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2023年版｜知らないと損する？共有で相続して大丈夫？

2023-07-01

不動産相続のこと



2023年版｜知らないと損する？共有で相続して大丈夫？

稲沢市、清須市の不動産売買専門店　ハウスドゥ155号稲沢（株）不動産トータルサポートの渡邉友浩です。
日々の不動産売却査定の中で、ご相談が多い売却理由のひとつに『相続』があります。よく、『争続』と例えられるように、残念ながらご兄弟間で調停や裁判を行っているケースもあります。
不動産相続において、名義変更の方法は大きく分けて2つあります。「相続人全員で不動産を共有する方法」と「相続人の中から1人だけが不動産を受け取る方法」です。 しかし、不動産の共有名義はトラブルとなる可能性もあります。 今回は、相続にあたり、不動産の共有名義に伴うリスクやデメリット、そしてそれらを回避するための対策について投稿したいと思います。稲沢市、清須市で不動産を相続する予定のある方に、ぜひご覧いただきたいです。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
年間100件以上の売却相談を頂いています！！


そもそも不動産の共有って？


不動産を共有するというのは、読んで字の如くですが、一つの不動産を複数人で所有することを言います。通常、各々が出資額に応じた持分を持ち、その持分に対して所有権を主張できることです。一つの不動産の「どの部分を所有する」という具体的な区分は原則としてありません。例えば100㎡の土地を2名で2分の1ずつ共有している場合は、東側の50㎡分を1名が所有し、西側の50㎡を1名が所有するという訳ではなく全体を2名で所有しているという考え方になります。
不動産のみを相続する場合、遺産分割協議で不動産の分配を決めるのが難しい場合があります。 そのときに、相続人全員で不動産を共有するという選択肢を考える方も多いかもしれません。
この場合、1つの不動産に対して複数の所有者が登記することを言います。 共有名義にすることで、1つの不動産の所有権を分け合うことができます。今まさに、共有で相続登記をお考えの方、是非最後までご一読お願いしたいです！！
不動産を共有するには、共有持分を決める必要があります。 共有持分とは、各共有者が不動産の所有権をどれだけ持っているかを示す割合のことです。 例えば、不動産を子ども2人で相続する場合、法定相続の場合、それぞれが不動産の半分を相続します。 その場合、不動産を共有で相続するときの共有持分も半分ずつということになります。ご兄弟で相続する分には、歩調を合わせて維持管理ができるかもしれませんが、お子さん、お孫さんの代となるとどうでしょうか？？




持分はどうやって決める？


先述の通り、不動産を共有で相続する場合に持分を決めなければいけません。
相続した不動産の持分割合は、一般的に以下の2つの方法で決めることができます。
①法定相続分に沿って決める 
②遺産分割協議で合意して決める 
法定相続分に沿って決める場合は、相続人の造成により異なります。
相続人が、配偶者と子の場合、共有持分の割合は被相続人の配偶者と子がそれぞれ2分の1となります。（子が複数の場合、2分の1を兄弟間でさらに分けます。）
 被相続人の配偶者と親が相続人の場合は、配偶者が3分の2、親が3分の1となります。
 被相続人の配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合は、配偶者が3分の4、兄弟姉妹が4分の1となります。
 これらは遺言書や遺産分割協議がない場合の割合です。相続した不動産の持分割合は、遺産分割協議で自由に変えることもできます。 
例えば、相続人が配偶者と子の2人だけであっても、相続人全員が同意すれば、法定相続分とは異なる割合にすることもできます。 配偶者が3分の1、子が3分の2という割合にすることも可能です。

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共有の不動産を売却した場合は？


相続で共有した不動産を売却するときは、売却代金は持分割合に従って分配されます。一般的には、収入が持分割合によって分配される以上、特段の事情がない限り支出も持分割合に従って負担することとなります。
 例えば、相続人2人がそれぞれ2分の1の持分割合で共有している不動産を4,000万円で売却したとします。この場合、各相続人が受け取る売却代金は、「4,000万円×2分の1＝2,000万円」になります。 ただし、共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の承諾が必要です。
所有している持分のみを売却することは理屈上では可能ですし、共有者の同意も不要です。但し、持分のみを購入する買主様にはなかなか出会うことはできません。万一、持分を購入するというお話があってもそれは相当安価なお話となってしまいます。




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共有持分の足かせ


不動産を相続人間で共有する場合、各相続人が自分の相続分に見合った共有持分を持つことになります。 しかし、共有持分の割合によっては、不動産に関する一部の行為が制限される場合があります。共有とはいえ所有権があるのですが、自分が好きなように何でもできる訳ではないのです。 共有持分の割合に応じてできる行為は次のようになります。

単独でできること


持分割合にかかわらず、共有者が自分の共有持分だけでできる行為は以下の5つです。
○不動産の現状を保つための修理
○不法占有者に対する明け渡し要求
○法定相続登記
○共有不動産の利用
○共有持分だけの売却
上記のうち共有持分だけの売却を除く行為は「保存行為」と呼ばれています。 保存行為とは、共有不動産の現状を変えないための行為のことです。 ただし、前述の通り共有持分だけの売却は共有者の承諾なしにできますが、実際には買い手を探すのが難しいと思います。他人と不動産を共有しても単独でできる行為が少ないからです。

