2026年RN【稲沢市不動産売却不動産を売却したときの税金！？

「長年住んだ愛着のあるマイホームを売却したい」

「稲沢市や清須市にある実家を相続したけれど、手放すとしたらどれくらい税金がかかるのだろう？」

不動産の売却を検討し始めたとき、多くの方が直面する大きな不安が「税金」の存在です。

日本には「納税の義務」があるため、納めるべきものはしっかりと納めなければなりませんが、できることなら事前にいくらかかるのかを把握し、賢く節税したいものですよね。

残念ながら、「不動産が売れた価格（売却価格）」がすべてそのまま手元に残る（お小遣いになる）わけではありません。

今回は、稲沢市・清須市の不動産売買専門店である『ハウスドゥ 愛西（株式会社不動産トータルサポート）』代表の渡邉友浩が、不動産売却時にかかる税金の仕組みや計算方法、知っておくべきお得な控除特例について、初心者にもわかりやすく徹底解説します！

1. 不動産売却時にかかる2つの主な税金

不動産を売却した際に発生する税金は、大きく分けて「印紙税」と「譲渡所得税（住民税・復興特別所得税含む）」の2つがあります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

① 印紙税：売買契約書に課される税金

印紙税は、不動産の売買契約書を作成する際に課される国税です。契約書に所定の額面の「収入印紙」を貼り、消印（割印）をすることで納税したことになります。

印紙税の金額は、不動産の「売買価格」によって以下のように変動します。

※注意：現在、不動産売買契約書に係る印紙税には軽減措置が適用されています。通常、稲沢市・清須市エリアの一般的な戸建てやマンションの取引であれば、1,000円〜10,000円程度収めるケースが多くなります。

② 譲渡所得税：売却による「利益」に課される税金

不動産売却の税金の中で、最も金額が大きくなりやすく、かつ注意しなければならないのがこの「譲渡所得税」です。

ここで非常に重要なポイントがあります。それは、譲渡所得税は「売却価格そのもの」ではなく、売却によって生じた「利益（譲渡益）」に対して課税されるという点です。

つまり、不動産を売却した結果、「赤字（損失）」になってしまった場合には、譲渡所得税は一切かかりませんのでご安心ください。

2. 譲渡所得税の計算方法と「取得費」の罠

では、税金がかかる対象となる「税務上の利益（課税譲渡所得）」はどのように計算するのでしょうか。基本の数式は以下の通りです。

それぞれの項目の意味を正しく理解することが、正確な税額計算への第一歩です。

譲渡費用（経費）とは？

不動産を売るために直接かかった費用のことです。

• 不動産会社に支払う「仲介手数料」

• 売買契約書に貼った「印紙税」

• 土地を売るために建物を解体した場合は「解体費用」

取得費とは？（※ここに注意！）

取得費とは、「その不動産を買い入れたときの代金や購入経費」のことです。しかし、土地と建物では計算方法が異なります。

• 土地の取得費：購入時の土地価格や仲介手数料などの合計額。

• 建物の取得費：購入時の建物代金から、経年劣化による価値の減少分である「減価償却費」を差し引いた金額。

建物の減価償却費は、以下の計算式で求められます。

※償却率は建物の構造（木造、RC造など）によって異なります。

【プロのアドバイス】「購入時の契約書」が手元にない場合は？

相続した古い実家などで、「いくらで買ったか分からない」というケースは多々あります。その場合、特例として「売却価格の5%」を取得費（概算取得費）として計算しなければなりません。

例えば、2,000万円で売れた土地の取得費が100万円（5%）とみなされてしまうため、差し引き1,900万円が「利益」扱いになり、税金が非常に高くなってしまう可能性があります。古い契約書や領収書は宝物ですので、売却前に必ず探しておきましょう！

3. 所有期間でこんなに違う！譲渡所得税の税率一覧

利益（譲渡所得）が計算できたら、次にその金額に「税率」を掛け合わせます。不動産の税率は、その不動産を「何年間所有していたか」によって大きく3つのパターンに分かれます。

区分を決める基準日は、「売却した年の1月1日時点」となりますので注意してください。

A. 短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）

購入してから5年以下で売却した場合、投資抑制の観点から税率は非常に高く設定されています。

• 税率：39.63％

  （所得税30％ ＋ 復興特別所得税0.63％ ＋ 住民税9％）

利益の約4割が税金として持っていかれてしまうため、短期での転売や急な売却の際は注意が必要です。

B. 長期譲渡所得（所有期間が5年超の場合）

所有期間が5年を超えると、税率は大幅に下がって半分近くになります。

• 税率：20.315％

  （所得税15％ ＋ 復興特別所得税0.315％ ＋ 住民税5％）

※2037年（令和19年）までは、東日本大震災からの復興財源として、所得税額の2.1％が「復興特別所得税」として一律加算されます。

C. 10年超のマイホーム（居住用財産）を売却した場合の軽減税率

自分が住んでいた家（マイホーム）を売却する場合で、さらに所有期間が10年を超えている場合は、長期譲渡所得よりもさらに低い「軽減税率」が適用されます。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分：

  14.21％（所得税10％ ＋ 復興特別所得税0.21％ ＋ 住民税4％）

• 譲渡所得6,000万円を超える部分：

  20.315％（通常の長期譲渡所得と同じ）

このように、長く持っていれば持っているほど、また「自分が住んでいた家」であるほど、税制面では優遇される仕組みになっています。

4. 知らないと損をする！不動産売却で使える4つの特別控除

不動産の売却では、要件を満たすことで税金を劇的に減らせる（あるいはゼロにできる）「特別控除」の制度が用意されています。これらは、自分で確定申告をしないと適用されませんので、必ず知っておきましょう。

