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【2023年】稲沢市の不動産売却は、稲沢市の不動産会社におまかせ!媒介契約とは?



【2023年】稲沢市の不動産売却は、稲沢市の不動産会社におまかせ!媒介契約とは?
稲沢市、清須市の不動産売買専門店 ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。
例年、年末に近づくにつれ不動産売却のご相談は一気に増えます。他社さんでなかなか売却が進んでいない売主様からのご相談も増えてくる時期です。弊社では多い日ですと5~6件の不動産売却のご相談を頂きます。そんな中で多いご質問は、『媒介契約の種類について』、そして『どこの業者さんに任せてよいかがわからない!』っといった内容です。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身 南山大学法学部卒 業界歴 24年
保有資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産(空き家)、相続のお悩みもお気軽にご相談ください!!
年間100件以上の売却相談を頂いています!!


私は、媒介契約の内容のご説明をした後、どの契約形態が良いかはお客様にお任せしています。また、どこの業者が良いか?というご質問についてはこのように申し上げています。
『不動産会社が土地や中古住宅の査定をしている姿、査定報告をする姿をご覧いただいてお客様の目で不動産会社を査定してください。』付け加えるとすると、『迷った時は、稲沢市の不動産は稲沢市の不動産会社、愛西市の不動産は愛西市の不動産会社にお任せするのが良いです。なぜなら、この二つの市は西尾張の中でも市街化調整区域の割合が非常に高いからです。(稲沢市全体の約88%が市街化調整区域、愛西市全体の約95%が市街化調整区域)』とお話しています。市街化調整区域の物件が多いのに加え、稲沢市や愛西市は名古屋市や一宮市と比べると絶対的に反響(お問い合わせ)が少ないのです。ですから、インターネットなどを利用して新規のお客様を募集しますが、実はすでにお問い合わせを頂いているお客様(既存客)に新規物件をご紹介してお話が進むケースが非常に多いのです。
したがって、稲沢市の不動産を売却するのであれば稲沢市の既存客をたくさん保有している稲沢市の不動産会社もしくはその近郊の不動産会社に売却を依頼されることをおすすめしています。
今回は、売却のご相談を頂くお客様からのご質問で多い不動産会社との契約(媒介契約)についてご説明させて頂きます。
稲沢市で不動産売却をお考えの方に是非、読んでいただきたいです。
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媒介契約ってなに?


お家の売却を不動産会社に任せるときには、媒介契約(ばいかいけいやく)という契約を必ず結ばなくてはいけません。 媒介契約の種類や不動産会社選びは、売却成功の大粋なポイントになります。ご自身に合った媒介契約を選ぶことが重要です。
ここでは、媒介契約の3つのパターンと、それぞれのメリットとデメリットを分かりやすく解説します!
媒介契約とは? 
媒介契約とは、不動産(マンション・一戸建て・土地)の売却を依頼する際に、不動産会社と売主が結ぶ契約です。 媒介契約には、売却の条件や手数料などが書かれた書類(媒介契約書)があります。 不動産会社は、媒介契約を結ぶときに、必ず媒介契約書を売主に渡すことが法律で定められています。媒介契約を結んだだけでは、原則費用は発生しませんのでご安心ください!
媒介契約書には、売却に関する重要な内容が3つ書かれています。
①売却活動を行う期間
②販売する価格
③仲介手数料の額 
媒介契約書を不動産会社を締結すると、不動産会社は売却活動を始めます。
媒介契約には、3つの種類があります。それぞれの特徴と違いを知ることが、売却の成功につながります。 媒介契約の種類は、以下の通りです。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約 
これらの媒介契約は、次の5つの点で異なります。
①他の不動産会社にも依頼できるかどうか
②自分で買主を探すことが可能かどうか
③契約期間の長さの制限
④レインズという不動産情報共有システムに登録することが必要かどうか
⑤不動産会社が売主に対して報告することが義務付けられているかどうか 
それでは、各媒介契約の詳細を見ていきましょう。
↓初めての不動産売却は心配ですよね!不安を払拭したい方にご覧いただきたいです!!

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一般媒介契約
一般媒介契約とは、売主が複数の不動産会社に物件の売却を依頼する契約です。この契約では、売主は自分で買主を探して直接取引することも可能です(自己発見取引と呼びます)。 一般媒介契約には期間の制限はありませんが、通常は3ヶ月間(が望ましい)とされています。一般媒介契約を結んだ不動産会社は、レインズに物件情報を登録する必要はなく、また、売主に対して売却活動の進捗状況を定期的に報告する必要もないのです。
 一般媒介契約は、売主が自分で買主を探すことや、複数の不動産会社に売却を依頼することができる契約です。
この契約がおすすめな人は、以下のような場合です。
物件が都心部や人気エリアにある場合は、売却のチャンスが多く、購入希望者も多いため、一般媒介契約でも不動産会社は積極的に動いてくれます。また、複数の不動産会社が競争することで、より高い価格で売却できる可能性が高まります。
近所に売却することを知られたくない場合は、一般媒介契約はレインズに登録しなくてもよいので、売却中であることを秘密にできます。近所の人や知人に知られずに売却することができます。
一方、物件が人気がないエリアにある場合や、特に秘密にしたい理由がない場合は、専任(専属専任)媒介契約のほうが適しています。
専任(専属専任)媒介契約では、不動産会社はレインズに登録する義務があり、売主に対して定期的に報告する義務もあります。そのため、不動産会社はより一生懸命に売却活動を行ってくれる傾向にあります。

