【2026年RN】不動産売却でかかる譲渡所得税の計算方法では取得費と譲渡費用がポイント

不動産売却でかかる税金のなかでも、利益に対して課される譲渡所得税は計算方法が複雑です。
不動産売却において節税するためには、譲渡所得税における取得費と譲渡費用を正確に計上することがポイントです。
この記事では、不動産売却における譲渡所得税の計算方法や取得費、譲渡費用について解説します。
愛知県あま市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益に対して課される所得税・住民税・復興特別所得税という3種類の税金を総称したものです。
ここでは、譲渡所得税の計算方法を解説します。

不動産売却における譲渡所得税1：計算方法

譲渡所得税は、不動産売却で得た利益である「譲渡所得」に税率をかけて算出できます。
譲渡所得は以下の式で計算されます。
譲渡所得＝譲渡収入金額－取得費－譲渡費用
譲渡収入金額とは、不動産の売却代金に固定資産税および都市計画税の精算金を合わせたものです。
つまり、不動産売却をして買主から得られた金額がおもに譲渡収入金額にあたるでしょう。
取得費とは、不動産を取得する際に支払った費用に減価償却費を差し引いたものです。
建物は取得してから年月が経つにつれて劣化し、価値が下がります。
その下がった価値分を一定の決まりによって数字で算出したものが減価償却費です。
また、譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用を指します。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の計算方法で複雑なのは、所有期間によって税率が異なることです。
所有期間が5年を超えていれば、得た利益は長期譲渡所得とみなされます。
5年以下であれば短期譲渡所得の税率が適用されます。
それぞれの税率は以下のとおりです。

• 長期譲渡所得税率：20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）
• 短期譲渡所得税率：39.63%（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%）

このように、長期間所有しているほうが税率が下がり、節税につながります。
ただし、所有期間は売却した年の1月1日時点で計算されることに注意が必要です。
たとえば、2022年4月1日に購入した不動産を2027年5月1日に売却したケースで考えてみましょう。
売却時点では5年を超えて所有していましたが、所有期間は売却した2027年の1月1日時点までで計算します。
このケースでは所有期間5年以下の短期譲渡所得となり、長期譲渡所得と比べて税率が高くなってしまいます。
税率の低い短期譲渡所得を適用させるためには、長期譲渡所得とみなされる2028年1月1日以降に売却すると良いでしょう。

不動産売却における譲渡所得税2：取得費

不動産売却において取得費を多く計上できれば、譲渡所得税の納税額を少なくできるでしょう。
ここでは、取得費に含まれるものと含まれないものを解説します。

取得費に含まれるもの

取得費には、おもに以下のものが含まれます。

• 土地と建物の購入代金
• 建物の建築費用
• 購入のために支払った仲介手数料
• 購入時の登記のためにかかった費用
• 購入時にかかった印紙税や不動産取得税、特別土地保有税
• 土地の埋め立てや土盛り、地ならしをするためにおこなった造成費用

このように、購入に直接必要だった費用は、取得費として認められる可能性があります。

取得費に含まれないもの

取得費に含まれないものとしては、以下のものがあげられます。

• 住宅ローン保証料
• 火災保険料
• 管理費・修繕積立金
• 引っ越し費用
• 家具・家電の購入費用
• リフォーム費用

不動産を取得する際に支払っていても、取得後にかかった費用や、不動産の取得に直接関係のない費用は取得費には含まれません。
建物を修繕するためにおこなったリフォーム代金は取得費として認められませんが、より高額な金額を使って建物の価値を高めるためにおこなわれたリノベーション代金は取得費として認められることがあります。
取得費に含まれるか不明なものは、事前に専門家に相談しておくと良いでしょう。

相続した不動産の取得費

相続不動産では、その不動産の最初の持ち主が取得した際に支払った費用が取得費として認められます。
たとえば、親が購入した不動産であれば、親が購入した当時の売買契約書に基づいて取得費の計上が可能です。
また、相続開始から3年10か月以内に相続した不動産を売却すれば、相続税を取得費に加算できる特例を利用できる可能性があります。
相続財産が多く、高額な相続税を支払った場合はとくに節税効果の高い特例です。

取得費がわからないとき

購入当時の書類をなくしてしまい、取得費がわからないときは、概算取得費で計算します。
概算取得費とは、売却金額の5%にあたる金額を取得費として計上することです。
なお、実際の取得費が売却金額の5%を下回る場合も、売却金額の5%を取得費として計算できます。
土地の取得費がわからない場合でも、建物の建築費用はわかっているのであれば、建物の建築費用だけでも取得費として計算することができます。
概算取得費では実際の取得費より明らかに安く、損をしてしまう場合は、購入当時の契約書を紛失した理由や購入当時の状況を示す書類を税務署に提出すると良いでしょう。
具体的には、分譲時の価格が記載されたパンフレットや、住宅ローンの入金・支払いの記載がある通帳、抵当権の設定金額の記載がある登記事項証明書などが証明資料に該当します。
このような書類を提出し、内容が信頼できるものであれば、取得費として申告した内容が認められることがあります。

不動産売却における譲渡所得税3：譲渡費用

譲渡費用とは、不動産売却のために直接かかった費用のことを指します。
ここでは、譲渡費用に含まれるものや、注意が必要な費用を解説します。

譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用には、おもに以下のものが含まれます。

• 売却のために支払った仲介手数料
• 売却時の登記のためにかかった費用
• 売主が負担した印紙税
• 売却のために支払った立退料
• より良い条件で売却するために支払った違約金
• 売却のためにおこなった建物の解体費用と建物の損失額
• 売却のためにおこなった土地の測量費

このように、売却のために直接かかった費用が譲渡費用として認められます。

譲渡費用に含まれないもの

譲渡費用に含まれないものは以下のとおりです。

• 修繕費
• 固定資産税
• 不動産の維持や管理にかかった費用
• 引っ越し費用

このように、売却活動をおこなっている期間中に支払っていたとしても、直接売却に関係ない費用は譲渡費用にはなりません。

タイミングによって譲渡費用になるもの

譲渡費用として認められるためには、タイミングに気を付けなければいけないものがあります。
たとえば、建物の解体や土地の測量などを売却のためにおこなった場合は、譲渡費用として認められる可能性が高いです。
しかし、解体や測量をおこなったあと、期間が空いてから売却した場合は、売却に直接関係するとはいえないため、譲渡費用として認められないことがあります。
将来の売却を見越して事前におこなうのではなく、売却時期が明確になってからおこなうのがおすすめです。

まとめ

不動産売却における譲渡所得税の計算方法や取得費、譲渡費用について解説しました。
譲渡所得税を節税するためには、取得費や譲渡費用をもれなく算出することが重要です。
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