2023年版「負動産」とは？相続放棄や不動産売却など処分方法について解説

土地や建物といった不動産は資産の1つですが、すべての不動産がプラスになるとは限りません。
不動産のなかでも「負動産」に該当するものは、所有しているだけで負担になるため、早めに処分するのが得策です。
そこで今回は、負動産とはなにか、相続放棄や負動産の処分方法について解説します。
愛知県稲沢市で相続を控えている方や、相続した不動産の処分をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
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不動産売却前に知っておきたい！そもそも「負動産」とはなにか

住む予定がなく、賃貸物件としても利用できない、なかなか買主も現れないといった資産性がない不動産は、所有していてもメリットがありません。
さらに、土地や建物の所有者には固定資産税などの維持費がかかるため、活用しないのであれば所有しているだけでマイナスとなります。
「負動産」とは、資産性がなく、所有していると大きな負担がかかる不動産のことです。
では、どのような経緯で不動産が「負動産」になってしまうのでしょうか。
いくつか例を挙げて解説します。

バブル時代に購入した別荘やマンション

バブル時代には、資産として別荘やマンションを購入する方が多く見られました。
しかし、家族構成やライフスタイルなどの変化によって、利用する機会がなくなった方も多くいらっしゃいます。
バブル時代に購入された別荘などは交通の便が悪く、現在は築年数が経っている物件がほとんどです。
そのため、売却や賃貸物件としての利用を考えても、なかなか取引する相手が見つからないケースが少なくありません。
所有している以上は固定資産税がかかるうえに、定期的な管理が必要であるため、手間とコストがかかり続ける負動産となってしまうのです。

空室が目立つ賃貸物件

投資目的で購入したマンションなども、負動産になる可能性があります。
投資物件は、満室に近い状態で運営できれば、黒字経営になりやすいでしょう。
しかし空室が目立つ賃貸物件は、ローンの返済や管理費、税金などの支払いを、入居者から毎月受け取る家賃でまかなえなくなります。
つまり収入より出費が多い賃貸物件は、負動産になりやすいといえます。

相続した不動産

近年の日本では少子高齢化や核家族化が進み、親から相続した実家などを放置するケースが少なくありません。
そして年々空き家の数は増え続け、社会問題となっています。
空き家はもともと資産価値が低いものが多く、人が住まなくなると急速に老朽化が進むため、時間が経てば経つほど売れにくくなります。
過疎地にある実家や農地などは、とくに負動産になりやすいので注意が必要です。

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不動産売却前に知っておきたい！「負動産」の相続放棄について

相続で取得する土地や建物が負動産となる可能性が高い、あるいはすでに負動産となっている場合は、相続放棄も選択肢の1つです。
家庭裁判所に申述書と必要書類を提出し、相続放棄が認められれば負動産の相続を回避できます。
ただし、相続放棄をする際には、以下のようなことに注意が必要です。

すべての財産を放棄することになる

相続放棄とは、すべての財産を放棄し、最初から相続人でなかったものとみなす制度です。
「現金や預貯金は相続したいけれど負動産は相続したくない」といったように、財産を選んで放棄することはできません。
あとで多額の財産が見つかったとしても、相続放棄の撤回はできないため、しっかり相続財産を確認してから手続きする必要があります。

相続放棄には期限がある

相続放棄には、「相続の開始があったことを知ったときから3か月以内」と期限が定められています。
それまでに手続きする必要があるため、あまり時間をかけずに決断しなければなりません。

相続放棄をしても管理責任は残る

プラスの財産より、借金や未払いの税金といったマイナスの財産のほうが多い場合、相続人全員が相続放棄をするケースもあります。
だれも相続しない場合は、その不動産の所有権を手放して国庫に帰属させることが可能です。
ただし、相続放棄後も不動産の管理責任が残るケースがあります。
このように、相続放棄をすれば負動産の所有を回避することは可能ですが、さまざまなリスクを伴います。
したがって、相続放棄をすべきかどうかは慎重に判断することが大切です。

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不動産売却前に知っておきたい！「負動産」の処分方法

最後に、負動産を処分したい場合にはどうすれば良いか、考えられる処分方法について解説します。
負動産を所有し続けてもメリットはないため、以下のような方法で早めに処分することを検討しましょう。

自治体に寄附する

処分するのが面倒、地域のために使ってほしいといった理由から、自治体への寄附を検討する方もいらっしゃるでしょう。
ただし自治体が寄附を受け付けるのは、地域のために活用できるものに限られます。
どのような不動産でも寄附できるわけではないため、事前に自治体の窓口に相談してみましょう。

個人に寄附する

隣地の所有者が、敷地を広げたいと考えているケースは意外と多いものです。
寄附であれば快諾してくれる可能性は十分考えられますが、寄附は受け取る側に贈与税が課されるおそれがあります。
また、不動産の所有権を隣地の所有者に移転する登記手続きが必要です。
これらのことを隣地の所有者に説明して、同意を得る必要があります。

法人に寄附する

まれなケースですが、個人から法人に寄附することもあります。
営利法人への寄附は、受け取った側に法人税などが課されるため断られやすく、あまり現実的な方法ではありません。
寄附した方に対しても、譲渡所得税が課されるため注意が必要です。
ただしNPO法人や学校、寺社などの非営利団体への寄附には、譲渡所得税は課されません。

不動産売却をおこなう

負動産を寄附すると固定資産税などの維持費はかからなくなりますが、利益を得ることはできません。
また、負動産を含む不動産は、年月の経過によって価値が下落するケースが一般的です。
したがって、少しでも利益を得たい場合は、なるべく早いうちに売却することをおすすめします。
不動産売却には、「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。
仲介とは、不動産会社と媒介契約を結び、買主を探す方法です。
仲介のメリットは市場相場に近い価格での売却が望めることですが、売却活動をおこなうため、現金化までに時間がかかります。
仲介で不動産売却をおこなう場合の平均期間は3か月～半年程度ですが、立地条件や不動産の状態によってはそれ以上かかることも珍しくありません。
とくに負動産の場合、仲介では買主がなかなか見つからない可能性が高いといえます。
一方、買取とは、不動産会社が買主となって直接不動産を買い取る方法です。
売却活動をおこなわないため、不動産会社が提示する査定価格に納得すればすぐに売買契約へと進み、早く現金化できます。
したがって、売却期間が長引きそうな負動産の場合は、買取を視野に入れて検討するのがおすすめです。

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まとめ

負動産とは、資産性がなく、所有しているだけでマイナスになる不動産を指します。
相続放棄をすることで負動産の所有を回避できますが、すべての財産を放棄することになるため、相続財産をしっかり調べて慎重に判断する必要があります。
負動産の処分によって利益を得たい方は、負動産を放置して老朽化する前に、売却を検討してみてはいかがでしょうか。
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