【2026年RN】住宅ローンが返済不可になる前の対処法と任意売却について解説

家を購入した際にはしっかりと資金計画を立てたつもりでも、さまざまな事情で住宅ローンの返済が苦しくなることは珍しくありません。
返済不可となり滞納が続くと状況はさらに悪化し、最終的には「競売」によって強制的に安い価格で売却されることになります。
そのような事態を回避するためにも、早急に対処しましょう。
今回は、住宅ローンの返済が苦しくなったときの対処法や、返済不可になるとどのような流れで競売に進むのか、さらに任意売却について解説します。
愛知県弥富市で住宅ローンの返済についてお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法

住宅ローンは長期にわたって返済していくため、返済途中に家計が苦しくなるということは起こり得ます。
たとえば子どもの教育費が思った以上にかかったり、家族が病気になって多額の医療費がかかったりなど、住宅ローンを組んだ際には予想できなかった出費がかさむかもしれません。
また最近はコロナの影響でリストラされた、ボーナスが出なくなったなど、収入が大幅に減ったというケースもあるでしょう。
どうすれば良いのかわからないまま返済期限を過ぎてしまったり、ほかのローンを利用して返済したりすると状況が悪化します。
したがって、住宅ローンの返済が苦しいと感じたときは、住宅ローンが返済不可になる前に以下のような対処法を実践してみましょう。

住宅ローンが返済不可になる前の対処法

金融機関に相談する
返済が苦しくなった場合は、滞納してしまう前に金融機関に相談してください。
滞納前であれば、返済期間の延長やボーナス払いの変更、一時的な返済猶予など、返済方法の変更に応じてもらえる可能性があります。
借り換える
現在借りている住宅ローンよりも金利が低い住宅ローンに借り換えるのも対処法の1つです。
金利が低いローンに借り換えることで、返済期間が同じなら毎月の返済額と返済総額を抑えられます。
ただし借り換える場合は、新規で住宅ローンを契約する金融機関の審査に通らなければなりません。
また住宅ローンの契約費用が必要になるうえに、現在の住宅ローンを繰り上げ返済するための手数料などもかかるため、そのための資金を準備する必要があります。
保険の適用範囲を確認する
家族が病気にかかったことが原因で住宅ローンの返済が苦しいのであれば、保険が適用されるかもしれません。
住宅ローンの契約時には、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に契約者に万が一のことがあったときに、保険金によって残債が弁済される保険のことです。
対象となる病気や条件が金融機関や商品によって異なるため、適用されるかどうか確認してみましょう。
家を売却する
住宅ローンの返済が苦しくなったら、家を売却して返済に充てることも対処法として有力な選択肢です。
売却価格よりも残債が下回っている「アンダーローン」であれば、売却金の決済と同時に残債を完済することを前提に、通常の不動産売却をおこなえます。
住み慣れた家を離れたくないという方は、「リースバック」という売却方法も検討してみましょう。
リースバックを利用すると、不動産会社に家を売却したのち、その不動産会社と賃貸借契約を結び家賃を支払うことで住み続けられるため、生活環境を変えたくないという方におすすめです。
また、のちほど具体的にご説明しますが、売却価格よりも残債が上回っている「オーバーローン」の場合は、任意売却という方法もあります。
弊社はお客様のご要望に沿った販売方法をご提案しますので、ぜひお気軽にご相談ください。

返済不可になると最終的に競売にかけられる

住宅ローンの返済が苦しくなったとき、なにも対処せずに返済不可となってしまうと、最終的に競売にかけられることになります。
したがって、滞納する前に早急に対処することが大切です。

住宅ローンが返済不可になってから競売までの流れ

続いて、住宅ローンを滞納した場合、どのような状況になるのかについてご説明します。
住宅ローンが返済不可となると、一般的に次のような流れで手続きが進みます。

金融機関から「督促状」が届く

住宅ローンを2か月ほど滞納すると、未納金額と延滞損害金の支払いを求める「督促状」が届きます。
これを放置すると状況がどんどん悪化するため、早急に金融機関に相談してください。

金融機関から一括支払いを求められる

住宅ローンの滞納が3か月ほど続くと、金融機関から一括支払いを求める通知が届きます。
そもそも住宅ローンは、「期限の利益」によって分割返済を認められています。
滞納が続くとこの「期限の利益」を喪失することがあり、そうなると分割での返済ができなくなるのです。
しかしこの時点で一括支払いが可能であるとは考えにくく、このあとはさらに厳しい状況になっていきます。

保証会社が代位弁済をおこなう

指定された期日までに金融機関に一括支払いができない場合は、保証会社が代わりに残債を返済する「代位弁済」がおこなわれます。
代位弁済がおこなわれた時点で債権者は金融機関から保証会社へと移り、今度は保証会社から一括支払いを求められます。