専任媒介契約
 売主が物件の売却活動を1つの不動産会社に限定して依頼する契約を専任媒介契約と言います。この契約では、売主は自分で買主を見つけることができますが、他の不動産会社に売却活動を依頼することはできません。媒介契約の期間は3ヶ月以内と決められています。つまり、3ヶ月より短い期間でも契約できますが、3ヶ月より長い期間は契約できません。 専任媒介契約をした不動産会社は、契約した日から7日以内にレインズという全国の不動産会社が共有するシステムに物件情報を登録しなければなりません。そして、登録証明書を売主に渡します。 また、不動産会社は売主に対して、2週間おきに最低1回、「文書や電子メールなどでの営業活動の報告」をすることが義務付けられています。
専任媒介契約と一般媒介契約の違いは、売却活動を依頼できる不動産会社の数です。
売却したい物件によって、どちらの契約がおすすめか変わります。
先述の通り、物件が人気のないエリアにある場合や、相場価格より高く売り出す場合は、専任媒介契約が良いでしょう。購入希望者が少なく、不動産会社が積極的に動いてくれない可能性があります。専任媒介契約では、不動産会社はレインズに登録したり、報告したりする義務があるため、より効果的な売却活動が期待できます。

専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、不動産売却の際に、売主が1つの不動産会社だけに売却活動を任せる契約のことです。この契約では、売主は自分で買主を探して直接売ることができません。自己発見取引ができるのは、一般媒介契約や専任媒介契約の場合です。
専属専任媒介契約の期間は、法律で3ヶ月以内と決められています。しかし、「以内」という表現なので、3ヶ月未満でも契約することが可能です。例えば、1ヶ月や2ヶ月などです。期間が短いほうが、不動産会社に対する売主の交渉力が高まります。
専属専任媒介契約を結んだ後は、不動産会社が5日以内にレインズという不動産情報ネットワークに登録しなければなりません。レインズに登録することで、全国の不動産会社や買主候補に物件情報が公開されます。レインズへの登録証明書は、不動産会社から売主に渡される必要があります。
また、不動産会社は、売主に対して1週間に1回以上、文書または電子メールで営業活動の報告を行わなければなりません。この報告には、物件の広告や見学の状況、買主からの反応や要望などが含まれます。報告を受けた売主は、価格や条件などを検討することができます。
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ノウハウ動


どの媒介契約がおすすめ?


どの媒介契約を選ぶべきかは、物件の立地や売却価格によって異なります。
一般的には、以下のような基準で選ぶことができます。

●一般媒介契約:売主は複数の不動産会社に売却活動を依頼できます。また、自分で買主を見つけて直接売ることもできます。この契約のメリットは、多くの不動産会社が物件を紹介することで、買主候補が増えることです。デメリットは、不動産会社が他社と競合するため、売却活動に熱心でない場合があることです。この契約は、都心部や人気エリアの物件で、購入希望者が多い場合に向いています。
●専任媒介契約:売主は1つの不動産会社にだけ売却活動を依頼できます。ただし、自分で買主を見つけて直接売ることはできます。この契約のメリットは、不動産会社が専任で売却活動を行うため、効果的な広告や交渉が期待できることです。デメリットは、他の不動産会社に物件を紹介してもらえないリスクがあることです。この契約は、相場価格より高く売り出したい場合や、自分で買主を探す可能性がある場合に向いています。
●専属専任媒介契約:売主は1つの不動産会社にだけ売却活動を依頼できます。また、自分で買主を見つけて直接売ることもできません。この契約のメリットは、不動産会社が最も熱心に売却活動を行うことです。デメリットは、他の不動産会社に物件を紹介してもらえないリスクがあることや、自己発見取引ができないことです。この契約は、それ以外の地域や相場価格より高く売り出したい場合に向いています。

どの媒介契約が選ばれているか?


不動産売却の際に、どの媒介契約が選ばれているのかは、興味深い話題です。実際に、ある不動産ポータルサイトの運営会社が行った調査によると、以下のような結果が出ています。
●専属専任媒介契約:この契約は、売主が1つの不動産会社にだけ売却活動を任せる契約で、自分で買主を見つけて直接売ることもできません。この契約を選んだ人は、全体の42.7%でした。
●一般媒介契約:この契約は、売主が複数の不動産会社に売却活動を依頼できる契約で、自分で買主を見つけて直接売ることもできます。この契約を選んだ人は、全体の35.8%でした。
●専任媒介契約:この契約は、売主が1つの不動産会社にだけ売却活動を依頼できる契約で、自分で買主を見つけて直接売ることはできます。この契約を選んだ人は、全体の21.5%でした。
以上のデータからわかるように、媒介契約の種類によって売却活動の方法や効果が異なります。また、売却活動を依頼する不動産会社の数によっても違いがあります。調査では、全体の6割が不動産会社1社にしか売却活動を依頼していないことがわかりました。これは、専属専任媒介契約や専任媒介契約を選ぶ人が多いことを示しています。


マンガ売却編


まとめ


今回は、不動産売却の際の媒介契約について投稿しました。

不動産を売却する際にどこの会社にどの種類の媒介契約で不動産売却を依頼するかは、不動産売却の成功の為には大切なポイントとなります。

ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートは、稲沢市、愛西市に3拠点置く不動産売買専門会社です。稲沢市はもちろん、西尾張全域の不動産売却には自信があります。稲沢市およびその近郊で不動産売却をお考えの方は是非、ハウスドゥ155号稲沢にお問い合わせください。ご相談、査定は無料です。


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最後まで読んで頂きありがとうございました!!
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商号    ハウスドゥ 155号稲沢(株式会社不動産トータルサポート)
代表者名 代表取締役 渡邉 友浩
所在地    〒490-1313 愛知県稲沢市平和町横池砂田288
電話番号 0567-69-5665
FAX      0567-69-5532
定休日 毎週 水曜日
営業時間 10:00~18:00
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