【津島市不動産売却】津島市の空き家対策

営業車を走らせて津島市内を巡っていると、近年、あちこちで「空き家」を見かける機会が本当に多くなりました。中には、庭木や雑草が生い茂っているだけでなく、屋根や外壁が崩れ落ちそうになっている非常に危険な状態の空き家も見受けられます。

空き家問題は、決して他人事ではありません。日本全国で年々増加の一途を辿っており、将来的にはさらに深刻化することが確実視されています。

「津島市にある実家を相続したけれど、誰も住む予定がない」

「空き家を放置していると、何かペナルティやリスクはあるのだろうか？」

「津島市で空き家を解体したり、リフォームしたりするときに使える補助金はある？」

今回は、津島市をはじめ西尾張エリアの不動産売却・活用のプロである『ハウスドゥ 弥富・佐屋（株式会社不動産トータルサポート）』が、津島市の空き家に関する最新データや現状、市が取り組んでいる具体的な空き家対策、そして絶対に知っておくべきお得な補助金制度について徹底的に解説します！

1. 全国的な課題「空き家問題」と国の法改正

近年の「適正に管理されていない空き家」の増加は、防災、衛生、景観の悪化など、周辺住民の安心・安全な生活環境に深刻な悪影響を及ぼしています。

この問題を抜本的に解決するため、国は『空家等対策の推進に関する特別措置法（空家等対策特措置法）』を制定しました。これにより、著しく危険な空き家は「特定空家」に指定され、行政からの指導や勧告、さらには強制撤去（行政代執行）の対象となるなど、所有者の責任がより強く問われる時代へと突入しています。

さらに、近年では法改正により、特定空家になる前段階の「管理不全空家」であっても、適切な管理を怠ると固定資産税の優遇措置（最大6分の1に減額される特例）が解除され、税金が実質的に最大6倍に跳ね上がるという厳しいペナルティも課されるようになっています。

こうした背景を受け、津島市でも地域の生活環境を守り、安心して暮らせる街づくりを進めるため、独自の【津島市空家対策計画】を策定し、空き家等の利活用促進や発生抑制に街全体で取り組んでいます。

津島市が発表している住宅・土地統計調査などのデータ（※基準となる調査時点）をもとに、津島市における空き家問題の現状を紐解いてみましょう。数値で見ると、その深刻さがより鮮明に浮かび上がってきます。

① 住宅の供給過剰と高齢化の加速

• 住宅数の超過：津島市内の総住宅数26,640戸に対し、総世帯数は23,470戸。じつに3,170戸分も住宅の供給数が世帯数を上回っている状態です。

• 高齢者世帯の急増：65歳以上の単身世帯、および夫婦世帯（いわゆる高齢者世帯）が5,300世帯にのぼり、前回調査時の4,150世帯から約28％も増加しています。

高齢者世帯の増加は、「将来的に施設への入所や病院への入院、あるいは相続が発生したタイミングで、一気に空き家予備軍になる可能性が高い」ということを意味しています。

② 津島市の空き家数と「4つの分類」

津島市の空き家総数は3,020戸に達しており、前回調査時から400戸も増加しました。これは、津島市内の総住宅数のうち11.3%（約9軒に1軒）が空き家であることを示しています。

さらに重要なのは、その「内訳」です。国や自治体では、空き家を以下の4つのカテゴリーに分類しています。

注目すべきは、空き家総数の約50％（1,450戸）を占める『その他の住宅』の存在です。

二次的空き家や賃貸・売却用は「人の出入りや管理、流通の目途」がありますが、『その他の住宅』は市場に流通しておらず、最も空き家状態が長期化・深刻化しやすい危険なグループと言えます。

津島市では、市内の空き家の詳細な実態を把握するため、特性ごとに5つの代表的な区域を抽出して現地調査（悉皆調査）を行いました。調査対象となった区域の特性は以下の通りです。

