【2024年】任意売却の手法にある「単純売却」とは？メリットと注意点について解説

住宅ローンが残っている不動産の売却で、売却代金で残債を完済できない場合は、通常の不動産売却をおこなうことはできません。
「任意売却」という手法であれば売却することは可能ですが、そのなかでも「単純売却」がおすすめです。
そこで今回は、任意売却の手法にある「単純売却」の概要と、単純売却によって不動産を売却するメリットや注意点について解説します。
愛知県稲沢市で、任意売却による不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

「単純売却」の概要とは

本来、住宅ローンの返済期間中に不動産を売却することはできません。
なぜなら、住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関が「抵当権」を設定しているためです。
なぜ抵当権が付いていると不動産を売却できないのか、まずはその基本知識から解説します。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンの契約者がローンを返済できなくなった場合に、不動産を差し押さえて売却し債権（貸したお金）を回収するために、金融機関が設定する、いわば「担保」のことです。
抵当権は、住宅ローンを完済することで抹消できます。
住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、売却代金の決済と同時に残債を完済する必要があります。
住宅ローンの残債額より不動産の売却価格が高ければ、問題なく不動産を売却できます。
しかし、残債額より売却価格のほうが低い場合は、不動産を売却しても残債を完済できません。
その場合、不足分を自己資金から支払う、もしくは「任意売却」という方法であれば、売却が可能になります。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなり、売却しても残債を完済できない場合に、金融機関の同意を得たうえで不動産を売却する方法です。
任意売却では、売却後も債務が残るため、その分は金融機関と交渉し、分割返済が認められます。
任意売却には、単純売却、買取、買い戻し、親子間売買、売却後賃貸などの種類があります。
そのなかでも、売却方法がシンプルで、メリットの多い方法が「単純売却」です。

単純売却の概要

単純売却は、通常の不動産売却のように売却活動をおこなって買主を探し、不動産を売却する方法です。
買取や買い戻しなどとは異なり、売却の流れは通常の不動産売却とほとんど変わりません。
具体的には、以下のような流れで進めます。

• 金融機関の同意を得る
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動をおこなう
• 売買契約を結ぶ
• 決済・引渡し

通常の不動産売却と異なるのは、金融機関の同意を得て、抵当権を外してもらう必要があることと、決済後は残債の返済をしなければならないことです。

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単純売却をおこなうメリットとは

種類のある任意売却の手法のなかでも、単純売却は方法がシンプルでおすすめであることを前章でお伝えしましたが、具体的なメリットやデメリットについて事前に知っておきたいですよね。
そこで次に、単純売却をおこなうメリットと、知っておくべきデメリットについて解説します。

メリット

ほかの任意売却と比較して、単純売却をおこなうメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

• 高く売れる可能性がある
• 残債を少なくできる
• 金融機関の同意を得やすい

それぞれの内容について、順番に解説します。
高く売れる可能性がある
先述のとおり、単純売却は、通常の不動産売却と同様に、市場に売り出して買主を募る方法です。
たとえば、「買取」の場合、不動産会社が買主となって直接不動産を買い取るため、現金化は早いです。
しかし、不動産会社は、物件を購入したあとにリフォームなどをおこなって価値を高めてから再販売することを前提に買い取るため、その費用などを引いた価格で買い取ります。
したがって、買取価格は市場相場より安くなるのが一般的です。
また、親子間売買では、買主を探す必要がなく、「売れるだろうか」と心配する必要はないかもしれませんが、高値で売却できることはあまりないでしょう。
単純売却は、市場で買主を募るため、物件の状態や立地条件が良ければ、高値で売却できる可能性がある点が大きなメリットです。
残債を少なくできる
任意売却は、売却価格より残債額のほうが多い場合に不動産を売却する手法です。
高値で売れれば、それだけ残債額を減らすことができます。
不動産を売却したあとも、住宅ローンの返済が続くのは、精神的にも経済的にも大きな負担です。
単純売却は、ほかの任意売却より高値での売却が望めるため、売却後の返済の負担を軽減できる可能性が高いといえます。
金融機関の同意を得やすい
金融機関が任意売却を認めるのは、売却によって多くの債務を回収できる場合です。
単純売却は、ほかの任意売却のなかでも高値で売却できる可能性があるため、金融機関の同意を得やすい点もメリットの1つです。

デメリット

親子間売買や、売却後賃貸といった方法であれば、売却後もそのまま住み続けられる可能性があります。
しかし、単純売却の場合は、買主に物件を引渡さなければなりません。
そのための引っ越し費用や、新居での生活準備にかかる費用など、ある程度の出費を想定しておく必要があります。
ただし、引っ越し費用については、金融機関との交渉によって、売却代金から引っ越し費用を捻出することを認めてもらえる場合があります。

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単純売却をおこなう際の注意点とは

単純売却は、ほかの任意売却の手法に比べてメリットの多い売却方法です。
しかし、注意すべき点もあるため、あらかじめ把握したうえで検討しましょう。

注意点1：売却期間を要する

任意売却は、通常の不動産売却のように、売却活動をおこなって買主を探します。
物件の状態や立地条件によっては、早期売却を望めますが、なかなか買主が見つからない可能性もあります。
通常、不動産の売却には、3か月～半年程度かかるのが一般的ですが、それ以上かかることも珍しくありません。
しかし、任意売却の場合、金融機関がいつまでも返済を待ってくれるわけではありません。
あらかじめ金融機関が定めた売却期間中に買主が見つからなければ、競売にかけられる場合もあります。
したがって、売却期間が長引きそうな状況であれば、買取などほかの方法を検討する必要があります。

注意点2：住みながら内見に応じなければならない

不動産を売却する際、購入希望者の内見に応じるのが一般的です。
内見時に買主から好印象を得られれば、売却できる可能性が高まります。
任意売却の場合、自宅に住みながら売却活動をおこなうケースがほとんどです。
したがって、購入検討者が現れたら、生活している状態で内見に応じる必要があるのです。
空室の状態であれば内見に応じやすいですが、住みながらの場合は、室内の整理整頓や掃除を徹底して、内見者を迎えなければなりません。
また、家族の協力も必要であるため、任意売却をおこなう場合は、内見準備が必要であることを頭に入れておく必要があります。

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まとめ

単純売却とは、任意売却の手法の1つで、通常の不動産売却と同じように、売却活動をおこなって買主を募ることができます。
ほかの任意売却の手法より、高値で売却できる可能性があり、売却後の残債を減らす効果が高いことから金融機関の同意も得やすいなど、メリットの多い方法です。
ただし、売却にある程度の期間を要することと、住みながら内見に応じる必要があるなど注意点もあるため、内容をしっかり把握したうえで検討しましょう。
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