【2024年】ローンが残っている投資用物件でも売却は可能？売却理由や対処法も解説！

投資用物件は収益を得られる資産ですが、売却を考えることもあるでしょう。
その際、投資用物件にローン残債があると、売却可能なのか心配になるかもしれません。
そこで今回は、愛知県稲沢市で投資用物件の売却を検討されている方に向けて、ローン残債がある場合に売却はできるのか解説します。
おもな売却理由や、オーバーローンの際の対処法も解説しますので、ぜひご参考にしてください。

ローン残債のある投資用物件の売却①売却が可能なケース

投資用物件を売却したくても、ローン残債があると、完済するまで売却できないと思うかもしれません。
けれど、ローン残債があっても、投資用物件を売却できる可能性はあります。
ただし、売却金でローンを完済できるかどうかによって、状況は変わります。
そこで、ローンを完済できるケースと完済できないケースについて、それぞれ確認してみましょう。

ローンを完済できるケース

売却金でローンを完済できる場合は、投資用物件を問題なく売却できます。
完済できるかどうかは、投資用物件の売却が見込める金額と、ローン残債を比較して確認しましょう。
ただし、売却にはさまざまな費用がかかるので、売却が見込める金額からは、それらを差し引く必要があります。
おもな費用は仲介手数料や抵当権抹消費用、ローン返済手数料などです。
ローン返済手数料は、金融機関によって金額が異なるので、事前に確認しておきましょう。
2つを比べてみて、売却が見込める金額がローン残債を上回る「アンダーローン」なら、ローンを完済できるので売却可能です。
その場合は、以下の流れで売却を進めましょう。

• 投資用物件の査定を受ける
• 不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始する
• 買主が決まったら売買契約を結ぶ
• 決済が終わって代金を受け取ったらローンの繰り上げ返済をおこなう
• 抵当権抹消登記をおこなう

投資用物件に入居者がいる場合は、引き渡しを終えたら、買主と連名でオーナーが変更した旨の通知を出しましょう。

ローンを完済できないケース

売却が見込める金額よりもローン残債のほうが多い状態は、「オーバーローン」と呼ばれます。
オーバーローンの場合は、基本的に投資用物件を売却できません。
その理由は、ローンを完済しないと、投資用物件に設定されている抵当権を抹消できないからです。
抵当権は、ローンを貸している金融機関が、その不動産を担保とするために設定しています。
そのため、抵当権を抹消できない場合は、金融機関に売却を認めてもらえません。
ただし、オーバーローンでも、対処法を実践すると売却できる可能性があります。
どのような対処法があるかについては、後ほど解説します。

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ローン残債のある投資用物件の売却②おもな売却理由

投資用物件にローン残債がある場合は、売却が可能かどうかを確認しなくてはなりません。
その際は、売却が見込める金額や想定される費用、ローン残債などを調べる必要があるので、手間がかかります。
けれど、そのような手間がかかっても、売却したいと思うことはあるものです。
そこで、どのような理由で売却を考えることになるのか、おもな理由を5つ確認してみましょう。

投資用物件の売却を考える理由1：収益がマイナス

売却を考える理由として多いのは、収益がマイナスであることです。
投資用物件は家賃収入を得られるだけではなく、さまざまな費用が発生します。
収入よりも支出が多く、立て直しが難しい場合、そのまま投資用物件を所有していると負担がかかり続けてしまうでしょう。
そのようなときは、これ以上損失を増やさないために、ローンが残っていても売却を考えることになります。

投資用物件の売却を考える理由2：ローンの返済が厳しい

ローンを組んだ当初は無理のない返済計画を立てていても、不測の事態によって、返済が厳しくなることがあります。
たとえば、自然災害の被害を受けたり、手術や入院によって出費が増えたりなどの事態が起こるかもしれません。
返済が滞ると、投資用物件を差し押さえられてしまう可能性があるので、そうなる前に売却したほうが良いでしょう。

投資用物件の売却を考える理由3：税金や修繕費などが支払えない

投資用物件には、固定資産税や都市計画税が毎年課されます。
また、投資用物件を維持するためには、修繕やメンテナンスを適切におこなう必要があります。
それらの費用をきちんと支払えない状況になると、物件を手放さなくてはならないでしょう。

投資用物件の売却を考える理由4：物件管理が大変

投資用物件の運営では、建物の維持や入居者募集などの管理が必要です。
管理会社に委託することもできますが、費用がかかるうえ、すべてを任せることはできません。
そのため、管理の負担が大きくて、投資用物件の売却を考えるケースがあります。

投資用物件の売却を考える理由5：別の資産への組み換え

別の資産への組み換えも、投資用物件を売却する理由に挙げられます。
たとえば、収益が見込めない物件を売却して、別の投資用物件を購入するケースです。
ほかにも、売却によって得た資金を元手にして、別の資産を購入するケースなどがあります。

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ローン残債のある投資用物件の売却③オーバーローンの対処法

先述のとおり、投資用物件にローン残債があっても、アンダーローンの場合は売却が可能です。
ただし、オーバーローンの場合でも、対処法を実践すると売却できることがあります。
どのような方法なのか、おもな4つの対処法を確認しましょう。

対処法1：自己資金を使う

売却金だけでローンを完済できなくても、自己資金で補うことができれば、投資用物件を売却できます。
たとえば、ローン残債が2,000万円で売却金が1,700万円の場合、自己資金から300万円を出すことができれば売却が可能です。
一括で返済しなくてはならないので、まとまったお金が必要な点に注意しましょう。

対処法2：残債が減るまで待つ

売却金では完済できず、自己資金を出しても足りない場合は、一度売却を保留することがおすすめです。
そして、ローンの返済をしばらく続けて、残債を減らします。
アンダーローンになるか、足りない分を自己資金で補えるようになるまで返済を続け、完済のめどが立ったタイミングで売却しましょう。

対処法3：買い替えローンを利用する

買い替えのために投資用物件を売却する場合は、買い替えローンを利用できる可能性があります。
買い替えローンとは、売却する物件の残債と新しい物件の購入費用を、ひとまとめにして借りるものです。
ただし、通常よりも審査が厳しくなるので、利用できない可能性があります。
また、返済の負担が重くなるので、資金計画をしっかりと立ててから利用を考えましょう。

対処法4：任意売却をする

任意売却とは、ローンを借りている金融機関の許可を得て、残債がある不動産を売却する方法です。
売却金で返せなかった分は、新しく借入の契約を結び、売却後も返済を続けます。
オーバーローンの投資用物件でも、この方法なら売却が可能です。
ただし、任意売却にはさまざまな条件があり、クリアしないと金融機関の許可を得られません。
気軽に利用できる方法ではなく、どうしても返済できなくなったときの最終手段だと思っておきましょう。

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まとめ

ローン残債がある投資用物件でも、アンダーローンなら基本的に売却できます。
そのため、収支がマイナスになったり、税金の支払いが厳しくなったりしたときは、売却金で完済できるかどうかを確認してみましょう。
オーバーローンでも、対処法を実践すると売却できることがあるので、ご自身に適した方法を探してみましょう。
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