【2026年RN】不動産売却時の注意点とは？契約方法・離婚・相続のケース別に解説！

不動産売却をスムーズに進めるためには、事前に注意点を理解しておくことが大切です。
不動産売却における注意点は、売却時の状況によって異なります。
ご自身の状況と照らし合わせて、どのような点に気を付けたら良いのかを確認しましょう。
この記事では、不動産売却における注意点を契約方法、離婚、相続のケース別にご紹介します。
愛知県津島市にお住まいで、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却の注意点：契約の違い

不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
どちらを選ぶかによって売却価格や取引完了までの期間が異なるため、それぞれの特徴をしっかり把握しておきましょう。
ここでは仲介と買取の仕組み、メリットとデメリットをご紹介します。

仲介とは

仲介とは不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社が売却のサポートをすることです。
ほとんどの方が不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却します。
仲介のメリットは、買取よりも高値で売却できることです。
市場価格の1〜3割ほど安い価格で取引される買取に対して、仲介は市場相場と同等の価格で物件を売り出します。
一方、売却までに時間がかかるというデメリットもあります。
売却期間の目安は不動産によっても異なりますが、平均して3〜6か月ほどはかかると考えておきましょう。

買取とは

買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取ることをいいます。
仲介のように買主を探す必要がないため、短期間で売却が完了する点がメリットです。
売却までに3〜6か月ほどかかる仲介に対して、買取は最短1週間程度で売却が完了します。
また内覧も不要なので、近所の方に知られずに売却したい方にもおすすめです。
一方で、売却価格が仲介に比べて安くなるというデメリットもあります。
なぜ売却価格が低くなるのかというと、買い取った不動産はリフォームなどを施して付加価値をつけてから再販売するためです。
リフォーム費用などを考慮したうえで取引価格を決めるため、仲介に比べるとどうしても金額が低くなってしまいます。

仲介と買取の違い

不動産売却における仲介と買取では、以下のような点に違いがあります。

• 売却相手
• 売却価格
• 売却期間

仲介の場合、基本的には個人の方に向けて不動産売却をおこないます。
一方、買取は不動産会社相手に売却をおこなうため、買主を探す手間がかからず、売却期間を短縮しやすいという特徴があります。
売却価格に関しては、買取よりも仲介のほうが高値で売却しやすいです。
とにかく早く物件を手放したい方は買取、時間がかかっても高値で売却したい方は仲介を選択すると良いでしょう。

不動産売却の注意点：離婚が原因の場合

離婚を機に不動産売却をする場合、さまざまな点に注意が必要です。
とくに揉めやすいのが、不動産の財産分与です。
ここでは、不動産を財産分与する際の流れと、離婚に伴い不動産売却をおこなう際の注意点をご紹介します。

不動産を財産分与する際の流れ

離婚をするとなったら財産分与をおこなう必要があります。
財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で築き上げてきた財産を分け合うことです。
不動産も財産分与の対象となるため、売却資金をどのように分配するか決めなければなりません。
まずは、不動産を財産分与するときの手順について確認しておきましょう。

• 不動産の名義人を調べる
• 不動産の価値を調べる
• 分配方法を決める

不動産を財産分与する場合、はじめに名義人の確認からおこないます。
名義人については、法務局で登記簿謄本を取得すれば確認が可能です。
続いて不動産の時価を調べるために、不動産会社に査定を依頼します。
住宅ローンが残っている場合には、不動産の評価額からローン残債を差し引いたあとの金額が財産分与の対象となります。
不動産売却後の資金については、夫婦で2分の1ずつ分け合うのが基本です。

不動産の名義人でないと売却できない

不動産を売却できるのは、原則として名義人のみです。
たとえば夫が名義人で妻が家を売却したい場合、夫が反対すれば売却することはできません。
また共有名義になっている場合も、名義人である夫婦2人の同意が必要です。
意見が割れる場合には、2人の意見が一致するまで何度も話し合いをおこなう必要があるでしょう。

オーバーローンの場合は売却方法に注意

オーバーローンとは、ローンの残債が売却価格を上回っている状態のことです。
反対にローンの残債が売却価格を下回っている状態をアンダーローンといいます。
オーバーローンの場合、売却代金はすべて金融機関への返済にあてられるため財産分与の対象になりません。
それでも売却したい場合には、足りない分を現金で用意する必要があります。
現金の用意が難しければ、任意売却を検討することになります。
任意売却とは借入先の金融機関から許可を得て、オーバーローンのまま売却することです。
住宅ローンが残っている方は、まず不動産会社に査定を依頼して、売却代金だけでローンを完済できるか確認しましょう。

不動産売却の注意点：相続物件の売却

最後にご紹介するのは、相続物件を売却する際の注意点です。
まずは、不動産を相続してから売却するまでの流れを確認しておきましょう。

相続物件を売却するまでの流れ

相続した不動産を売却するまでの流れは以下のとおりです。

• 遺産分割協議をおこなう
• 相続登記をおこなう
• 相続不動産を売却する
• 不動産の売却代金を分割する

遺産分割協議とは、遺産をどのようにして分配するか相続人全員での話し合いのことです。
被相続人の遺書があれば、その内容通りに遺産を分割しますが、遺書がない場合には遺産分割協議をおこなわなければなりません。
遺産分割協議のあとは不動産の名義変更（相続登記）をおこなって、不動産会社に売却を依頼します。
買主が見つかったら、売却により得た資金を相続人同士で分割し、相続物件の売却は完了となります。

