【2026年RN】不動産売却後は確定申告をするべき？必要なケースや申告方法などを解説！

確定申告が必要なのは、給与所得だけではありません。
不動産を売却した際にも、確定申告が必要になるケースがあります。
そこで今回は、愛知県の津島市や弥富市で不動産売却をご検討中の方に向けて、売却後に確定申告が必要なケースを解説します。

不動産を売却したあとに確定申告が必要になるケースとは

確定申告とは、1年間の所得にかかる税額を計算して、納税する手続きのことです。
1月1日から12月31日までの期間に得た所得を、翌年に申告します。
会社員の場合、給与は会社が確定申告をおこなっているケースが一般的なので、気に留めたことがないかもしれません。
けれども、会社からの給与以外の収入を得た場合は、個人で確定申告をする必要があります。

不動産売却後に確定申告が必要なケースとは①譲渡所得が生じた

不動産を売却すると、利益を得ることがあります。
その利益は譲渡所得と呼ばれ、会社からの給与以外の収入になるので、確定申告が必要です。
譲渡所得が生じたかどうかは、「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」の計算をするとわかります。
譲渡価額には不動産の売却価格、取得費には不動産を購入する際にかかった費用、譲渡費用には不動産を売却する際にかかった費用を当てはめて計算しましょう。
計算結果がプラスになると譲渡所得が生じたことになるので、確定申告をしなくてはなりません。
なお、譲渡所得には「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3種類の税金が課されます。
これら3種類の税金は「譲渡所得税」と呼ばれ、税額は譲渡所得に税率を乗じて算出されます。
税率は不動産の所有期間によって変わり、5年以下の場合は「所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％」で、合計39.63％です。
5年を超える場合は「所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％」で、合計20.315％です。
所有期間は売却日までではなく、不動産を売却した年の1月1日までをカウントすることに注意しましょう。

不動産売却後に確定申告が必要なケースとは②特例を適用する

不動産を売却しても、譲渡所得ではなく譲渡損失が生じた場合は、基本的に確定申告をする必要はありません。
ただし、特例を適用する場合は確定申告が必要です。
たとえば、譲渡損失が生じた際に適用できる特例の1つに、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があります。
この特例を適用すると、不動産売却による譲渡損失をほかの所得から差し引く「損益通算」ができ、ほかの所得にかかる税金を減らせます。
さらに、その年に控除しきれなかった損失は「繰越控除」ができ、翌年から3年間繰り越すことが可能です。
この特例を適用するためには、いくつかの要件を満たす必要があるので、しっかりと確認しておきましょう。
そして、要件を満たしていて特例を適用する場合は、忘れずに確定申告をおこないましょう。

不動産を売却したあとの確定申告で使う必要書類とは

不動産売却後に確定申告をする際は、準備するべき必要書類があります。
必要書類にはさまざまな種類があるので、事前に確認して、取得できるものからそろえておきましょう。

確定申告の必要書類とは

確定申告のおもな必要書類は、以下のとおりです。

• 確定申告書第一表、第二表（B様式）
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書
• 登記事項証明書
• 不動産購入時と売却時の売買契約書や領収書

確定申告書第一表と第二表は、所得の種類に関わらず、年間の所得を申告するために使います。
税務署や役所などで入手できるほか、国税庁のホームページからダウンロードもできます。
確定申告書第三表は譲渡所得について記入する書類で、入手方法は同じです。
譲渡所得の内訳書は、売却した不動産の所在地や売却額、購入額などを記載する書類です。
不動産を売却したあとに国税庁から郵送で届くほか、国税庁のホームページからダウンロードもできます。
登記事項証明書は不動産の所在地や所有者、抵当権などが記載された書類で、法務局の窓口やオンライン請求で取得できます。
そして、不動産購入時と売却時の売買契約書や領収書は、ご自分で準備する必要書類です。
これらの書類は、譲渡所得の計算に使う譲渡価額や取得費、譲渡費用を証明するために必要なので、早めに探しておきましょう。

特例を適用する際の必要書類とは

特例を適用したい場合は、上記以外にも必要書類があります。
たとえば、先述の「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用する場合は、以下の書類が必要です。

• 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
• 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
• 年末における新居の住宅借入金等の残高証明書
• 新居の登記事項証明書や売買契約書の写しなど

