【2024年】不動産売却時の税金対策とは？税金の計算方法や特別控除について解説！

不動産売却をすると、譲渡所得税をはじめとする何種類かの税金がかかります。
特別控除を利用して税金対策ができる場合もあるため、事前にどのような種類の税金が課されるのか把握しておくと安心です。
そこで今回は、不動産売却時の税金対策として、税金の種類や課税額の計算方法、特別控除の種類や適用条件などについて解説します。
愛知県稲沢市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。
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不動産売却に課される税金の種類と対策について

不動産売却をすると、数種類の税金が課されます。
主な税金の種類は、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」の3つです。
ここでは、税金の種類ごとに解説します。

不動産売却時にかかる税金の種類1：印紙税

印紙税とは、不動産売却時の売買契約書に貼付する、収入印紙にかかる税金です。
課税額は、不動産の売却価格によって異なります。
主な価格帯の印紙税額は下記のとおりです。

• 売却価格500万円超～1,000万円以下：印紙税5,000円
• 売却価格1,000万円超～5,000万円以下：印紙税1万円
• 売却価格5,000万円超～1億円以下：印紙税3万円
• 売却価格1億円超～5億円以下：印紙税6万円

なお、2024年3月31日までは軽減税率が適用されています。
上記の印紙税額は軽減税率が適用された金額です。
印紙税は不動産売却をするとかならず課される税金であり、節税のための対策はありません。

不動産売却時にかかる税金の種類2：登録免許税

抵当権が設定された不動産を売却する場合は、売却前に抵当権を抹消する手続きが必要です。
この「抵当権抹消登記」をする際に、登録免許税がかかります。
登録免許税の金額は、不動産の個数1つにつき1,000円です。
土地と建物はそれぞれを1つとしてカウントするため、建物付きの土地を売却する場合は2,000円の登録免許税がかかります。
なお、抵当権抹消登記は司法書士に手続きを依頼するケースが一般的です。
司法書士に依頼した場合、司法書士へ1万5,000円程度の報酬を支払う必要があります。
司法書士に依頼せずご自身で手続きをおこなうと費用の対策になりますが、抵当権抹消登記には専門的な知識が必要になるためおすすめできません。
また、不動産売買の際には不動産の所有者名義を変更する手続きも必要ですが、こちらは基本的に買主側がおこないます。

不動産売却時にかかる税金の種類3：譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却時の譲渡所得に対して課される住民税と所得税の総称です。
そのため、不動産を売却しても利益（譲渡所得）が出なければ課税されません。
なお、現在は「復興特別所得税」として基準所得税額の2.1％が上乗せされています。
譲渡所得税に関する計算方法や税金対策については、次項をお読みください。

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不動産売却時に対策すべき税金は譲渡所得税！計算方法や注意点とは

不動産売却をする際、ポイントとなる税金が「譲渡所得税」です。
不動産売却をして譲渡所得税が課されない方もいれば、思わぬ課税額になる方もいます。
対策によって課税額を抑えられる場合もあるため、しっかりと知識をつけておきましょう。

譲渡所得税の計算方法とは

譲渡所得税は、不動産売却で得た利益（譲渡所得）の部分に課される税金です。
ただし、不動産の売却価格そのものを利益というわけではないので注意してください。
譲渡所得は、不動産の売却価格から、「不動産を購入する際にかかった費用（取得費）」と「不動産を売却する際にかかった費用（譲渡費用）」を差し引いて求めます。
計算式にすると下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
つまり、取得費や譲渡費用の金額が多くなるほど譲渡所得が少なくなるため、譲渡所得税の対策になるといえます。

取得費や譲渡費用を計算する際の注意点

取得費には、不動産の購入代金をはじめ、購入時にかかった税金や、購入時に支払った仲介手数料などが含まれます。
譲渡費用に含まれるのは、売却時にかかった税金や、売却時に支払った仲介手数料、売却のためにおこなった解体費用などです。
また、土地だけでなく建物を売却する場合は、「減価償却費」を算出して取得費から差し引かなくてはなりません。
減価償却費とは、経年によって減少した建物の価値を数値化したものです。
減価償却費は下記の計算式で求めることができます。
減価償却費＝建物の購入価額×0.9％×償却率×経過年数
償却率は建物の構造ごとに数値が異なりますが、主な構造の償却率は下記のとおりです。

• 木造：償却率0.031
• 軽量鉄骨造(3mm超4mm以下)：償却率0.025
• 鉄筋コンクリート造：償却率0.015

なお、「土地」は経年によって価値が下がるものではないとされているため、あくまで「建物」の購入価額だけが減価償却の対象になる点に注意してください。

譲渡所得税の税率について

譲渡所得税の税率は売却する不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年超の「長期譲渡所得」に該当する場合は税率20.315％、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」に該当する場合は税率39.63％です。
そのため、譲渡所得税を抑える対策としては、所有期間が5年を超えてから売却する方法が効果的だといえるでしょう。
譲渡所得税を求める計算式は下記のとおりです。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
なお、先述したとおり、譲渡所得税の税率には「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が含まれています。

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不動産売却時の税金対策として利用できる特別控除について

不動産売却の際には、税金対策として活用できる特別控除が用意されています。
控除制度にはいくつか種類があり、それぞれ利用条件が設定されているため、ご自身に適用される控除がないか確認しておきましょう。

税金対策になる控除制度1：3,000万円の特別控除

マイホームを売却した場合、譲渡所得が最大3,000万円まで控除される特例です。
この控除を適用するには、「居住しなくなってから3年以内に売却すること」「売主と買主が親子や夫婦といった特別な関係でないこと」といった条件があります。
適用されれば譲渡所得が3,000万円を超えない限り課税されないため、節税効果が高い特別控除だといえるでしょう。

税金対策になる控除制度2：軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、長期譲渡所得の税率よりもさらに税率が軽減される特例です。
3,000万円の特別控除と併用することができます。
ただし、「不動産売却をした年の1月1日時点」で所有期間が10年を超えている必要があるので注意しましょう。
また、「居住しなくなってから3年以内に売却すること」「売主と買主が親子や夫婦といった特別な関係でないこと」という条件は3,000万円の特別控除と同様です。

税金対策になる控除制度3：相続した空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却する際に利用できる特別控除です。
被相続人が相続開始の直前まで住んでいた不動産が対象となります。
相続の開始から3年を経過する年の12月31日までに不動産を売却すると、譲渡所得を最大3,000万円まで控除することが可能です。
ただし、「相続開始から売却までに誰も居住していないこと」や「建物の場合は耐震基準を満たしていること」といった適用条件があります。

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まとめ

不動産売却をすると、まとまった資金が手に入ると同時に、いくつかの税金を支払わなくてはなりません。
とくに譲渡所得税に関しては、不動産が高く売れるほど課税額が高額になる可能性があるため注意が必要です。
不動産を売却する際には、税金の種類や計算方法を知っておくとともに、譲渡所得税が発生した場合に利用できる特別控除についても学んでおきましょう。
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