【2024年】親名義の空き家を売却する方法とは？売却時のポイントについて解説！

高齢になった親が所有する空き家を、子どもが売却するというケースは珍しくありません。
しかし、実の子どもであっても、親名義の空き家を勝手に売却することはできないので注意が必要です。
そこで今回は、親名義の空き家を売却する方法や売却の際のポイント、親が認知症になってしまった場合の親名義の空き家の売却方法について解説します。
津島市で親名義の空き家を売却する予定がある方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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親名義の空き家を売却する2つの方法について

「親名義の不動産が空き家のまま放置状態になっているので売却したい」「親名義の空き家を相続する予定だが活用するあてがないので売却したい」など、親名義の空き家の売却についてお悩みの方はいませんか？
実の親が所有する不動産であっても、所有者以外が売却を進めるには特別な手順を踏む必要があります。
ここでは、親名義の空き家を売却する代表的な2つの方法について見ていきましょう。

親名義の空き家を売却する方法1：親の代理人になって売却する

健康的な問題や高齢を理由に名義人である親が売却活動をおこなえない場合、子どもが親の代理で空き家を売却することができます。
「代理」とは、本人の代わりに代理人が意思表示をし、不動産売却などの法律行為をおこなうことです。
この方法の場合、子どもはあくまで代理人であり、売却によって得たお金は親に入金されます。
なお、子どもが代理人になるには、親の記名押印がある委任状が必要です。
委任状は、親が子どもに代理権を委任していることを第三者に示す役割があります。
そのため、委任状には代理権を付与する内容を具体的に記載することがポイントです。
代理人になった子どもは親と同じ権限を持つことになるため、委任内容を抽象的にしてしまうとトラブルの原因になりかねません。
また、代理人が不動産売買を行う場合、買主にリスクが生じます。
買主側からすると、委任状が偽造されていたり、代理人が本当は代理権を得ていない無権代理人だったりしても、見極めることが難しいからです。
そのため、代理人による不動産売買では、司法書士などによる名義人本人への意思確認がかならずおこなわれると考えておきましょう。

親名義の空き家を売却する方法2：相続してから売却する

空き家の所有者である親がすでに亡くなっている場合、相続登記をおこなえば不動産売却ができるようになります。
相続登記とは、不動産の所有者名義を、被相続人の親名義から相続人である子どもの名義に変更する手続きのことです。
相続登記は、法務局で申請します。
登記手続きはご自分で進めることも可能ですが、専門的な内容が多いため司法書士や弁護士へ依頼するケースが一般的です。
司法書士や弁護士に報酬として支払う額の相場は、5万円～10万円程度となっています。
なお、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で売却に対する相続人全員の同意を得る必要があるので注意してください。

親が認知症になった場合の親名義の空き家の売却方法について

親の意思確認ができる状態の場合、委任状を用意すれば子どもが代理人として空き家を売却できます。
しかし、親が認知症になっている場合、本人の意思確認ができないため代理人制度を利用できません。
こういった場合に利用できるのが「成年後見制度」です。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症などによって判断能力が低下した方を、法的に保護、サポートする制度のことです。
たとえば、認知症などで判断能力が低下していると、悪意のある人間から不利な契約を持ちかけられるケースがあります。
こういった事態を防ぐために、成年後見人に選ばれた方が被後見人の財産管理などをおこなうことが目的です。
ただし、たとえ成年後見人であっても、被後見人にとって不利益になる不動産売却は認められないので注意してください。
被後見人のための売却として認められるケースは、施設への入所費用や介護費用の確保を目的とした売却などがあります。

成年後見人の申し立てについて

成年後見人になるには、必要書類を準備して、家庭裁判所へ申し立てをおこないます。
主な必要書類は下記のとおりです。

• 審判申立書
• 申立事情説明書
• 被後見人の診断書
• 被後見人と後見人候補者の戸籍謄本、住民票
• 親族の同意書

認知症の診断書の作成は、被後見人の主治医に依頼します。
主治医が精神科医以外の場合は認知症の診断書の作成に不慣れなことがあるため、フォーマットと手引書をあらかじめ用意しておくとスムーズです。
診断書のフォーマットなどは家庭裁判所のホームページから入手できます。
必要な書類が揃ったら、被相続人が住民票を置いている地域の家庭裁判所に申し立てをおこないましょう。
管轄する裁判所がわからない場合は、裁判所のホームページで検索可能です。
申し立てが受理されたあとは、家庭裁判所による調査がおこなわれます。
ただし、かならずしも候補者として推薦した子どもが成年後見人に選ばれるとは限らないので注意しましょう。
成年後見人は重大な責任を負う立場となるため、認知症の親の財産が多いほど子どもが後見人に選ばれにくくなります。
司法書士や弁護士といった第三者が選ばれるケースも多いことを理解しておきましょう。

親名義の空き家を売却する3つのポイントについて

親名義の空き家を売却する際には、いくつかのポイントがあります。
ポイントを事前にしっかりと把握して、空き家の売却を納得のいくものにしましょう。
ここでは、代表的な3つのポイントについて解説します。

ポイント1：売却の時期を見極める

親名義の空き家を売却する場合、売却のタイミングは「親の生前」と「相続してから」の2つに分類されます。
相続権を持つ子どもが複数いる場合、親が亡くなってから相続方法について相続人だけで話し合いをすると、トラブルに発展するリスクがあるため注意が必要です。
可能であれば、親の判断能力が認知症などで低下してしまう前に、親の意思を尊重しながら売却を進めましょう。
すでに親が亡くなって相続が発生している状態であれば、空き家を売却して現金化してから相続人でわける「換価分割」がおすすめです。

ポイント2：隣接地との境界線を確認する

親名義の空き家を売却する際には、隣接地との境界線が明確になっているか確認しましょう。
古くから所有する土地の場合、境界があいまいになっているケースは少なくありません。
境界線が明確でない空き家は、買主からも敬遠されてしまいます。
専門家による境界線確認をおこない、隣接地の所有者からも署名捺印をもらったうえで、登記を済ませておきましょう。

ポイント3：契約不適合責任に注意する

契約不適合責任とは、売買取引において契約内容と異なるものを引き渡した場合、売主が買主に対して負うべき責任のことです。
たとえば、売買契約書に記載していない雨漏りなどの不具合が売却後に発覚した場合、売主は買主から損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。
築年数の古い空き家は建物の状態を正確に把握することが難しいため、売却の際には注意が必要です。
親へのヒアリングや専門家によるインスペクションなどを実施して、契約不適合責任に問われることがないよう準備しましょう。

まとめ

親名義の空き家の売却は、通常の不動産売却とは方法が異なります。
親の生前に売却するのであれば「代理」での売却、生前であっても認知症になっている場合は「成年後見人」での売却、親がなくなって相続した空き家を売却する場合は「相続登記」をしてからの売却が適切です。
状況に応じて適した方法を選択できるように、しっかりと理解を深めておきましょう。
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