【2023年版】稲沢市で住みながら売りたい！リースバックと融資の違いとは？審査基準や必要書類についても解説

住宅ローンの返済が苦しく自宅を売却したいものの、住み慣れた自宅を離れたくない方には、「リースバック」という選択肢があります。
リースバックを利用したい場合は、その概要や条件などを理解したうえで検討することが大切です。
そこで今回は、リースバックの概要や利用するための条件、審査基準などについて解説します。
愛知県稲沢市で住宅ローンの返済にお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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リースバックに審査はあるのか？融資との違いはなに？

まずは、リースバックの概要について解説します。

リースバックとは

リースバックとは、不動産売買契約と賃貸借契約が一体化したサービスのことです。
不動産会社に自宅を売却して現金を得たあと、買主である不動産会社と賃貸借契約を結び、家賃を支払って自宅に住み続けられる仕組みになっています。
通常、自宅を売却すると買主に引渡さなければなりませんが、リースバックでは自宅を現金化したあとも生活環境が変わらない点が大きなメリットです。

リースバックは融資ではない

リースバックは自宅に住みながら資金を得られるため、「融資」と混同している方も少なくありません。
融資とは、自宅を担保にして金融機関からお金を借りることです。
融資を受ける際には、金融機関と金利や返済期間、毎月の返済金額などを決めたうえで契約し、返済していく必要があります。
しかし、リースバックは融資ではありません。
リースバックで得る資金はあくまで自宅の売却代金であり、売却後、自宅に住み続けるために発生するお金は「家賃」です。

リースバックに審査はあるのか

通常、融資を受けるためには審査にとおらなければなりません。
融資の場合は、返済能力の有無や完済時の年齢のほか、過去の債務の状況といった信用情報が重視されます。
リースバックは融資ではないため、信用情報などの審査は不要です。
ただし、リースバックには不動産会社の審査があります。
不動産会社の審査をクリアしなければリースバックは利用できないため、審査基準などを事前に把握しておくことが大切です。

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リースバックを利用するための審査基準

ではリースバックを利用する際には、どのような審査がおこなわれるのでしょうか。

主な審査基準

リースバックでは主に、以下のような審査基準を設けています。
売却できる物件であること
まず、自宅に重大な瑕疵（不具合）などがなく、売却できる物件であることが条件です。
たとえば違法建築物や事故物件の場合、通常の不動産売却で買主を見つけることは困難です。
リースバックを利用する場合、不動産会社は将来その物件の売却を想定して買い取ります。
つまり、売却が見込めない物件は、リースバックの審査にとおらない可能性が高いといえます。
物件の名義人が複数いる場合も、注意が必要です。
共有物件を売却するためには、共有者全員の同意を得なければなりません。
アンダーローンであること
住宅ローンが残っていても、売却代金で残債を完済できる「アンダーローン」であれば、問題なくリースバックを利用できます。
しかし、売却代金で完済できない「オーバーローン」の場合は、リースバックの審査にとおりにくいといえます。
オーバーローンでも、不足分を自己資金などで完済できるのであれば、リースバックを利用可能です。
また、オーバーローンであっても債権者の合意を得られる場合は、任意売却とリースバックを組み合わせて利用することもできます。
契約者に支払い能力があること
リースバックを利用すると一時的にまとまったお金を得られますが、そのあとは不動産会社に家賃を支払う必要があります。
売却代金の大半を住宅ローンの返済に充てたことによって、生活が苦しくなるケースも珍しくありません。
そのため、不動産会社は支払い能力があるかどうかを審査します。
とはいえ、金融機関から融資を受ける際の審査のように、年齢制限や職業を重視するものではありません。
支払い能力に関しては、家賃保証会社を利用できるか否かを審査基準にするのが一般的です。
家賃保証会社とは、賃貸物件で家賃の滞納が発生した場合に、借主に代わって家賃を支払う会社です。
家賃保証会社を利用するためには、借主に対する審査にとおらなければなりません。
安定した収入が見込めない場合は、審査にとおらないこともあり得ます。
その場合は、リースバックの審査基準を満たさないため、リースバックを利用できない可能性があります。
このように、リースバックを利用するためには、不動産会社による審査基準を満たさなければなりません。
ただし、金融機関の融資審査ほど厳しいものではなく、物件に問題がなく一般的な賃貸物件の審査にとおる方であれば、利用できるケースがほとんどです。

物件の価値が高いほど審査にとおりやすい

リースバックでは、売主個人より物件そのものの価値を重視する傾向があります。
たとえば、建築制限がある市街化調整区域や、需要が低いエリアの場合は、不動産の評価も低くなるのが一般的です。
このようなケースでは、売主の与信面には問題がなくても、審査にとおらない可能性があります。
一方、人気エリアは需要があり不動産の評価も高いため、リースバックも利用しやすいといえます。

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リースバックの審査時と売却時の必要書類

最後に、リースバックを利用する際の必要書類について解説します。

審査を受ける際の必要書類

先述のとおり、リースバックを利用するためには、審査にとおる必要があります。
審査を受ける際には、以下のような書類が必要です。

• 登記済証（権利証）または登記識別情報通知書
• 購入時の重要事項説明書
• 増改築後の図面
• 所得を証明する書類
• 本人確認書類

登記済証（権利証）または登記識別情報通知書は、土地や家の所有権を証明する書類で、本人が所有する物件であるかどうかを確認するために必要です。
物件購入時の重要事項説明書や、増改築後の図面は、違法建築物でないことを確認するために提出を求められる場合があります。
また家賃保証会社の審査を受けるために、源泉徴収票など所得を証明する書類が必要です。
リースバックの審査には上記のような書類が必要であるため、利用を検討する場合は早めに準備しておきましょう。

売却する際の必要書類

先述した書類を提出し、不動産会社の審査基準を満たしていれば、リースバックを利用できます。
不動産会社に自宅を売却する際には、以下のような書類が必要です。

• 固定資産税納税通知書
• 固定資産評価証明書
• 住宅ローンの返済予定表
• 建築確認済証または検査済証
• 測量図
• 印鑑証明書

上記は、リースバックに限らず、不動産を売却する際に提出を求められる必要書類です。
くわえて、耐震診断報告書やインスペクションの結果報告書などがあれば物件の価値が高まるる可能性があるため、所有している場合は提出するようにしましょう。

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まとめ

リースバックは自宅を利用して資金を得る方法ですが、融資とは異なります。
自宅を売却してまとまった資金を得られるうえ、売却後も自宅にそのまま住み続けられるため、生活環境を変えたくない方にはメリットの多い売却方法です。
ただし不動産会社の審査にとおる必要があるため、リースバックを利用したい場合は、まず利用可能かどうかを確認しておくと安心です。
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