2023年版｜不動産を売却する際に注意すべきこととは？ケースごとに解説

不動産を売却する理由はさまざまですが、どのような状況で不動産を売却するのか、そのケースによって注意すべきポイントが異なります。
スムーズに売却を成功させるためには、ケースごとの注意点を把握しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産を売却する際に注意すべきことについて、ケースごとに解説します。
愛知県稲沢市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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不動産売却時の注意点1：売却方法による契約の違い

不動産を売却する際には、「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。
どちらも不動産を売却することに変わりありませんが、その仕組みや契約方法などに大きな違いがあります。
どちらを選ぶかは、立地条件や不動産の状態、売主の事情や要望に応じて慎重に検討することが大切です。
そこでまずは、仲介と買取のそれぞれの内容や注意点について解説します。

仲介とは

仲介とは、不動産会社と媒介契約を結んだのち、売却活動をおこなって買主を探す方法です。
媒介契約を結んだ不動産会社は、チラシを作成してポスティングしたり、インターネット上に物件の情報を公開したりして購入希望者を募ります。
購入希望者が現れたら、契約の価格や条件などの交渉をおこない、双方が合意したのち売買契約を結びます。
売買契約締結後、買主の住宅ローンの本審査がおこなわれ、決済完了後に物件を引き渡すのが一連の流れです。

買取とは

買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。
売却活動はおこなわず、不動産会社が提示する査定価格に納得したら、すぐに売買契約へと進みます。
売買契約締結後は、契約時に決めた決済日に代金を受け取り、物件を引渡すのが一連の流れです。

仲介と買取の違い

仲介と買取の大きな違いは、買主、つまり契約を結ぶ相手です。
仲介は、不動産会社を介しますが、主に個人の方が買主となります。
一方、買取の場合の買主は、不動産会社です。
また売却のスピードも大きく異なります。
仲介の場合、売却が完了するまで3か月～半年程度かかるのが一般的で、立地条件によってはそれ以上かかることも珍しくありません。
したがって、売却の期限が決まっている方は注意が必要です。
一方、買取は、売買契約締結後3日～1か月程度で現金を受け取ることが可能です。
さらに売却価格について、仲介は市場相場に近い価格での売却が望めますが、買取は市場相場より安くなる傾向にあります。
高値で売却したい方には、仲介のほうが向いているでしょう。
しかし仲介は買主が見つかるまで売却できないため、需要が低いエリアや売却しにくい不動産の場合は、買取をおすすめします。
このように、不動産を売却する際には、2つの売却方法の内容と違いをしっかり把握し、ご自身に合う方法で進めることが大切です。

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不動産売却時の注意点2：離婚がきっかけの場合

次に、離婚がきっかけで不動産を売却する際の手順や注意点について解説します。
離婚がきっかけの場合は、以下のような手順で進めるのが一般的です。

不動産の名義を確認する

結婚後に不動産を購入した場合、その名義が「夫と妻のどちらか単独」、あるいは「夫と妻の共有」の2つのケースがあります。
不動産は、名義人でなければ売却することはできません。
たとえば妻が不動産を売却したいと思った場合、夫の単独名義であれば、売却が可能なのは夫のみです。
また夫婦の共有名義の場合は、夫婦共同で売却する必要があります。

住宅ローンの名義を確認する

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、ローンの名義が誰になっているのかを確認しなければなりません。
たとえばローンの名義人が夫であり、名義人ではない妻が不動産に住み続けるというケースでは、どちらが住宅ローンを返済していくのか、ローンの名義をどうするのかを決める必要があります。

財産分与の方法を話し合って決める

夫婦が離婚する場合、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を平等に分けなければなりません。
これを財産分与といい、不動産も対象です。
財産分与の方法は、「現金化して分ける」「家をもらう代わりに代金を相手に支払う」「家をもらう代わりにほかの財産を相手に渡す」の3つがあります。
不動産を離婚後に活用しないのであれば、売却代金を分割したほうが、トラブルになりにくいためおすすめです。

不動産を売却する

不動産の名義、住宅ローンの名義と返済方法、財産分与について夫婦で話し合い双方が同意したら、通常の不動産売却の流れで進めます。
仲介を利用する場合は、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をおこないます。
買取を利用する場合は、不動産会社に査定を依頼し、価格や条件に納得すればそのまま売買契約を結ぶことが可能です。

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不動産売却時の注意点3：相続した不動産の場合

不動産を売却する方のなかには、「相続した不動産を処分したい」という方も珍しくありません。
そこで最後に、相続した不動産を売却する際の手順と注意点について解説します。
相続した不動産は、売却前に以下のような手続きが必要です。

相続人と相続財産を確定させる

故人の遺言書がなく、複数人で遺産を相続する場合は、まず誰が相続権を有しているのか、相続財産はどれだけあるのかを調べて確定させなければなりません。
相続人については、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本で確認します。
相続財産については、現金や預貯金といったプラスの財産だけでなく、借金や未払いの税金などマイナスの財産も相続の対象です。

遺産分割協議をおこなう

相続人と相続財産が確定したら、誰が、どの財産を、どれくらいの割合で相続するのかについて、相続人全員で話し合って決める「遺産分割協議」をおこないます。
遺産分割協議で遺産の分割に全員が同意したら、遺産分割協議書を作成して相続人全員が署名・捺印をします。
なお、相続人のうち1人でも分割方法などに反対する方がいる場合、遺産分割協議は成立しないため注意が必要です。

相続登記をする

不動産については、その名義を被相続人から相続人へと変更する相続登記をおこないます。
この相続登記をおこなわないと、不動産を売却することはできません。
また相続登記は、2024年4月1日より義務化されるため、不動産を相続したら速やかに手続きしましょう。

不動産を売却する

相続の手続きが完了したら、通常の不動産売却と同じ流れで売却を進めることができます。
なお、不動産を売却する際には、印紙税や登録免許税といった税金や諸費用がかかります。
不動産の売却代金を複数の相続人で分割する場合は、いったん代表者が登記をおこない、売却代金から税金や諸費用を差し引いて分割するのが一般的です。
売却代金で相続税を支払う予定の場合は、相続税の申告期限にも注意しましょう。
相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内と定められています。
先述のとおり、仲介による売却は時間がかかるため、売却期間が長引きそうな場合は買取も視野に入れて検討することをおすすめします。

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まとめ

不動産を売却する際には、ケースごとに手続きの手順と注意すべきポイントが異なります。
離婚がきっかけの場合は不動産や住宅ローンの名義を確認する必要があり、相続した不動産の場合は、遺産分割協議や相続登記といった手続きが必要です。
また売却方法については、「仲介」と「買取」の2種類の方法があるため、どちらを選択するかは立地条件や不動産の状態、売却のスケジュールなどを考慮して判断しましょう。
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