調査が行われた5つの対象区域

• Ａ【旧市街地】：天王通り1～6丁目、本町1～5丁目など

  名鉄津島駅から津島神社周辺にかけて広がる、古くからの歴史ある市街地を中心とした区域。

• Ｂ【新興市街地】：愛宕町3～5丁目、南門前町1～3丁目

  昭和期の人口増加にともない、旧市街地の周辺に新たに住宅地が広がっていった区域。

• Ｃ【神守地区集落】：神守町上町、字中切、字森本、字中町、字下町

  旧神守村の中心市街地であった、神守小学校周辺の区域。

• Ｄ【開発団地】：百町字みどり台、鹿伏兎町下春日台

  昭和の人口増加を受け、道路や区画などの基盤整備を伴って大規模に開発された団地を中心とする区域。

• Ｅ【既存集落】：白浜町、高台寺町、宇治町の一部など

  市街化調整区域における、古くからの大規模な集落を中心とした区域。

現地調査から判明した5つの驚くべき事実

この5区域を対象に行われた詳細な調査から、以下のような具体的な課題が浮き彫りになりました。

① 市全体での空き家推計は約1,200件

調査区域内の対象物件2,080件のうち、水道の使用データや住民基本台帳のデータを精査したところ、148件が空き家候補として抽出されました。これを津島市全体に当てはめて推計すると、少なくとも約1,200件ほどの深刻な空き家（その他の住宅等）が存在していると推測されています。

② 放置による建物・庭木の劣化

空き家候補として特定された148件のうち、22件で建物の一部に破損（屋根や外壁の崩落など）が見られ、危険な状態で放置されていることが確認されました。また、19件において庭木や雑草の繁茂・放置が確認され、そのうち6件は建物と庭木の両方が放置され、近隣に多大な迷惑をかけている現状が分かりました。

③ 相続登記の未了問題

148件の空き家を対象に不動産登記の状態を確認したところ、約15.5%にあたる23件について、相続登記（名義変更）がなされないまま放置されていました。所有者が誰なのか法的に曖昧な状態になっていることが、空き家解決を阻む大きな壁になっています。

（※現在、国の方針により「相続登記の義務化」がスタートしているため、こちらも放置は厳禁です！）

④ 圧倒的な「旧耐震基準（昭和56年以前建築）」の割合

各対象区域内の建物のうち、大地震での倒壊リスクが高いとされる「旧耐震基準（1981年＝昭和56年5月31日以前に建築）」の割合を調査したところ、驚きの結果が出ました。

• Ａ地区（旧市街地）：73.1％

• Ｄ地区（開発団地）：52.4％

• Ｅ地区（既存集落）：44.3％

• Ｂ地区（新興市街地）：38.0％

• Ｃ地区（神守地区集落）：30.3％

• 全地区平均：45.3％

津島市内の空き家や古い建物の半数弱が旧耐震基準で建てられており、万が一、巨大地震（南海トラフ地震など）が発生した際、倒壊して避難路を塞いでしまう危険性が極めて高いことが実証されました。

⑤ 道路幅員4ｍ未満の「狭あい道路」が約36％

津島市内の道路環境として、市道総延長（約477km）のうち、約36％（約172km）が道路の幅が4メートルに満たない「狭あい道路（きょうあいどうろ）」となっています。

道が狭いエリアに旧耐震の空き家が密集していると、火災時の消防車の進入が困難になったり、倒壊時に完全に避難経路が断たれたりするリスクがあります。

津島市では、上記のようなシビアな調査結果を受け、状況を改善すべく以下のような「4つの柱」からなる空き家対策を総合的に実施しています。

① 空き家等の「発生の抑制」

空き家問題の根本解決には、「これ以上、管理不全な空き家を増やさないこと」が一番大切です。

• 市民への意識啓発：広報紙、ホームページ、パンフレットなどを通じて、実家を適切に親から子へ引き継いでいくための「相続制度の周知」や、日常的な維持管理のポイント、相談できる専門団体の紹介を行っています。

• 住環境の改善支援：今住んでいる住宅に少しでも長く安全に住み続けてもらうため、リフォームやバリアフリー改修、耐震補強に関する補助金や支援制度の情報を積極的に発信しています。

② 空き家等の「利活用の促進」

空き家を単なる「お荷物」として捉えるのではなく、地域の貴重な資源（財産）として有効活用するための支援です。

• 活用・改修への支援：空き家を単なる住居として再利用するだけでなく、地域の集会施設やコミュニティ交流施設など、公共性の高い用途へ生まれ変わらせる事業に対し、国や市による改修費用の補助を行っています。

