【2026年RN】不動産売却における物件調査とは？調査の種類や流れについて解説！

不動産を売却する際には、不動産会社によって物件調査がおこなわれます。
物件調査は、売却する不動産の価値を把握するために必要です。
そこで今回は、物件調査とはどのようなものなのかについて、調査方法や不動産の種類ごとの調査内容、物件調査の流れを解説します。
弥富市で不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

売却する不動産におこなう6種類の物件調査とは

物件調査とは、不動産会社の担当者が、売却する不動産の詳細や特徴を確認する調査です。
対象不動産に実際に足を運んでの現地調査もおこない、不動産の価値や適正価格を見極めます。
物件調査の結果が査定価格や売り出し価格の基準になるため、不動産売却においてとても重要なプロセスだといえるでしょう。
売主としても、調査の流れや、どのような部分が調査の対象になるのかを知っておくと安心です。
ここでは、物件調査でおこなわれる6種類の調査内容について解説します。

物件調査の種類1：役所調査

不動産の建築方法や、接している道路の種類、水道・電気・ガスなどの設備状況などを役所で確認します。
リフォームが可能な物件かどうかを判断し、売却活動の参考とするためです。
また、ライフラインの契約先を事前に把握しておくと、のちの手続きの流れがスムーズになります。
さらに、物件が建築基準法や都市計画法に則して建てられているかどうかも重要な調査項目です。
該当物件の建ぺい率や防火規制、日影規制などについてチェックします。

物件調査の種類2：法務局調査

法務局に足を運んだり、オンラインの登記情報提供サービスを利用したりして、対象不動産の登記簿謄本を参照します。
調査内容は、不動産の所有者、共有名義の場合は持ち分割合、抵当権の設定状況などです。
なお、不動産売却は登記簿に記載されている所有者本人でなければ進めることができません。

物件調査の種類3：市場調査

不動産は、市場における需要の高さによって価格が変動します。
そのため、周辺の類似物件の数や売り出し価格から市場の動向を把握する、市場調査が必要です。
市場の相場価格を無視した価格設定では売却が難しくなるため、スムーズな売却のためには適正価格の把握が不可欠だといえます。

物件調査の種類4：取引事例調査

市場調査とも似ていますが、市場調査では売り出し中の不動産の状況を参考にするのに対し、取引事例調査では過去におこなわれた類似物件の売買実績を参考にします。
市場調査ほどリアルタイムの情報は得られませんが、実際の成約価格を参考とするため、より具体的な売却価格の予想に役立つ調査です。

物件調査の種類5：現地調査

現地調査では、不動産会社の担当者が実際に現地をおとずれ、物件の状態や接している道路の状況、周辺環境などを調べます。
近隣トラブルに発展しやすい土地の境界は、とくに念入りな確認が必要な部分です。
接道については舗装状況、道幅、高低差などをチェックします。
また、現地でなければわからない、騒音やにおいに関する情報なども確認項目です。

物件調査の種類6：ライフライン調査

水道、電気、ガスといったライフラインの整備状況について調査します。
確認する項目は、水道の配管の口径や、アンペアの容量、ガスの種類などです。
水道管や電線が引き込まれていない物件は売却が難しいため、売却までに整備することになります。
工事をおこなう場合は、必要な費用についてもこのタイミングで確認しておくと安心です。
また、下水道局から取り寄せた図面を基に、下水管の接続状況もチェックします。

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売却する不動産の種類によって異なる物件調査の内容とは

物件調査は、売却する不動産の種類によって調査のポイントが異なります。
「一戸建て」「土地」「マンション」など、不動産の種類によって重点的に調べるべき項目が変わってくるからです。
ここでは、それぞれの調査内容について解説します。

一戸建てや土地の調査内容とは

一戸建てや土地の場合は、土地の状態や周辺環境に関する調査が重要です。
敷地内に埋没物がないか、接している道路はどのような状況か、近隣にどのような建物があるかなどを確認します。
土地の境界線は、とくに重視される調査項目です。
また、建物がある場合は、建物の構造をはじめ劣化具体や雨漏りの有無などについても調査します。
解体を前提とした古い建物の場合は、建て替えの際にどのような制約がかかる土地なのかも明確にしておかなければなりません。
さらに、川や海が近い土地や台風被害などが多い土地であれば、ハザードマップを参考とした調査も重要視されます。

マンションの調査内容とは

マンションの物件調査では、売却する部屋の中だけでなく、マンションの管理規約や共用部分などもチェックします。
管理規約についてのチェック項目は、ペット飼育、楽器演奏、喫煙に関するルールなどです。
共用部分に関しては、エントランスや廊下などがきちんと管理清掃されているかを確認します。
また、管理状況だけでなく、駐輪場やゴミ収集所でマナーが守られているかなど、マンションに住む方の雰囲気もチェックされます。
さらに、室内にもともと付いていた設備の状態や、バリアフリーの対応状況なども確認項目です。
ただし、マンションに関しては売主本人にはどうすることもできない部分が多くあります。
共用部分の管理状況や管理規約などに改善点があると考える方は、どうアプローチすべきかまずは不動産会社に相談してみましょう。

