【2026年RN】離婚時の住宅ローンで確認すべきことは？支払い義務や住み続けるための方法

夫婦が離婚する際、問題となるのが不動産をどうするかです。
とくに住宅ローンが残っている場合、さまざまな対応が求められます。
今回は離婚時の住宅ローンで確認すべきことや支払い義務、住み続けるための方法や売却方法を解説します。
愛西市、あま市で不動産を所有しており、離婚を検討している方はぜひ参考になさってください。

離婚時の住宅ローンで確認することは？

まずは、離婚時の住宅ローンで確認することについて解説します。

確認すること1：不動産の名義人は誰か

確認することとしてまず挙げられるのが、不動産の名義人です。
家を売却できるのは名義人のみとなるので、契約内容をチェックし、名義人は必ず確認しておきます。
名義人がわからない場合は、登記簿謄本で確認することが可能です。
登記簿謄本は不動産を管轄する法務局で取得したり、オンラインで請求したりすることもできます。

確認すること2：住宅ローンの名義人は誰か

家の名義人とともに、住宅ローンの名義人も確認します。
住宅ローンの名義人は夫であるケースが多いですが、共働き世帯が増えている今、妻名義や共有名義になっていることも多いです。
家の名義人と、住宅ローンの名義人が異なっている可能性もあるでしょう。
名義人を確認すれば、支払い義務が誰にあるのかも把握できます。

確認すること3：連帯債務者は誰なのか

離婚する際、住宅ローンの連帯債務者は誰なのかも、確認しておくべきポイントです。
夫もしくは妻の単独名義で、配偶者が連帯債務者になっている場合や、夫婦で連帯債務者になっていることもあります。
また、夫もしくは妻の単独名義で、配偶者に債務の負担がないケースもあるでしょう。
住宅ローンの契約内容や、金融機関への問い合わせにより確認することが可能です。

確認すること4：住宅ローンの残債はどのくらいか

住宅ローンの残債がどのくらい残っているかも、確認することのひとつです。
離婚後、住宅ローンをいくら返済しなければならないのかを、明確にする必要があります。
そのため、残債とともに返済期間も確認しておきましょう。
残債の金額と返済期間は、金銭消費貸借契約書や残高証明書などで確認できます。

確認すること5：不動産の価値（売却価格）

離婚時に確認することとして、不動産の価値（売却価格）を調べることも挙げられます。
不動産の価値は、売却すべきなのか、夫もしくは妻が住み続けるのかを決める判断材料のひとつです。
売却価格が残債を上回るアンダーローンなら売却して完済できます。
しかし、売却価格が残債を下回るオーバーローンの場合、抵当権を外せないため売却ができません。
オーバーローンだった場合は、自己資金で不足分を補ったり、任意売却で売ったりする必要があるでしょう。
不動産の価値によって、住宅ローンの処理方法が異なります。

離婚時の住宅ローンの支払い義務

続いて、離婚時の住宅ローンの支払い義務について解説します。
夫婦が離婚する際、マイホームなど婚姻中に協力して築いた財産は、平等にわけなくてはなりません。
平等にわけることを財産分与と呼び、不動産だけでなく現金や預貯金なども対象に含まれます。
では、住宅ローンが残っている状態で離婚する場合、その支払いも平等にわける必要があるのでしょうか。

住宅ローンは財産分与の対象外？

住宅ローンは、財産分与の対象外となります。
財産分与が必要なのは、プラスの財産のみとなるため、住宅ローンや借金といったマイナスの財産は対象外です。
夫婦それぞれが連帯債務者となっている場合は、財産の総額から住宅ローンの残債を差し引き、残った金額をわけることになります。
そのため、離婚時に住宅ローンが3,000万円残っていたとしても、お互いに1,500万円ずつの支払い義務が生じるわけではありません。

支払い義務は誰にある？

住宅ローンの支払い義務が生じるのは、家の名義人や居住者ではなく、住宅ローンの名義人です。
そのため、残債がある状態で離婚しても、名義人が完済まで返済を続ける必要があります。
先述のとおり、夫婦で残債を折半しお互いに返済していくわけではないので、注意なさってください。

夫婦のどちらかが連帯保証人になっている場合は？

住宅ローンの名義は夫もしくは妻の単独名義で、配偶者が連帯保証人になっているケースがあります。
連帯保証人とは、名義人が返済を滞ったり不可となったりした場合に、代わりに支払い義務を負う方のことです。
住宅ローンの支払い義務を負うのは名義人ですが、なんらかの事情で返済が難しくなったときは、連帯保証人に対して返済が求められます。