• 流通の支援：市場での流通を活性化させるため、不動産の専門家団体と連携し、空き家の所有者と「買いたい・借りたい」という活用希望者とのマッチングや、課題解決のサポートを行っています。

③ 空き家等の「適正な管理の促進」

近隣住民から寄せられる情報やパトロールをもとに、管理されていない危険な空き家等の情報を市が適切に把握し、その所有者に対して定期的かつ段階的な「適正管理の指導・勧告」を行っています。

④ 跡地（土地）の活用促進

建物を解体して更地になった後の土地（空き地）について、地域のポケットパーク（小公園）や駐車場として有効活用したり、地域の買い手へ流通を促進したりする取り組みを行っています。

津島市内で古い空き家やご自宅をお持ちの方に、市が用意している非常に心強い「お金の補助制度」を2つご紹介します。条件に当てはまる場合は、使わないと絶対に損をしますので、ぜひご活用ください。

（※以下は各年度の一般的な募集概要です。先着順での受付となるため、最新の受付状況や詳細な要件については、事前に津島市役所 都市計画課へ直接お問い合わせいただくか、ハウスドゥ 弥富・佐屋までお尋ねください。）

️ メリット大！知っておくべき2つの補助金

【1. 民間木造住宅除却（解体）費補助】

古い木造住宅を完全に解体・撤去して、更地にしたいときに使える補助金です。

• 補助金限度額：一律 20万円

• 補助対象となる主な要件：

  昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅（旧耐震基準）であり、津島市が実施する「無料耐震診断」の結果、判定値が0.7未満（倒壊する可能性が高い）と診断された住宅。その建物を「すべて取り壊す工事」が対象となります。

【2. 民間木造住宅耐震改修費補助】

古い建物を壊すのではなく、地震に強い家へと生まれ変わらせて長く住む、あるいは賃貸に出すために改修するときの補助金です。

• 補助金限度額：最大 100万円

• 補助対象となる主な要件：

  同じく昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅であり、無料耐震診断の判定値が1.0未満の建物を、補強工事によって判定値1.0以上、かつ0.3以上改善させる耐震改修工事が対象となります。

【プロのアドバイス】まずは「無料耐震診断」の申し込みから！

解体するにしても、耐震改修するにしても、津島市の補助金を受けるためには**「市が実施する無料耐震診断」を事前に受けていること**が必須条件となります。

「うちの古い実家、地震が来たら大丈夫かしら……」とご不安をお持ちの方は、リスクを把握するためにも、まずはこの無料耐震診断を賢く活用することをおすすめします。

6. まとめ：利用予定のない津島市の空き家・土地の売却は「ハウスドゥ 弥富・佐屋」へ！

空き家の維持・管理は、想像以上に精神的にも金銭的にも大きな負担となります。

遠方に住んでいれば定期的にお掃除や草刈りに通うだけでも大変ですし、固定資産税や火災保険料などの維持費は毎年容赦なくかかり続けます。「大型の台風が接近している」というニュースを聞くたびに、「近所の家に瓦や壁が飛んでいって迷惑をかけていないだろうか……」と胃が痛くなるような思いをされている方も少なくありません。実際に、雑草が伸びすぎて近隣から苦情が入り、市役所や消防署から適正管理の指導が入って慌ててしまうケースも後を絶ちません。

そんな負担の大きい空き家問題を解決する、最も確実で前向きな選択肢のひとつが「不動産の売却」です。

建物がまだ使える状態であれば中古住宅として次の方へ引き継ぐことができますし、古すぎる場合でも、先述した津島市の補助金などを上手く活用して更地にすることで、土地としてスムーズに売却・流通させることが可能です。

ハウスドゥ 弥富・佐屋にお任せください！

『ハウスドゥ 弥富・佐屋（株式会社不動産トータルサポート）』では、津島市、弥富市、愛西市エリアの不動産売買に特化し、地域密着で数多くの空き家解決をお手伝いしてまいりました。

「相続した実家が津島市にあるけれど、どう売却すればいいか分からない」

「建物を取り壊して売るべきか、そのまま売るべきか迷っている」

「津島市の補助金の手続きや、信頼できる解体業者を紹介してほしい」

どのようなお悩みでも構いません。私たちは、地元の不動産のプロとしてお客様のご状況に寄り添い、一番手元にお金を残せる方法や、最もトラブルのない安心な解決策をご提案いたします。