不動産売却に向けて物件調査をおこなう流れとは

物件調査を進める流れについて解説します。

物件調査の流れ1：聞き取り調査

まずは、不動産会社が売主に聞き取り調査をおこないます。
聞き取りする内容は、主に下記のとおりです。

• 不動産の基本情報（概要や使用状況など）
• 住宅ローンの借入先・借入額・残高
• 税金やマンション管理費などの滞納の有無
• 法定相続人の有無
• 収益金の発生状況

住宅ローンが残っている場合は、不動産に抵当権が設定されているためそのままでは売却できません。
不動産売却の際に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する手続きが必要になります。

物件調査の流れ2：必要な調査を進める

売主への聞き込み調査の内容をもとに、具体的な調査を進めます。
実施するのは、先ほど解説した「役所調査」「法務局調査」「市場調査」「取引事例調査」「現地調査」「ライフライン調査」のうち、必要だと判断された調査です。
一般的な流れとしては、現地調査にはじまり、法務局調査、役所調査、ライフライン調査、市場調査と取引事例調査の順に進められます。

物件調査をスムーズにするポイントとは

物件調査を進める際には、「売主の本人確認」「不動産の法令制限」「不動産の権利関係」の3つを明確にする必要があります。
そのため、本人確認書類や登記簿謄本、不動産の図面などを事前に用意しておくと、不動産会社とのやりとりをスムーズにすることが可能です。
重要な書類は事前に準備しておき、効率的に不動産売却を進めましょう。

まとめ

不動産売却の際の物件調査は、査定価格や売り出し価格を決める大切なプロセスです。
不動産会社が、現地調査をはじめとした法務局調査や役所調査を含む6種類の物件調査をおこない、物件の状態や特徴を確認します。
どのようなポイントが調査され、不動産の評価につながるのかを売主側が理解していれば、納得度の高い不動産売却へとつながるはずです。
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Q1. 弥富市や津島市で古い実家（一戸建て）の売却を考えています。記事にある「役所調査」や「現地調査」には、売主もずっと立ち会う必要がありますか？

A1. いいえ、役所調査（法的な制限の確認）やライフライン調査、市場調査などは不動産会社が単独で行いますので、売主様の立ち会いは不要です。 ただし、担当者が室内の状況や敷地の境界、雨漏りの有無などを確認する「現地調査」の際には、鍵の開け閉めや室内へのご案内のために立ち会いをお願いするのが一般的です。その際、過去のリフォーム歴や「雨の日にどこからか雨音がする」といった、住んでいる人にしか分からない情報（聞き取り調査の内容）を担当者に伝えておくと、より正確な調査につながります。

Q2. 境界杭（きょうかいぐい）が見当たらないのですが、不動産会社の現地調査の前に自力で探したり、境界を確定させたりしておくべきでしょうか？

A2. いいえ、調査の前に売主様がご自身で無理に探したり、専門家へ測量を依頼したりする必要はありません。まずはそのままの状態で不動産会社にお見せください。 弥富市や津島市周辺の古くからある住宅地や農地が隣接するエリアでは、境界杭が土に埋もれていたり、経年劣化でなくなっていたりすることは珍しくありません。 不動産会社は物件調査のプロですので、現地調査の際に図面と照らし合わせながら境界の有無を確認します。その上で、売却にあたって「確定測量」が必要かどうか、費用がいくらくらいかかるかをアドバイスしますので、事前の準備は法務局から届いている「土地の図面（地積測量図）」などをお手元に用意しておくだけで十分です。

Q3. マンションの物件調査で「管理規約」や「共用部分」をチェックされるとあります。もし修繕積立金が不足している古いマンションだと、売却価格に影響しますか？

A3. はい、マンション全体の管理状況（修繕積立金の貯まり具合や今後の値上げ予定など）は、物件の価値や査定価格に影響を与える重要なポイントです。 買い手側（個人）が中古マンションを購入する際、部屋の綺麗さだけでなく「将来にわたって安心して住める管理体制か」を厳しくチェックします。修繕積立金が著しく不足していると、購入後に一時金を徴収されたり、大規模修繕が行われず建物が劣化したりするリスクがあるため、相場より査定額が下がることがあります。 不動産会社は物件調査の段階で、管理組合から「重要事項調査報告書」などを取り寄せてこれらの状況を正確に把握します。マイナス要素がある場合でも、それを補うための売り出し戦略（仲介での価格設定や、スピーディーに手放せる買取の検討など）をご提案しますので、まずは隠さずご相談ください。