2023年版｜あま市で不動産売却をお考えの方！不動産売却の越境とは？注意点と売却する方法を解説

不動産売却時のトラブルで意外に多いのが、越境を巡る問題です。
越境している（されている）不動産は、売却に時間がかかることもあります。
今回は越境とはなにか、売る際の注意点や売却方法を解説します。
愛西市、あま市で土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における越境とは？

まずは、不動産売却における越境とはなにかを解説します。

越境とは？

越境とは、建物の一部や付属品が、隣地に侵入している状態のことです。
境界を越えるという意味で、土地の境界を越えてほかの方の土地にはみ出してしまっていることを指します。
反対に、隣地からご自身の土地に侵入しており、所有権を侵害されている状態は、被越境です。
また、侵入しているものを、越境物や被越境物と呼びます。
樹木の枝葉やブロック塀といった目に見えるものだけでなく、ガス管や給排水管など、地中に埋まっているものも越境物となります。
越境物とは、空中・地中問わず、境界を越えているものが該当するのが一般的です。

越境を巡るトラブルの事例とは？

不動産売却時、越境を巡りトラブルになった事例を見ていきましょう。
売主であるAさん（個人）は、買主である不動産会社Bと、隣地との境界を確定させ、被越境物がある場合は解消（解消できない場合は契約解除）という契約内容で売買契約を締結しました。
土地の境界確定をおこなっているなかで、目視では確認することが難しいところに、隣地の建物の屋根が20㎝ほど被越境していることがわかります。
屋根の一部が対象の土地に侵入しているため、その部分は有効的に使えないことが判明しました。
状況を知った不動産会社Bは、越境物を撤去しないと、売買契約を解除または売買価格を減額する旨をAさんに伝えます。
この事例では、隣地の住民が被越境している土地を購入したため、Aさんは無事に不動産売却を完了できました。
もし、隣地の住民が屋根を壊したり隣地を購入したりすることに反対した場合、契約解除になっていたことでしょう。
隣地の住民とトラブルになっていたら、境界を確定することも難しかったかもしれません。
普段目に見えにくいものが、不動産売却の妨げになるケースがあるため、注意が必要です。

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越境している（されている）不動産を売却するときの注意点

続いて、越境している（されている）不動産を売却するときの注意点を解説します。

注意点1：境界確定をおこなう

注意点としてまず挙げられるのが、境界確定をおこなうことです。
境界確定とは、隣地との境界を明確にし、正しい土地の面積を図ることです。
境界確定により、なにがどのように、どのくらい越境しているかを把握できます。
相続した不動産や古い土地の場合、土地の境界が曖昧だったり、測量図があっても越境物の記載がなかったりするケースも多いです。
そのため、売却前に境界確定をおこないます。
売買契約の締結後に境界確定を実施し、契約内容と異なる結果が出た場合、契約解除になるリスクが高まるでしょう。
境界確定によって正確な土地の面積や越境物を把握できれば、買主は安心して購入できるため、早期の売却が見込めます。

注意点2：覚書を作成する

覚書を作成することも、注意点のひとつです。
覚書とは、越境について当事者が理解していることや、将来越境の状態を解消することなどを取り決め、書面にしたものです。
覚書は、現状を受け入れ、そのまま取引することに了承した証拠となります。
決まったフォーマットはないため、下記の内容を取り決めたうえ、記載しておくのがおすすめです。

• 越境物はどのようなもので、所有者は誰か、管理責任は誰にあるのか
• 所有権を侵害している部分の土地の使用料が発生するか否か、発生する場合はいくらか
• 覚書の内容を、将来売却や相続などが発生した際も継承させるかなど

もし対象の不動産を売却したり相続したりした際は、覚書の内容を継承させることをおすすめします。
継承させない場合は、覚書を新たに作成しなければならないほか、トラブルになる可能性があるからです。

注意点3：買主が住宅ローンを組みにくくなる

注意点として、買主が住宅ローンを組みにくくなることも挙げられます。
越境されている不動産は、瑕疵物件と見なされ、資産価値が下がる可能性があるからです。
ひとつの土地には、ひとつの建物しか建てられないというルールがあります。
もし隣地の屋根が越境している場合、ひとつの土地にふたつの建物が建っていることになり、建築基準法に違反してしまいます。
そのような土地は、建築確認申請が下りない可能性が高いです。
建築確認申請が下りなければ、金融機関から融資を受けることはできません。
そのため、買主は現金一括で購入する必要があるでしょう。
一般的には不動産を現金一括で購入するのは難しいため、売却が困難になります。

注意点4：候補から外されてしまう恐れがある

越境物がある場合、買主が家を建てる際に、思うような家を建てられない可能性があります。
隣地からはみ出している部分は、敷地面積に含めることができないからです。
そのため「思っていたより狭い家を建てることになった…」という事態が予想され、候補から外されてしまう恐れがあります。

越境している（されている）不動産を売却する方法

最後に、越境している（されている）不動産を売却する方法を解説します。

方法1：越境物を取り除く

売却方法としてまず挙げられるのが、越境物を取り除くことです。
そのままの状態で売り出すと、売却価格に影響が出るので、できる限り取り除くことをおすすめします。
塀や屋根の場合、簡単に取り除くのは難しいですが、木の枝や根なら簡単に取り除くことができるでしょう。
しかし、木の枝や根を取り除く際は、下記の注意点があります。

• 木の枝がはみ出していても勝手に伐採できない
• 木の根は勝手に取り除いてもOKだが、トラブルになる恐れがある

木の枝は、越境されていても勝手に伐採することができません。
もし、木の枝がご自身の土地にはみ出ている場合、隣地の住民に伐採をお願いする必要があります。
なぜ伐採が必要なのか、明確な被害や理由がないと、同意してもらえない可能性があるので注意が必要です。
また、木の根は勝手に取り除いてもOKだが、トラブルになる恐れがあります。
たとえば、根を伐採したことでその植物が枯れてしまった場合です。
状況によっては、損害賠償請求につながることもあるでしょう。
そのため、木の枝と同様、隣地の住民から同意を得たうえで取り除くことをおすすめします。

方法2：不動産買取で売る

売却方法として、不動産買取も挙げられます。
不動産買取とは、土地や建物を不動産会社が直接買い取ることです。
仲介では売りにくい不動産を、売却する際に用いられる売却方法となります。

まとめ

越境とは、建物の一部や付属品が隣地に侵入している状態を指します。
越境している（されている）不動産は、境界確定をおこなったり覚書を作成したり、売却時にさまざまな注意点が生じます。
越境物を取り除いたうえで売り出す、または買取での売却方法が適しているでしょう。
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