利用される見込みのない津島市内の空き家・土地の売却・処分は、ぜひハウスドゥ 弥富・佐屋へお気軽にご相談ください。誠心誠意、スピード感を持ってサポートさせていただきます！

津島市の空き家対策・売却に関するよくある質問（Q＆A）

Q1. 津島市にある古い空き家をこのまま放置し続けると、具体的にどのようなリスクやペナルティがありますか？

A1. 防災・衛生上の危険があるだけでなく、法改正により「固定資産税が最大6倍」に跳ね上がる経済的ペナルティを受けるリスクがあります。

津島市では定期的に空き家の巡回・調査を行っており、適正に管理されていないと判断された空き家は、段階的に「指導」や「勧告」を受けます。 特に注意すべきなのは、近年の法改正で新設された「管理不全空家」や、著しく危険な「特定空家」に指定されてしまうことです。これらに指定されて改善勧告を受けると、これまで適用されていた「住宅用地の特例（土地の固定資産税が最大6分の1に減額される優遇措置）」が解除されてしまいます。

つまり、建物が建っているにもかかわらず、翌年から土地の固定資産税が実質最大6倍になってしまいます。また、台風などで瓦や壁が飛んで近隣住民や通行人に怪我をさせてしまった場合、所有者が莫大な損害賠償責任（工作物責任）を負うことになりますので、早期の対策が必要です。

Q2. 昭和56年以前の「旧耐震基準」の空き家です。津島市の解体補助金（民間木造住宅除却費補助）は必ずもらえますか？

A2. 昭和56年5月31日以前の建物であっても、事前の「無料耐震診断」で一定の基準を下回ること、また「先着順の枠（予算）」に間に合うことが条件となります。

津島市の解体（除却）補助金を利用するためには、以下のステップと条件をクリアする必要があります。

1. 事前の無料耐震診断が必須：解体工事を始める前に、津島市が実施する無料耐震診断を受け、その判定値が0.7未満（倒壊の危険性が高い）と判定される必要があります。

2. 募集戸数（予算枠）の制限：例年、募集戸数は「5戸程度」など数が限られており、完全に先着順となっています。予算の上限に達した時点でその年度の受付は終了してしまいます。

「解体して売りたい」と考え始めたら、まずは工事を契約してしまう前に、市役所への確認や耐震診断の手続きを急ぐことが大切です。ハウスドゥ 弥富・佐屋では、補助金申請を見据えたスケジュールのご相談も承っております。

Q3. 空き家を売却する場合、「建物を解体して更地にする」のと「古い家を残したまま売る」のはどちらが良いですか？

A3. 物件の状態や周辺環境によって最適な選択は異なりますが、津島市内の場合は「古家付き土地」として現状のまま売り出すケースが増えています。

双方に以下のようなメリット・デメリットがあります。

• 更地（解体後）にして売る場合： 【メリット】見た目が綺麗で買い手（ハウスメーカーなど）がすぐに家を建てられるため、早く売れやすい。 【デメリット】事前に数十万〜数百万円の解体費用（持ち出し）が必要。また、年を跨いで売れ残った場合、前述の固定資産税の優遇が消えて税金が高くなる。

• 古家付き土地（現状のまま）で売る場合： 【メリット】事前の解体費用がかからず、売れるまで固定資産税が安いまま維持できる。 【デメリット】買い手が解体費用を差し引いて交渉してくるため、売却価格が下がりやすい。

津島市、弥富市、愛西市周辺のエリア特性として、昭和56年以前の旧耐震物件であっても、あえて現状のまま売り出し、購入した買主様が解体する（あるいはリフォームして住む）という形をとることで、売り主様の初期リスクを抑える手法が多く選ばれています。

どちらが結果的に多くのお金を手元に残せるかは、立地や建物の状態によって1件1件異なりますので、まずは当店の無料査定にてシミュレーションされることをおすすめします。

津島市で不動産を売却を成功させるには地域に密着し市街化調整区域も得意な会社＝（株）不動産トータルサポートにご相談頂くのが近道です！！

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