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離婚後にどちらかが住み続ける場合の住宅ローン

最後に、離婚後にどちらかが住み続ける場合の住宅ローンについて解説します。

夫名義で夫が住み続ける場合

住宅ローンの名義人が夫で、夫が住み続ける場合、難しい手続きは原則不要です。
しかし、妻が連帯保証人になっている場合、返済が滞った際は妻に支払い義務が生じます。
妻を連帯保証人から外すことを、金融機関と交渉することも可能ですが、了承を得るのは困難です。
条件として、保証会社を利用したり、まとまった金額のお金を支払ったりする必要があるでしょう。

夫名義で妻が住み続ける場合

住宅ローンの名義人が夫で、離婚後に妻が住み続ける方法もあります。
しかし、返済が滞った場合、家が差し押さえられたり退去を迫られたりする可能性があります。
そのため、夫名義で妻が住み続ける場合は、妻の名義で住宅ローンを借り換えることを検討なさってください。
改めて審査が必要になりますが、妻に安定した収入があれば、借り換えが認められる可能性があります。
もし審査にとおらなかった場合や借り換えをしない場合、公正証書を作成します。
公正証書には「完済後に家の名義人を妻にする」という旨を記載すれば、夫が返済を続け、妻は住み続けることが可能です。
子どもがいる場合、養育費の代わりに住宅ローンを返済するという方法もあります。

リスクがある場合は売却を検討する

住み続けることにリスクがある場合は、売却を検討なさってください。
アンダーローンの場合、売却金を折半すればスムーズに財産分与をおこなえます。
不動産の主な売却方法は、下記のとおりです。

• 仲介で売る
• 買取で売る

仲介は不動産会社に売却を依頼し、買主を探す方法です。
不動産のもっとも一般的な売却方法で、相場に近い価格や売主が設定した価格で売り出せるといったメリットがあります。
なるべく高く売りたい方は、仲介を選ぶと良いでしょう。
買取とは、不動産会社が直接土地や建物を買取する方法です。
販売活動をおこなわずに済むことや、すぐに現金化できることなどがメリットとなります。
不動産の売却を、近所の方に知られたくない場合などは、買取での売却がおすすめです。

まとめ

住宅ローンが残っている状態で離婚する場合、家や住宅ローンの名義人を確認したり、家の価値を調べたりする必要があります。
支払い義務は住宅ローンの名義人にありますが、返済不可となった場合は連帯保証人が代わりに支払わなくてはなりません。
どちらかが住み続けることにリスクがある場合、売却するのがおすすめです。
あま市の不動産売却なら「ハウスドゥ 愛西　（株）不動産トータルサポート」へ。
あま市のほかに愛西市にも密着しており、市街化調整区域の物件を得意としています。
お客様のお悩みに真摯に対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

Q1. 愛西市やあま市は「市街化調整区域」の物件も多いですが、オーバーローンになりやすいなど離婚時の売却で不利になりますか？

A1. 市街化調整区域の物件は、一般的な区域に比べて市場の査定価格が低めに出る傾向があるため、結果としてオーバーローン（売却額がローンの残債を下回る状態）になりやすいリスクはあります。 しかし、売れないわけではありません。当エリアの特性を熟知し、市街化調整区域の売買実績が豊富な不動産会社に依頼すれば、その土地に家を建てられる人の要件を的確に見極めてスムーズに買い手を見つけることが可能です。「オーバーローンだから売却は無理」と諦める前に、まずは現在の正確な査定額を算出してみることをおすすめします。

Q2. 離婚後、夫名義の家に妻と子どもが住み続け、夫がローンを払い続ける約束をしました。口約束ではなく公正証書を作れば絶対に安心ですか？

A2. 公正証書を作れば法律的な強制力は持たせられますが、「夫がローンを滞納して家が差し押さえられるリスク」を完全にゼロにすることはできません。 公正証書は、夫が支払いを怠った際に対処するための強力な武器になります。しかし、万が一夫が失業や破産をして本当にローンの支払いが止まってしまった場合、銀行は公正証書の内容に関係なく、名義人である夫の家を「差し押さえ（競売）」にかけます。そうなると、妻や子どもは強制退去を迫られてしまいます。 このようなリスクを回避するためには、記事内にあるように「妻名義での住宅ローンの借り換え」を行うか、思い切って売却して現金で財産分与を行う方が、後々のトラブルを防ぐ意味で最も安全です。

Q3. 離婚を機に家を売りたいのですが、元配偶者と顔を合わせたり、周囲に離婚を知られたりせずに手続きを進めることはできますか？

A3. はい、可能です。不動産会社が売主様双方の間に入って個別に連絡を取り持つため、元配偶者と直接会うことなく売却手続き（仲介・買取）を進めることができます。 また、「近所に事情を知られたくない」「売り出し中のチラシやネット掲載を見られたくない」という場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」を選択するのが最適です。買取であれば広告活動を一切行わないため、周囲に全く知られることなく、最短数日〜数週間でスピーディーに契約から現金化までを完了させることができます。