【2025年】空き家の「更地渡し」はトラブルが多い？メリット・注意点と失敗しない契約のコツ

「更地渡し」の基本と「現況渡し」との違い

まず、「更地渡し」がどのような売却方法なのか、基本から確認しましょう。

更地渡しとは

更地渡しとは、土地の上に建っている建物を、売主側の費用負担と責任において解体・撤去し、整地した状態で買主へ引き渡す売却方法を指します。

法的に明確な定義はなく、どこまでの範囲を「更地」とするかは、売主と買主との間で取り決められます。

「更地渡し」におすすめの場合

どちらの売却方法が良いか迷われた際は、以下の項目をご確認ください。

• □ 建物が老朽化しており、雨漏りや構造上の問題がある
• □ 相続した物件で、建物の詳しい状況（修繕履歴など）を把握できていない
• □ 土地の立地が良く、買い手は新築を建てる可能性が高い
• □ 少しでも早く、有利な条件で売却活動を進めたい

複数当てはまる場合は、更地渡しが有効な選択肢となる可能性があります。

「現況渡し」との違い

更地渡しとよく比較されるのが、建物を残したまま売却する「現況渡し」です。両者の違いを下記の表に整理しました。

更地渡しの3つのメリット｜売却が有利に進むことも

更地渡しには、売主にとって主に3つのメリットが考えられます。

メリット①：買い手の層が広がり、売却しやすくなる

土地を探している方の多くは、ご自身の希望に沿った新築住宅を建てることを目的としていることが多いです。更地であれば、買主様は建物の解体を検討する必要がなく、購入後すぐに建築計画を進められるため、物件の魅力が高まります。

また、個人の買主様だけでなく、事業用地を探す会社など、検討者の幅が広がることで、早期売却につながりやすくなる可能性があります。

メリット②：建物の維持管理の負担がなくなる

空き家を所有し続けることで生じる、定期的な清掃や庭の手入れといった管理の手間や、建物の老朽化に起因する近隣トラブルのリスクから解放されます。

特に遠方にお住まいの場合、こうした負担がなくなる点は大きなメリットと言えるでしょう。

メリット③：税制上の優遇措置を受けられる可能性がある

建物の解体費用は、売却によって得た利益（譲渡所得）から経費として差し引くことが可能です。また、一定の要件を満たす相続空き家の売却であれば、「空き家の譲渡所得3,000万円の特別控除」を適用できる場合があります。この特例は、相続した家屋を解体し、更地として売却した場合も対象となります。

これらの制度活用により、税金のご負担を軽減できる可能性があります。

契約前に確認したい更地渡しの注意点

一方で、更地渡しには慎重に検討すべき注意点も存在します。

注意点①【費用】：高額な解体費用と固定資産税の増加リスク

建物の解体には、相応の費用がかかります。木造家屋の場合、1坪あたり4万円〜6万円が相場とされ、30坪の家屋であれば120万円〜180万円程度が目安となります。

また、引渡しの時期によっては、固定資産税の「住宅用地の特例措置」が適用されなくなり、更地にする前と比べて、税額が最大6倍になる可能性にも注意が必要です。

注意点②【タイミング】：売買不成立時の費用負担リスク

解体工事を先行させたにもかかわらず、買主のローン審査が通らないなどの理由で売買契約が白紙になった場合、高額な解体費用だけがご自身の負担として残ってしまうリスクがあります。

この場合も、固定資産税の特例措置が適用されなくなり、税額が最大6倍になる恐れがあります。

注意点③【契約】：解体範囲をめぐる認識の相違

庭に置かれた庭石やブロック塀など、どこまでの範囲を撤去するかの認識が売主と買主で異なっていると、引き渡し後にトラブルへ発展しかねません。

契約時には、どこまでを撤去し、どのような状態で引き渡すのかを明確に定めておくことが重要です。

「更地渡し」で失敗しないためのトラブル回避策

更地渡しを円滑に進めるためには、契約や手続きの段階でいくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。ここでは、トラブルを未然に防ぐための具体的な対策を解説します。

ポイント①：契約書には「どこまでを解体するか」を明確に記載する

最も多いトラブルが、解体範囲に関する売主と買主の認識の違いです。

先述しましたが、建物本体だけでなく、庭木、庭石、ブロック塀、物置、そして地面の下にある浄化槽や水道管といった地下埋設物など、どこまでを撤去・処理するのかを具体的に定め、契約書に明記することが不可欠です。

可能であれば、図面や写真を用いて双方が確認できる形にしておくと、より安心です。

ポイント②：解体の着手は「ローン特約」の承認後に

万が一、買主様の住宅ローン審査が承認されなかった場合、売買契約そのものが白紙に戻ることがあります。これを「ローン特約」と呼びます。

もしローン承認前に解体してしまうと、売却は不成立、しかし解体費用だけは発生してしまう、という事態になりかねません。

こうしたリスクを避けるため、契約書にローン特約を盛り込むと共に、「融資承認後に解体工事に着手する」という段取りを組むことが重要です。

ポイント③：解体後1ヶ月以内の「建物滅失登記」を忘れずに

建物を解体した後は、法務局へ「建物がなくなりました」という届出（建物滅失登記）を1ヶ月以内に行う法的な義務があります。更地渡しの際は、売主側でこの建物滅失登記を行う必要があります。

この手続きを怠ると、法律上は建物が存在し続けることになり、買主が新しい家を建てる際の妨げになるなど、深刻なトラブルの原因となります。土地家屋調査士に依頼することも可能ですので、確実に手続きを済ませましょう。

まとめ

更地渡しは、空き家を売却する際に買い手の幅が広がり、売却までのスピードアップが期待できる一方で、解体費用や契約内容の認識の違いによるトラブルといった注意点も伴います。

特に、契約時には細かな内容を文書で明確にし、解体や整地の範囲、権利関係、近隣対応まで十分な配慮が必要です。

ご自身の状況にとってどちらが最善の策なのか迷われる場合は、ぜひ一度、弊社にお気軽にご相談ください。