【2026年RN】不動産売却時にかかる税金対策！種類・計算方法・売却益の控除について解説

不動産の売却を検討している方々にとって、税金の問題は避けて通れないものです。
そこで本記事では、不動産の売却に関わる税金の基礎知識のほか、計算方法や節税対策として使える控除について解説します。
弥富市で不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時にかかる税金の対策！税金の種類

不動産を売却する際には、売買契約時や売却後に税金が課されます。
この章では税金対策の前提知識として、不動産売却時に課される主要な税金を解説します。

種類①印紙税

印紙税とは、印紙税法によって定められた文書に課される税金です。
不動産売却では、不動産売買契約書に契約金額に応じた収入印紙を貼付して納めます。
契約金額ごとの印紙税額は下記のとおりです。

• 500万円超～1,000万円以下：1万円（5,000円）
• 1,000万円超～5,000万円以下：2万円（1万円）
• 5,000万円超～1億円以下：6万円（3万円）
• 1億円超～5億円以下：10万円（6万円）

なお、契約金額が10万円を超える場合は2024年3月31日まで軽減措置が適用され、括弧内の金額となります。

種類②登録免許税

登録免許税は、不動産登記の手続きの際にかかる税金です。
不動産売却においては、所有権移転登記や抵当権抹消登記の申請の際にかかります。
ただし、所有権移転登記の登録免許税は、買主が負担するのが一般的です。
抵当権抹消登記は、不動産売却によって住宅ローンを完済するケースなど、不動産に付いている抵当権を外すときに必要となります。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。

種類③譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却益（譲渡所得）に対して課される、所得税・住民税の総称です。
2037年12月31日までは、所得税額2.1％分の復興特別所得税も合わせて国に納めます。
不動産売却における譲渡所得税は分離課税と呼ばれる方式で確定申告し、給与所得などのそのほかの所得と分けて計算します。
以上が、不動産売却時にかかる主な税金の種類です。
税金対策においては、3つ目の譲渡所得税がポイントになります。

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不動産売却時にかかる税金の対策！譲渡所得税の計算方法

不動産売却時にかかる税金を対策するうえでは、前述のとおり譲渡所得税の内容や計算方法を理解することが大切です。
譲渡所得税は、不動産を売った際に得た金額から関連費用を差し引いた「不動産売却益」に対して課されます。
不動産売却益（譲渡所得）の計算方法や差し引く費用、税率は以下のとおりです。

不動産売却益の計算方法

不動産売却益は次の式で計算します。
不動産売却益 = 売却収入－（取得費＋譲渡費用）－ 控除金額
売却収入とは、買主から受け取った売却代金や固定資産税精算金のことです。
取得費とは、当該不動産の購入・建築代金や購入時にかかった仲介手数料、税金などが含まれます。
建物の取得費については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
なお、領収書の紛失や相続などで取得費が分からない場合は、売却価格の5％相当を取得費とすることも可能です。
譲渡費用とは、売却時にかかる費用を指し、たとえば不動産会社に支払う仲介手数料、印紙税などが挙げられます。
控除金額とは、税制上の特例に基づいて特定の条件を満たした場合に、課税対象となる売却益から差し引ける金額のことです。
控除金額や条件の詳細については、次章をご覧ください。

建物の減価償却費の計算方法

減価償却とは、経時的に減少する資産価値を会計上に反映することを指します。
建物は時間の経過とともに劣化するため、所有期間中の建物の減価償却費を取得費から差し引く必要があります。
減価償却費の計算方法は、以下のとおりです。
減価償却費 = 建物の購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率は、建物の使用用途や構造によって異なります。
居住用の不動産における償却率は、以下のとおりです。

• 鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造：0.015
• れんが造、石造またはブロック造：0.018
• 木造または合成樹脂造：0.031
• 木骨モルタル造：0.034
• 金属造（骨格材の肉厚）：0.020（4mm超）、0.025（3mm超4mm以下）、0.036（3mm以下）

上記のように、金属造は骨格材の厚みによって償却率が異なり、耐久性のある建物ほど償却率が低くなります。
経過年数は、当該物件の所有期間のことで、1年未満の端数については、6か月以上は1年、6か月未満は切り捨てます。

譲渡所得税の税率

不動産売却益を算出した後は、税率をかけて譲渡所得税を計算しましょう。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%