A. マイホームを売ったときの「3,000万円特別控除」

自分が住んでいた家や土地を売却する場合、所有期間の長短に関わらず、譲渡所得（利益）から最大3,000万円まで控除できる非常に強力な特例です。

つまり、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は実質「ゼロ」になります。稲沢市・清須市エリアのマイホーム売却であれば、この特例によって税金がかからなくなるケースがほとんどです。

B. 所有期間10年超のマイホーム売却の軽減税率（先述）

先ほどご紹介した、10年超所有したマイホームの税率が14.21%に下がる特例です。これは上記「A. 3,000万円特別控除」と重ねて一緒に使うことができるため、二重に手厚い優遇が受けられます。

C. 特定のマイホームの買換え特例

マイホームを買い換える（売却して新居を購入する）際、一定の要件を満たしていれば、売却時にかかる税金を「次にその新居を売却するとき」まで先送り（繰り延べ）できる制度です。税金が免除されるわけではありませんが、新居の購入資金を手元に多く残せるというメリットがあります。

D. 相続した空き家を売却したときの「3,000万円特別控除」

「稲沢市・清須市にある実家を相続したけれど、誰も住んでいなくて空き家になっている」という方に向けた特例です。

一人暮らしだった親御様から相続した実家を、一定の耐震基準を満たすか解体して更地にして売却する場合、最高3,000万円まで控除できます（※昭和56年5月31日以前に建築されたものなど、細かい要件があります）。

5. まとめ：売却後の「確定申告」までトータルサポート！

不動産売却に伴う税金の仕組み、いかがでしたでしょうか？

改めて重要なポイントをおさらいすると、

• 税金は売却価格ではなく、「経費や取得費を差し引いた利益」にかかる

• 所有期間が5年、10年を超えるタイミングで税率が変わる

• マイホームや相続空き家には「3,000万円の特別控除」などの強力な節税制度がある

という点です。

しかし、実際の減価償却費の計算や、特例の要件を満たしているかどうかの判断は非常に複雑で、一般の方がご自身だけで判断するのは簡単ではありません。

また、もし特例を利用して税金が0円になる場合であっても、「翌年の2月〜3月に税務署へ確定申告をする」ことが適用の必須条件となります。売って終わり、ではないのが不動産売却の難しいところです。

ハウスドゥ 愛西にお任せください！

『ハウスドゥ 愛西（株式会社不動産トータルサポート）』では、稲沢市・清須市・愛西市周辺の不動産売却に地域密着で特化しています。

単に「いくらで売れるか」を査定するだけでなく、お客様が「最終的にいくら手元に残せるのか」を見据え、提携している経験豊富な税理士さんのご協力のもと、査定から売却、そして売却後の確定申告までトータルでサポートさせていただきます。

「我が家の場合は税金がかかる？」「契約書を失くしてしまったけれど大丈夫？」など、どんな些細な疑問でも構いません。まずは一度、お気軽にハウスドゥ 愛西へご相談ください。誠心誠意、あなたの不動産売却を応援いたします！

不動産売却の税金に関するよくある質問（Q＆A）

Q1. 不動産を売却して利益が出なかった（赤字だった）場合でも、確定申告や税金の支払いは必要ですか？

A1. 利益（譲渡所得）が出ず、赤字（譲渡損失）になった場合は、譲渡所得税はかかりません。また、原則として確定申告の義務もありません。

ただし、マイホーム（居住用財産）を売却して赤字になった場合には、「損益通算」という特例を利用できる可能性があります。これは、不動産売却で出た赤字を、その年の給与所得など他の所得から差し引いて、収めすぎた所得税や住民税の還付（キャッシュバック）を受けられる制度です。

この還付特例を利用するためには、赤字であっても確定申告が必要となります。「損をしてしまったから関係ない」と放置せず、稲沢市・清須市の不動産売却で赤字になりそうな場合も、ぜひ一度ハウスドゥ 愛西までご相談ください。

Q2. 昔買った実家で「購入当時の契約書」がなく、いくらで買ったか分かりません。税金は高くなってしまいますか？

A2. 購入価格が分からない場合は「概算取得費」として【売却価格の5％】を取得費として計算するため、税金が高くなってしまう可能性が非常に高いです。

例えば、2,000万円で売却できた不動産の購入額が分からない場合、取得費はわずか100万円（5%）とみなされてしまいます。差し引いた1,900万円がほぼそのまま「利益（譲渡所得）」と扱われてしまうため、長期譲渡所得（税率20.315%）であっても約385万円もの税金が発生してしまいます。

【対策として】 売買契約書がなくても、当時の「通帳の引き落とし履歴」「ローンの金銭消費貸借契約書」「不動産会社のパンフレットや価格表」などから、購入金額を合理的に証明できれば税務署に認められるケースがあります。諦めてしまう前に、まずは手元にある古い書類を一緒に確認させてください。

Q3. 「3,000万円特別控除」を使えば、どれだけ高く売れても税金は本当にゼロになりますか？

A3. 売却して出た「利益（譲渡所得）」が3,000万円以下であれば、税金はゼロになります。ただし、いくつか注意すべき重要なポイントがあります。

まず、この特例は「売却価格（売れた金額）」が3,000万円以下ではなく、売却価格から経費などを差し引いた「利益（譲渡益）」が3,000万円以下という意味です。そのため、仮に5,000万円で売れたとしても、利益が2,500万円であれば税金はかかりません。

また、以下の点にも注意が必要です。

• 確定申告が必須：税金が0円になる場合でも、特例を適用するためには翌年に必ず確定申告をする必要があります。

• 主な要件：自分が住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること、前年や前々年に同じ特例を使っていないことなどが条件となります。

お客様のご状況がこの特例に当てはまるかどうか、ハウスドゥ 愛西では提携税理士とともに事前にしっかりとシミュレーションいたします。

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