保証会社が競売の申し立てをおこなう

保証会社の請求に応じられない場合は、保証会社が裁判所に申し立てをおこない、競売へと進みます。
競売とは、所有者の意思に関係なく、裁判所が強制的に家を売却することです。
通常、競売における売却金はすべて債権者に支払われるため債務者の手元には一銭も残らず、さらに債務者は決められた期日までに退去しなければなりません。
また、競売になると普通に売却するよりも4割から5割ほど安い価格で売却されるため、住宅ローンを完済できないケースがほとんどです。
完済できずに残った分は一括支払いを求められ、そのあとも多額の借金を抱えることになるのです。

住宅ローンが返済不可になった場合に検討すべき任意売却とは？

それでは最後に、売却価格よりも残債が上回っている「オーバーローン」の状態で不動産を売却する「任意売却」についてご説明します。

任意売却とは

住宅ローンが残っている不動産を売却するためには、残債を完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消しなければなりません。
本来、売却金で完済できない場合は通常の不動産売却をおこなえませんが、金融機関の同意が得て売却する方法があります。
これを「任意売却」といい、売却金で完済できない「オーバーローン」状態の不動産を、金融機関の同意を得て抵当権を外してもらうことで売却が可能になるのです。

任意売却のメリット

任意売却は、強制的に売却される競売とは違い、自分の意思で売却できます。
通常の不動産売却と同じように売却活動をおこなって買主を探すため、市場相場に近い価格での売却が望めることが大きなメリットです。
また売却するために必要な諸費用や引っ越し費用を売却金から支払える場合があります。
さらに売却しても残った住宅ローンの返済について、分割支払いが認められる可能性があります。
競売に比べてメリットが多い売却方法であるため、住宅ローンが返済不可になった場合は、早めに任意売却を検討しましょう。

まとめ

住宅ローンの滞納が続くと最終的には競売にかけられ、通常よりも安い価格で強制的に家を売却することになります。
早く生活を立て直すためにも、住宅ローンが返済不可になった場合は、早めに売却を検討しましょう。
「ハウスドゥ 弥富・佐屋（株）不動産トータルサポート」は、不動産査定や売却のご相談を無料にて承っております。
弊社がお力になりますので、愛知県津島市で住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。

Q1. 住宅ローンの返済が苦しくなり、払えなくなりそうな時はどう対処すれば良いですか？

A1. 住宅ローンを実際に滞納してしまう前に、早急に以下の4つの対処法を検討・実践することが大切です。

1. 金融機関に相談する： 滞納前であれば、返済期間の延長や一時的な返済猶予など、返済条件の変更（リスケジュール）に応じてもらえる可能性があります。

2. 住宅ローンの借り換え： 今より低金利のローンに借り換えることで、毎月の返済額を抑えられるケースがあります（※所定の審査や諸費用が必要です）。

3. 保険の適用範囲を確認する： 病気が原因で返済が苦しい場合、団体信用生命保険（団信）の特約などが適用されないか確認します。

4. 家を売却する： 売却額が残債を上回る（アンダーローン）なら通常の売却や、売却後も賃貸として住み続けられる「リースバック」が有効です。残債が上回る場合は「任意売却」という選択肢もあります。

Q2. 住宅ローンを滞納し続けると、最終的にどうなりますか？（競売までの流れ）

A2. 住宅ローンを滞納し続けると「期限の利益（分割で払う権利）」を失い、最終的には裁判所の手続きによって家が「競売（けいばい）」にかけられ、強制的に売却されてしまいます。

一般的に、滞納から競売までは以下のような流れで進行します。

• 滞納2か月頃： 金融機関から未納金と延滞損害金の支払いを求める「督促状」が届く。

• 滞納3か月以降： 分割返済の権利を失い、金融機関から「一括返済」を求められる。

• その後： 保証会社が代わりに返済する「代位弁済」が行われ、債権が保証会社へ移る。

• 最終段階： 保証会社が裁判所に申し立てを行い「競売」が開始。市場相場より4〜5割も安い価格で強制売却され、手元に一銭も残らないばかりか、残った多額の借金の一括返済を求められます。

Q3. ローンが残る「オーバーローン」の状態で、競売を避けて家を売る方法（任意売却）とは何ですか？

A3. 任意売却とは、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の状態であっても、融資を受けている金融機関（債権者）の同意を得て、抵当権を外してもらって売却する方法です。

強制的に売却される「競売」と比較して、任意売却には以下のような多くのメリットがあります。

• 高く売れる可能性： 通常の不動産売却と同じように市場相場に近い価格で売り出せるため、競売よりも残債を大きく減らせます。

• 費用の捻出： 売却にかかる諸費用や引っ越し費用を、売却代金から支払ってもらえる場合があります。

• 精神的な負担軽減： ご自身の意思で売却活動を行えるほか、売却後に残ったローンの返済についても、無理のない範囲での分割支払いを相談できる可能性があります。