なお、所有期間は売却した日ではなく、売却した年の1月1日時点が基準となります。

不動産売却時にかかる税金の対策！利用できる控除

不動産売却にかかる税金や計算方法がわかったところで、節税するにはどのような対策が必要か気になりますよね。
不動産売却時にかかる「譲渡所得税」を節税するには、利用できる控除や特例の適用条件を確認しておくことが大切です。
譲渡所得税の節税となる主な控除は、以下のとおりです。

①マイホームの3,000万円特別控除

マイホームを売却した際は、3,000万円特別控除の特例を利用すると、不動産売却益から最大3,000万円を差し引くことができます。
特別控除によって課税対象となる金額が減るため、譲渡所得税の節税対策となるのです。
マイホームの3,000万円特別控除を利用するための条件は、以下のとおりです。

• 住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
• 家屋を解体した場合、解体後1年以内に土地の売買契約を締結し、上記の期限内に売却
• 家屋を解体した場合、売買契約を締結した日まで貸駐車場などの用途で使用していない
• 買主が親子や夫婦などの特別な関係者でない

上記のように、特例を受けるには住まなくなってから一定期間内に売却する必要があるため、ご注意ください。
また、マイホームを売却後、住宅ローンを利用して新居を購入する場合は住宅ローン控除と併用できない点にも注意が必要です。
さらに、売却した年や前年および前々年にマイホームの買換え、マイホームの交換の特例の適用を受けていないことも条件として挙げられます。
そのほか、詳細な条件は国税庁のホームページで確認できます。

②相続した空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却した際も、不動産売却益から3,000万円の控除が可能です。
利用するための主な条件は、以下のとおりです。
被相続人（故人）の居住用の不動産を相続や遺贈で取得
相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
売却代金は1億円以下
買主が親子や夫婦など特別な関係者でない
相続から売却までの間に、事業・貸付・居住のいずれの用途でも用いられていない
また、家屋の条件として、昭和56年5月31日以前に建築され、一定の耐震基準を満たしている必要があります。
家屋を取り壊して土地を売却した場合は、相続から売却までの間に、事業・貸付・居住のいずれの用途でも用いられていないことが条件です。

まとめ

不動産売却時にかかる税金は、主に印紙税・登録免許税・譲渡所得税の3種類です。
税金対策としては、事前に譲渡所得税を計算し、不動産売却益が出る場合は特例を利用するのがポイントです。
譲渡所得税の節税対策に利用できる控除は、マイホームや相続空き家の3,000万円特別控除が挙げられます。
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不動産のことならなんでも、お気軽にご相談ください。

Q1. 記事の中に「印紙税の軽減措置は2024年3月31日まで」とありますが、現在はどうなっていますか？

A1. 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置は、法改正により「2027年3月31日まで」期間が延長されています。 そのため、現在（2026年）行う不動産取引についても、記事内の括弧に書かれている「軽減措置適用後の税額（例：売却価格1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円）」がそのまま適用されますのでご安心ください。税制は定期的に改正されるため、常に最新の情報を把握しておくことが大切です。

Q2. 弥富市にある実家を売却予定です。記事にある「相続空き家の3,000万円特別控除」は、古い実家を壊して「更地」にして売った場合でも利用できますか？

A2. はい、家屋を取り壊して土地（更地）として売却した場合でも、要件を満たしていれば特例を利用できます。 ただし、「取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶこと」や「相続から取り壊し、そして売却までの間に、その土地をコインパーキングや資材置き場などで貸し出したり事業に使ったりしていないこと」など、更地ならではの厳しい注意点があります。 また、現行の税制では、家屋を解体せずに売却する場合でも「買い手側が売却の翌年2月15日までに耐震改修や解体を行うこと」を条件に特例が受けられるよう制度が拡充されています。どの方法が一番お得になるか、解体前にぜひ一度当社へご相談ください。

Q3. 「マイホームの3,000万円特別控除」を使えば税金がゼロになる予定です。利益（税金）が出ない場合でも、確定申告は必要ですか？

A3. はい、特例を利用して税金をゼロにするためには、必ず確定申告を行う必要があります。 3,000万円特別控除は「自動的に適用されるもの」ではなく、「確定申告の手続きをすることで初めて認められる特例」です。もし申告を忘れてしまうと、特例の適用がないものとして計算され、後から税務署から高額な譲渡所得税の督促状（お尋ね）が届くことになります。 売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に、必要書類を揃えて確実に津島税務署（管轄税務署）へ申告しましょう。