときには、測量の専門家に依頼する必要があります。しかし、測量の専門家には、測量士と土地家屋調査士の2つの資格が存在します。どちらの資格を持った人に依頼すればよいのでしょうか。それぞれの資格の特徴や役割を、下記にまとめてみました。土地の測量は土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。

【土地家屋調査士】

土地家屋調査士（法務省管轄）は、不動産の登記に必要な土地や家屋の調査や測量を、依頼者から委託されて行う専門職です。例えば、土地の境界を確定したり、登記申請書に添付するための図面を作成したりするのが、土地家屋調査士の仕事です。登記に関する測量は、法律で土地家屋調査士にしか行えないことになっています。そのため、土地家屋調査士は、登記の専門家と言えます。

【測量士】

測量士（国土交通省管轄）は、国や地方自治体が行う測量業務に関わる技術者です。測量士は、測量に関する計画を立てたり、実際に測量を行ったりすることができます。測量士補は、測量士の指示に従って測量を行うことができます。測量士や測量士補になるには、国家資格が必要です。測量士は、国や地方自治体が行う測量業務（基本測量、公共測量）において、測量の専門家として活躍します。

③筆界特定制度を利用する

隣接地と境界の折り合いがつかない場合や所有者と連絡が取れない場合は、裁判を起こさずに境界線を特定する方法があります。それが、「筆界特定制度」と呼ばれる制度です。

まず、筆界特定制度を申請するには、土地の所有者や利害関係者が、法務局に申請書を提出します。申請書には、土地の所在地や面積、隣接する土地の所有者や利害関係者の氏名や住所などが記載されます。申請書には、筆界調査員の選任についての同意書も添付されます。筆界調査員とは、土地家屋調査士や測量士などの専門家で構成される調査団体です。

次に、法務局の特定登記官が、申請書を受理し、筆界調査員を選任します。筆界調査員は、申請者や隣接する土地の所有者や利害関係者に対して、土地の実地調査を行うことを通知します。実地調査では、土地の境界線を示す目印や証拠となる資料などを確認し、測量を行います。測量の結果は、図面や報告書にまとめられます。

最後に、筆界調査員は、測量の結果を特定登記官に報告します。特定登記官は、報告書を検査し、筆界（境界）を確定します。筆界の確定は、法務局の公告によって公示されます。公示期間は、2週間です。公示期間中に異議がなければ、筆界の確定が確定します。

筆界特定制度のメリットは、裁判を起こさずに、迅速かつ確実に境界線を確定できることです。裁判に比べて、時間や費用も節約できます。名古屋法務局管轄の稲沢市の土地の場合、筆界特定までの期間は、おおよそ平均9か月程度とされています。（名古屋法務局ＨＰより）裁判の場合は、平均18か月以上かかります。また、筆界特定制度の費用は、裁判を行うより安価になります。

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境界トラブルの事例

境界に関するトラブルは現実にあります。実際私が経験した事例やご相談を受けた事例をまとまてみました。

ケース①空き家を放置したことで測量の立ち合いにご協力していただけなかった

過去のブログに一部投稿した内容です。空き家を放置したことで、樹木の越境、落ち葉の散乱、害虫の発生などによりご近所さんが快く思っていない場合があります。

いざ土地を売却しようとした場合に確定測量の実施するのには隣接土地所有者のご協力が必要です。空き家は放置するのではなく管理することが必要です。

参考ブログ：放置空き家で困ったこと

ケース②土地の面積が登記簿より極端に少なかった

80坪の土地の売却査定を頂き現地を確認に行ったところパッと見でどう見ても80坪はない土地。ただ、登記簿は80坪で間違いない・・・。土地所有者さんのご了解を頂いたうえで仮測量を実施。結果は・・・。登記簿の80坪に対して60坪しかない土地でした。

かつて、土地を分筆する場合に分筆をする一方のみを測り、分筆した面積を登記面積から差し引くといった手法がとられていました。（今は全体を確定測量したうえで分筆します。）このケースではもともと登記簿上130坪の土地を50坪分、分筆した残り（130坪―50坪）

が80坪ということで登記簿が80坪となったようです。（分筆の際に気づきそうな気もしますが）

このケースでは、査定の段階で発見できたのでトラブルには発展しなかったのですが、当然売主様はショックを受けていました。

ケース③お隣の建物（基礎）が越境していた

売却のご依頼を受け現地で調査をした物件。境界杭がないことと、公図の間口と専有域（実際に利用している範囲）に差があった為、仮測量を実施。結果は・・・。お隣さんの建物が約2ｍこちらの敷地に越境していました。

日々のお取引で屋根や雨どいが越境していることはよくあるお話ですが、建物の基礎ごと越境しているケースはなかなかありません。特に郊外の集落の中の土地ですとずっと以前のご先祖様がご兄弟やご親戚などの場合に境界について緩やかな認識や合意だったこともあり、改めて現在測量をすると建物ごと越境している場合可能性は少なからずあります。

このケースは越境部分を分筆して売買しても残りの土地が商品として成り得る面積があったので、越境している建物部分の底地を分筆してお隣さんに売買することで事なきを得たのですが、間口の狭い土地や面積の狭い土地ではこの方法での解決はできませんので注意が必要です。

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まとめ

近隣とのトラブルは、日常生活に影響を及ぼすだけでなく、マイホーム建築の際にも大きな問題になります。お隣さんとの関係を良好に保つためには、土地の売却や購入の際に、境界線を明確にすることが重要です。境界線を明確にするには、確定測量を行うことをおすすめします。

稲沢市、清須市の不動産売買専門会社であるハウスドゥ愛西(株)不動産トータルサポートでは、不動産の売却や購入についてのご相談を承っています。不動産に関することは、どんなことでもお気軽にご相談ください。最初はみなさん素人さんです。私たちは、不動産のプロとして、お客様のご要望に応えることができます。お気軽にご相談ください！！

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最後まで読んで頂きありがとうございました！！

【（株）不動産トータルサポートの不動産売却得意エリア】

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渡邉友浩

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資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう！！』『早く売却してくれてありがとう！！』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう！！』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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