相続人間での話し合いを十分におこなう

相続不動産を売却する場合、相続人全員の同意が必要です。
相続人の誰か1人が売却に反対すると、売却手続きは進めることができません。
スムーズに手続きをおこなうには、相続人の間で話し合いをしっかりとおこなうことが大切です。

税金が発生する可能性がある

相続した不動産を売却して「譲渡所得」が発生すると税金が課されます。
譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことです。
譲渡所得が発生するかどうかは、以下の計算式を使って確認できます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは不動産を購入するときにかかった費用のことです。
不動産会社に支払った仲介手数料や不動産の購入代金などが挙げられます。
一方、譲渡費用は不動産を売却するときに要した費用のことです。
印紙税や土地を売る際にかかった建物の解体費用などが該当します。
上記の計算式で算出した結果がプラスになれば、譲渡所得が発生したことになるため税金がかかります。
不動産を売却したら、まずは譲渡所得が発生するかどうかを確認しましょう。

まとめ

不動産売却は人生でそう何度も経験するものではないため、手続きを進めるなかで戸惑うこともあるでしょう。
とくに離婚や相続が原因で不動産を売却する際には、通常よりも多くのことに気を付けなければなりません。
後悔しない不動産売却をおこなうには、信頼できる不動産会社に相談することが大切です。
私たち「ハウスドゥ 弥富・佐屋（株）不動産トータルサポート」は、愛知県津島市を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
不動産売却についてお悩みがある方は、弊社までお気軽にご相談ください。

状況別・不動産売却の注意点に関するよくあるご質問（Q＆A）

Q1. 愛知県津島市でマイホームの売却を考えています。少しでも高く売りたいのですが、「仲介」と「買取」はどちらを選べば良いですか？

A1. 「高く売りたい」というご希望であれば、まずは「仲介」での売却を第一に検討するのがおすすめです。仲介は市場相場と同等の高値で売却できるメリットがありますが、買い手が見つかるまでに平均3〜6か月ほどかかります。一方、もし「離婚や住み替えなどでとにかく急いで現金化したい」「周囲に知られずに売却したい」という場合は、最短1週間程度で取引が完了する「買取」が適しています。

津島市・弥富市エリアに密着している「ハウスドゥ 弥富・佐屋（株式会社不動産トータルサポート）」では、仲介と買取のどちらが良いかをお客様のスケジュールやご事情に合わせて柔軟にご提案可能です。自社買取にも対応しておりますので、「まずは仲介で売り出し、期限までに売れなければ買い取る」といったハイブリッドな売却プランもご相談いただけます。

Q2. 離婚に伴い津島市の自宅（共有名義・ローン残あり）を売却して財産分与したいのですが、どのような注意点がありますか？

A2. 離婚時の不動産売却で最も重要な注意点は、「名義人の確認」と「ローン残高（オーバーローンの有無）」の2点です。不動産は原則として名義人（共有名義の場合は夫婦双方）の同意がなければ売却できません。また、査定額よりも住宅ローン残高が上回る「オーバーローン」状態の場合、通常の売却ができず、自己資金の手出しや金融機関の許可を得る「任意売却」の手続きが必要になります。

こうしたデリケートで揉めやすい離婚時の財産分与こそ、地域の専門家への相談が不可欠です。津島市周辺で豊富な取引実績を持つ「株式会社不動産トータルサポート（ハウスドゥ 弥富・佐屋）」では、不動産の正確な査定からローンの確認、名義人同士の意思確認まで、秘密厳守で誠実にサポートいたします。まずは査定を行い、財産分与の対象となる額を明確にすることから始めましょう。

Q3. 津島市にある親の家を相続しました。他の兄弟と分けて売却するまでの流れや、発生する税金について教えてください。

A3. 相続不動産を売却する際は、まず相続人全員で「遺産分割協議」を行い、名義を変更する「相続登記」を済ませてから売却活動（媒介契約）へ進む流れとなります。相続人の誰か1人でも反対すると売却できないため、事前の十分な話し合いが不可欠です。また、売却によって得た利益（譲渡所得）がプラスになると譲渡所得税が課税されますが、これには「取得費（購入時の費用）」や「譲ブ費用（解体費や仲介手数料）」を正しく差し引いて計算する必要があります。

西尾張エリア（津島市・弥富市など）の相続物件を数多く扱っている「ハウスドゥ 弥富・佐屋（株式会社不動産トータルサポート）」では、遺産分割に伴う不動産の現金化（換価分割）や、税金の負担を軽減するための特例のアドバイスなど、売却に関わる複雑な手続きを一括してサポートいたします。親御様から受け継いだ大切な資産をスムーズに引き継げるようお手伝いいたします。