過半数の持分でできること


過半数の持分があるとできることが広がります。
過半数の共有持分でできる行為は「管理行為」になります。 
管理行為？？管理行為の一例を挙げると以下の4つとなります。
○短期間の賃貸借契約の締結・解約
○ 賃料の引き下げ 
○共有物の使用方法の設定 
○資産価値を高めるためのリフォームやリノベーション
誤認しやすいのですが、過半数の共有持分とは、持分の割合が過半数を越えることを意味します。 共有者の数が過半数という意味ではありませんので、ご注意ください！ そのため、持分割合が過半数を超えていれば、そのほかの共有者の同意がなくても上記の管理行為をすることができます。



全員が同意しないとできないこと


共有持分の不動産の最大の難関です！
「処分行為」や「変更行為」に該当する事項ついては、共有者全員の承諾が必要となります。 
処分行為や変更行為に当たる行為とは、以下の5つです。
○売却・寄贈
○抵当権の設定
○長期間の賃貸借契約
○増築・改築
○解体
上記のように、共有不動産に物理的な変化をもたらす行為は共有者の権利に大きく影響するので、全員の承諾が必要となります。 また、上記以外にも大規模な修理や土地の分割・統合も共有者全員の承諾が必要です。 
なお、令和3年の法改正で軽微な変更については、共有者全員の承諾がなくても共有持分の過半数の承諾でできるようになりました。 小さな変更とは、例えば以下のようなものが該当します。
○砂利道のアスファルト舗装
○建物の外壁・屋上防水改修工事
上記のように大規模な修理工事であっても、軽微な変更に該当すれば管理行為と同じように扱われます。


マンガ売却編



想定されるトラブル


では、相続人同士で不動産を共有名義した場合に、想定されるトラブルを以下あげていきますます。
御身内同士でトラブルになるのは本当に悲しいことです。

メガ共有


相続登記は放置しちゃダメです！！
私が以前にご相談を頂いた案件で200名以上の推定相続人がいらっしゃるケースがありました。さすがにここまでくると手の打ちようがない・・。改めて代々相続登記をすることの大切さを実感した記憶があります。共有者が多すぎると、不動産を効果的に活用しようとしても同意を得るのが困難で自由に利用できないという問題があります。 昨今、相続登記を何世代にも渡って放置したことで共有者が100人以上になる「メガ共有」が社会的にも問題になっています！
そこで政府は令和3年4月に民法を改正し、共有不動産の利用をスムーズにするための法整備を行いました。 例えば、共有者の中に行方不明の相続人がいる場合です。 裁判所が一定期間の公告や通知を行った上でも行方が不明な場合は、その不明者は除外した共有持分で管理行為や変更・処分行為ができるようになりました。

維持管理費のトラブル


不動産には維持管理費が付きものです。共有不動産の修理費用を巡ってトラブルになることもあります。 例えば、共有不動産が雨漏りをしていて修理工事をした場合、修理費用は、共有持分に従って負担する必要があります。 しかし、共有者が共有持分に従った修理費用を払わない場合、困ってしまいますよね？ 
共有者が1年以内に持分に従った修理費用を支払わない場合は、他の共有者は適当な償金を支払ってその共有者の持分を取得することができます。
 つまり、適当な償金を支払うことで修理費用を支払わない共有者の持分を取得し、共有関係を解消できるのです。 ちなみに適当な償金とは、その共有者の持分割合を現金に換算した金額になります。

共有物分割請求訴訟！？


共有者に共有物分割請求訴訟を起こされるトラブルもあります。 共有物分割請求訴訟とは、裁判所によって共有状態を解消する訴訟のことです。 例えば「共有不動産を複数人で管理するのが面倒くさい」「共有者との共有関係を解消したいが話し合いがうまくいかない」という場合に、共有物分割請求訴訟のトラブルになります。 裁判になると裁判費用が発生するため、できるだけ避けたいところですね。 このように不動産の共有では、様々なトラブルが起こる可能性があるのです。

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まとめ


遺産分割の際は、本当に共有で良いか？よく考えてください！
不動産を共有すると、共有者の同意が必要な行為が多くなり、不動産の管理や処分が難しくなることが挙げられます。 共有者の同意が必要な行為には、売却・寄贈・抵当権の設定・長期間の賃貸借契約・増築・改築・解体などがあります。 これらの行為は共有者の権利に大きく影響するため、全員の承諾が必要となります。 しかし、共有者の中には修理費用を支払わない者や行方不明の者もいる可能性があります。 その場合、裁判所による法的な手段を取る必要がありますが、それには時間や費用がかかります。 また、共有持分だけの売却もできますが、実際には買い手を探すのが困難でしょう。
このように相続人の間で不動産を共有すると、デメリットも多くあります。 そのため、不動産を共有する場合は、事前に共有者間で話し合ってルールを作ったり、遺言書や遺産分割協議で持分割合や処分方法を明確にしたりすることが重要です。



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渡邉友浩

部署：代表取締役

資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう！！』『早く売却してくれてありがとう！！』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう！！』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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