適用する特例によって必要書類は変わるので、しっかりと確認して、もれなくそろえておきましょう。

不動産を売却したあとの確定申告をおこなう期間や場所とは

不動産売却後の確定申告は、いつでもできるわけではありません。
申告期間や場所は定められているので、いつどこでおこなうべきなのか、しっかりと確認しておきましょう。

確定申告の期間と申告する場所とは

確定申告の期間は、不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日です。
そして、確定申告をおこなう場所は、居住地を管轄する税務署です。
ただし、税務署へ直接行くほかに、郵送やe-Taxなどの方法でも申告ができます。
e-Taxとは国税電子申告・納税システムであり、このシステムを使うと申告書を24時間いつでも提出できます。
利用するためにはソフトのインストールなどが必要なので、使いたいときは早めに準備しておきましょう。
なお、譲渡所得が生じているのに確定申告をしないと、無申告加算税や延滞税などのペナルティを科せられてしまいます。
故意に申告しなかったケースだけではなく、確定申告の時期を過ぎてしまったケースなども該当するので、忘れないように注意しましょう。

確定申告の流れとは

確定申告をスムーズに進めるためには、手続きの流れを確認しておきましょう。
確定申告の流れは、「必要書類を集める」「譲渡所得税を算出して、申告書に記入する」「税務署に申請して、納税をする」の3ステップです。
必要書類は、確定申告の時期がくる前から取得できるものもあるので、早めに準備を始めましょう。
不動産売却によって譲渡所得が生じる場合は、先述の計算式で算出し、譲渡所得税も計算しておきます。
そして、申告書に記入したあと、持参や郵送などの方法で税務署に提出し、必要に応じて納税をしましょう。
なお、申告書は手書きだけではなく、インターネットの「確定申告書等作成コーナー」を利用して作成することも可能です。
こちらのサイトを使うと、画面の案内に沿って入力するだけで確定申告書を完成できます。
納税額は自動で計算されるため、計算を間違えてしまうことがありません。
さらに、必要項目をすべて入力しないと作成が完了しないので、手書きとは違って記入もれの心配がありません。
計算やチェックなどにかかる時間も短縮できるので、パソコンをお持ちの方はぜひ利用してみましょう。

まとめ

不動産を売却すると、確定申告が必要になることがあります。
とくに、譲渡所得が生じたケースで確定申告をおこなわないと、ペナルティを科せられてしまうので注意が必要です。
確定申告は不動産を売却した翌年におこなうので、忘れないように気を付けましょう。
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不動産のことならなんでも、お気軽にご相談ください。

Q1. 津島市や弥富市に住んでいる場合、確定申告書はどこの税務署に提出すれば良いですか？

A1. 津島市・弥富市にお住まいの方の管轄税務署は「津島税務署」になります。 確定申告は、売却した不動産の所在地ではなく、「申告をする時点でのご自身の住民票がある場所（居住地）」を管轄する税務署におこないます。 確定申告の時期（2月16日〜3月15日）は税務署の窓口が非常に混雑するため、記事内にあるインターネットの「確定申告書等作成コーナー」から作成し、スマホやパソコンを使って「e-Tax」で自宅からオンライン提出するのが便利でおすすめです。

Q2. 昔に親が建てた実家なので、当時の「購入価格（取得費）」が分かる売買契約書が見つかりません。確定申告はどうすれば良いですか？

A2. 購入金額が不明な場合は、特例として「売却価格の5%」を取得費（概算取得費）として計算することができます。 たとえば、古い実家が2,000万円で売れた場合、その5%である100万円が購入費用とみなされます。しかし、この方法を使うと残りの1,900万円の大部分が「利益（譲渡所得）」と判断されてしまうため、譲渡所得税が非常に高くなってしまうのがデメリットです。 売買契約書がなくても、当時の通帳の引き落とし記録や、購入時のパンフレット、権利証の付表などから実際の購入金額を証明できるケースもあります。書類が見つからない場合は、早めに税理士や不動産会社へ相談し、少しでも税負担を抑えられる方法を探しましょう。

Q3. 不動産を売却して「利益（譲渡所得）がゼロ」または「マイナス（赤字）」だった場合、本当に確定申告は一切不要ですか？

A3. 原則として税金が発生しないため申告不要ですが、「特例を使ってマイナスやゼロにする場合」は確定申告が必須となります。 単純に計算してマイナス（譲渡損失）になった場合は放っておいてもペナルティはありません。しかし、以下のようなケースでは注意が必要です。

• 「3,000万円の特別控除」などの特例を使って利益をゼロにする場合：特例を適用するためには、翌年に確定申告書を提出しなければなりません。申告を忘れると特例が使えず、後から高額な税金を請求されます。

• マイナス（赤字）を他の所得と相殺して節税したい場合：記事内にある「譲渡損失の損益通算」などの特例を受けるために確定申告が必要です。

売却後に「自分の場合は申告が必要か」と判断に迷う場合は、自己判断せずにお気軽にお問い合わせください。