【2023年】不動産を相続したときに発生する税金は2種類！計算方法や税金対策を解説

不動産を相続したときは、税金がいくらかかるのか気になりますよね。
また、事前に税金対策も把握しておきたいところでしょう。
そこで今回は、不動産相続で発生する税金の種類や相続税の計算方法、相続税を抑える方法について解説します。
愛知県稲沢市で不動産を相続予定の方は、ぜひ参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。
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不動産を相続するときに発生する税金の種類とは？

不動産を相続したときは、以下の2種類の税金がかかります。

①登録免許税

不動産を相続すると、不動産登記簿の名義人が変わるため、被相続人から相続人への名義変更が必要です。
不動産相続による名義変更の手続きは「相続登記」と言います。
相続登記をおこなう際にかかる税金が「登録免許税」です。
登録免許税は不動産登記の種類によって異なり、相続登記の場合は「固定資産税評価額×0.4％」の税金がかかります。
固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる不動産の評価額のことです。
各自治体が算定しており、毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」や役所にある「固定資産課税台帳」で確認できます。
相続登記は、法務局の窓口またはオンライン申請で手続きします。
登録免許税を窓口で支払う場合は現金や収入印紙（3万円以下の場合）で納付し、オンライン申請の場合は電子納付が可能です。
なお、2024年4月1日から、相続登記は法律で義務化されました。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記をおこなわないと、最大10万円の過料が科されるおそれがあるため、ご注意ください。

②相続税

相続税は、相続した遺産の総額が一定の額（基礎控除額）を超えた場合にのみ課税されます。
相続税は、相続人自身が計算し、税務署に申告する必要があります。
基礎控除額や相続税の具体的な計算方法は複雑で、遺産の種類や価値、相続人の数などによって変わるため、詳細は次章をご覧ください。
申告の期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
申告は、被相続人の住所地を所轄する税務署でおこないます。
適切な申告を怠ると、延滞税が課される可能性があるため、注意が必要です。

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不動産の相続の際に発生する税金の計算方法とは？

相続税の計算は、多くの要因や特例が考慮されるため複雑です。
しかし、ポイントを押さえておけば、適切に納めるべき税金を算出できます。
相続税は、以下の手順で計算します。

①課税価格の計算

相続税は、相続した財産全体に対してかかる税金です。
課税対象となる財産は、以下のとおりです。

• 現金・預貯金
• 不動産
• 株や投資信託などの有価証券
• 貸付金
• 著作権

なお、死亡退職金や死亡保険金は、基本的には非課税ですが、「500万円×法定相続人数」を超える部分は課税対象です。
不動産は、不動産評価額に基づいて課税されます。
土地は、国税庁が公表している相続税路線価、建物は固定資産税評価額を用います。
相続税路線価が定められていない地域は、固定資産税評価額に評価倍率を掛けて相続税評価額を求める倍率方式で計算しましょう。
なお、葬式費や被相続人の債務は、相続財産の合計額から差し引くことが可能です。

②基礎控除額の計算

基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人数）」で計算します。
たとえば、相続人が配偶者と子2人の場合、基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円」です。
基礎控除額以下の課税価格であれば、相続税はかかりません。
相続税の対象となる財産の総額から基礎控除額を差し引いて算出した額は「課税遺産総額」と言います。

③相続税の総額の計算

各法定相続人が法定相続分に基づいて取得する金額をそれぞれ計算します。
法定相続分に応ずる各法定相続人の取得金額＝課税遺産総額×各相続人の法定相続分
次に、各法定相続人の取得金額に対して、国税庁が定める税率を掛け、控除額を差し引きます。
各法定相続人の税額＝法定相続分に応ずる各法定相続人の取得金額×税率－控除額
税率や控除額は取得金額によって異なるため、具体的な数値は国税庁のホームページでご確認ください。
そして、各法定相続人の税額を合計し、相続税の総額を求めます。
なお、法定相続人とは、被相続人の配偶者、子や親、祖父母、兄弟などです。
法定相続人以外が遺産を受け取る場合は、遺言書が必要になります。
法定相続分は、民法により定められていますが、遺言書や遺産分割協議で相続分を決めることも可能です。

④各相続人の納付税額の計算

最後に、相続税の総額を、各相続人が実際に相続した財産の課税価格に応じて按分します。
具体的な計算式は「相続税の総額×各相続人の課税価格÷課税価格の合計」です。
なお、配偶者などの特定の相続人には、税額控除の特例が適用される場合があります。
この控除額を差し引いた額が、各相続人が実際に納めるべき相続税となります。

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不動産相続時に税金対策となる控除や制度とは？

相続税の税金対策となる税額控除や制度は、以下のとおりです。

住宅資金贈与制度

住宅資金贈与制度は、子や孫がマイホームを購入するための資金を贈与する際、最大1,000万円までの贈与税が非課税となる制度です。
「生前に贈ったら、相続税は関係ない」と思う方も多いですが、実はそうではありません。
生前に贈与した財産も、以下のケースに該当する場合、相続税の計算に含まれます。

• 亡くなる前の3年以内に暦年課税制度で贈与した場合
• 相続時精算課税制度で贈与した場合

しかし、上記に当てはまる場合でも、住宅の購入資金として贈与された財産については、非課税措置が適用される部分は相続税の計算には含まれません。
たとえば、親から2年前に住宅購入資金として、合計1,110万円を受け取ったとしましょう。
そのうち、非課税枠の1,000万円は相続税の計算には入れません。
なお、2023年に、相続税のルールが大きく見直されました。
生前贈与の計算に関わる期間が、死亡前の3年から7年に伸びました。
この新しいルールは、2024年1月1日から始まります。
住宅資金贈与制度を利用するには、いくつかの条件があるため、詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。

配偶者控除

配偶者控除とは、配偶者が相続した遺産が1億6,000万円以下の場合、その部分に相続税がかからないという制度のことです。
さらに、1億6,000万円を超えても、配偶者の法定相続分の範囲内であれば税金はかかりません。
配偶者の法定相続分は、以下のとおりです。

• 配偶者だけが相続人：全額
• 配偶者と子が相続人： 2分の1
• 配偶者と被相続人の親が相続人：3分の2
• 配偶者と被相続人の兄弟姉妹：4分の3

このように、配偶者以外に誰が相続人となるかで、配偶者の法定相続分が変わります。
なお、配偶者控除を受けるためには、戸籍上での結婚が必要です。
内縁関係では適用されません。
また、遺産の分け方が確定していない場合や、申告手続きを怠ると、配偶者控除は受けられないため、ご注意ください。

数次相続控除

相次相続控除とは、10年以内に連続して相続が起きた場合の税金の軽減策です。
短い期間に相次いで相続が発生すると、過重な税負担となるため、1回目の相続でかかった税金の一部を、2回目の相続税から引くことができる制度です。
たとえば、祖父からの相続で父が相続税を支払った後、10年以内に父が亡くなった場合、子が払う相続税から、父が払った税金の一部が引かれます。
注意点として、相続人であることが条件の1つのため、相続人以外が遺言で財産を受け取っても、数次相続控除の対象とはなりません。
国税庁のホームページで、適用条件をしっかりと確認し、適切に利用しましょう。

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まとめ

不動産を相続したときに発生する税金は、登録免許税と相続税の2種類です。
相続税は、基礎控除額を超える部分に対して課されます。
相続税の税金対策として、住宅資金贈与制度や配偶者控除、数次相続控除が挙げられます。
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