【あま市不動産売却】成年後見人による不動産売却とは？判断能力が低下しても売却できる！

認知症などにより所有者本人の判断能力が低下してしまった場合、不動産売却などの法律行為はおこなえません。
そのようなときに利用するのが成年後見制度です。
成年後見人に代理権を与えることで、本人に代わって不動産売却をおこなうことができるのです。
そこで今回は、愛知県あま市周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、成年後見人による不動産売却について解説します。
成年後見制度とは何か、その手続き方法や不動産売却における注意点を押さえておきましょう。

成年後見人による不動産売却とは？2つの成年後見制度とその特徴

成年後見人による不動産売却をおこなうのであれば、まず成年後見制度について理解しておきましょう。

成年後見制度とは？

成年後見制度とは、認知症などによって判断能力が不十分な方を保護するための制度です。
判断能力が十分でない状態で不動産売買や金銭の貸し借りなどの法律行為をおこなうと、正常な判断ができず本人が不利益を被る危険性があります。
そこで成年後見制度では、選任された成年後見人へ契約代行などの権利を与え、本人を保護するための活動を任せるのです。

2つの成年後見制度とその特徴

成年後見制度には「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があり、それぞれ特徴が異なります。
将来に備える「任意後見制度」
任意後見制度とは、将来、判断能力が低下したしまった場合に備えて、あらかじめ成年後見人を選任しておく制度です。
任意後見制度の大きな特徴は、本人自ら成年後見人を決められるという部分で、代理権を与える内容についても自由に決めておくことが可能です。
なお、家庭裁判所は任意後見監督人を選任し、万が一不正などがあった場合には、任意後見人を解任できる仕組みになっています。
また、任意後見制度は本人の判断能力が十分にある状態でなければ利用できず、任意後見契約は公正証書にして締結する必要があります。
今すぐ利用したい「法定後見制度」
法定後見制度とは、すでに判断能力が低下してしまった場合に、家庭裁判所が本人を保護するための成年後見人を選任する制度です。
法定後見制度では、本人に代わって法律行為をおこなう代理権のほか、本人の法律行為に対して同意を与える同意権、本人の法律行為を取り消す取消権が認められているという特徴があります。
また、法定後見制度では本人の認知レベルに応じて後見・補佐・補助と、与える権限の範囲を区別しており、より柔軟に制度を利用しやすくしています。

成年後見人が不動産売却をするには成年後見申立ての手続きが必要

もし、親が認知症を患い判断能力が低下してしまった場合に、成年後見人をつけるには家庭裁判所での手続きが必要です。
ここでは、成年後見申立ての手続き方法と必要書類をご紹介します。

成年後見申立て手続き

1.「成年後見制度開始」の審判を申立てる
成年後見制度を利用するには、本人の住所地を管轄する家庭裁判所へ成年後見人の選任を申立てます。
申立てができるのは本人のほか、配偶者、4親等以内の親族、市区町村長、検察官など法律で決められた方のみです。
なお、いきなり申立てをすることに難しさを感じるときには、司法書士や弁護士、自治体の相談窓口などに相談することから始めてみると良いでしょう。
2.家庭裁判所による審理が始まる
申立書が受理されると、家庭裁判所が成年後見人の選任を認めるかどうかの審理をおこないます。
立て書類の内容や本人に関係するさまざまな事情などを中心として総合的に審理をおこない、必要があれば医師による本人の鑑定を受けます。
また、家庭裁判所の調査員は、申立人や本人や後見人候補者と面接をおこない、親族の意向も確認します。
なお、審判の開始から後見人の選任までには3か月程度の期間がかかることが一般的です。
成年後見人が選任される
家庭裁判所が後見開始の審判をくだし、法定後見人が選任されます。
なお、法定後見制度による後見人の選任は、家庭裁判所がおこないます。
後見人の候補者を推薦することはできますが、最終的には家庭裁判所がもっとも適していると思われる人物を選任するため、必ずしも候補者が選任されるとは限らないことを覚えておきましょう。
審判が確定すると、家庭裁判所により法定後見の登記がおこなわれます。

成年後見申立て手続きの必要書類

成年後見申立て手続きには、次の書類が必要です。

• 申立書
• 申立事情説明書
• 後見登記がされていないことを証明する書類
• 医師による本人の診断書
• 財産目録
• 財産や収支の裏付け書類
• 親族関係図

このほか、本人と後見人候補者の戸籍謄本や住民票、本人の健康状態がわかる障がい者手帳や療育手帳などが必要となります。
なお、申立てをおこなう家庭裁判所によって異なる可能性もあるため、事前に必ず確認しましょう。

成年後見人による不動産売却方法！居住用では裁判所の許可が必要

成年後見人により不動産売却をおこなうには、売却する不動産が本人にとって居住用なのか非居住用なのかが重要になります。
もし、認知症で判断能力の低下した親の住む家を売却するのであれば、家庭裁判所の許可が必要です。
なぜなら、住む家を失ってしまっては本人が非常に困ることになってしまうからです。
さらに、認知症患者にとっては住環境の急激な変化が症状の進行原因となる可能性もあるため、それを防止する必要もあります。
ここでは、成年後見人による居住用・非居住用それぞれの不動産売却方法と注意点についてみていきましょう。

居住用の不動産売却方法

まず、居住用の不動産売却方法ですが、居住用といっても今現在住んでいる不動産だけではありません。
居住用不動産には、将来居住する予定の不動産や、介護施設へ入居する前や病院へ入院する前に居住していた不動産なども含まれます。
このような居住用不動産を成年後見人が売却するには、家庭裁判所の許可を得る必要があります。
「居住用不動産処分許可」の申立て
家庭裁判所への申立ては、不動産の購入希望者との売買契約を締結したあとにおこないます。
家庭裁判所が、どのような条件で売却するのかを確認する必要があるためです。
そのため、通常の不動産売買と異なり、売買契約は「停止条件」をつけて締結し、家庭裁判所の許可が下りなかった場合には契約を無効にできるようにするのです。
家庭裁判所による審理
まず重要視されるのが、その売却が本人を保護するために必要かどうかです。
また、売買条件に相当性があるかどうか、売却代金の使い道が適切であるかといったことを慎重に審理したうえで、居住用不動産の売却を許可するか否かを判断します。
そして、その売却によって本人を保護することになると判断された場合に家庭裁判所から売却の許可がおります。
当然、許可なく居住用不動産を売却してしまった場合には、その契約は無効になります。

非居住用の不動産売却方法

一方、非居住用不動産については家庭裁判所の許可は必要なく、成年後見人の判断で売却して良いとされています。
ただし、成年後見監督人が選任されている場合には、成年後見監督人の同意が必要です。
また、非居住用不動産の売却であっても、本人にとって必要性や相当性があるかどうかが重要となります。
もし、市場相場からかけ離れた安い価格で売却したなどで本人が不利益を被った場合には、成年後見人の対応が不適切であったとして、売買契約の無効や後見人が解任される可能性があるため注意しましょう。

成年後見制度は、判断能力が不十分な方を保護する制度です。
本人にとって必要な不動産売却かどうかの判断に迷ったときには、事前に家庭裁判所へ相談してみると良いでしょう。
私たち「ハウスドゥ　愛西　（株）不動産トータルサポート」では、愛知県あま市を中心に不動産売却のお手伝いをしています。
成年後見による不動産売却をご検討中の方も、ぜひ弊社へご相談ください。