2023年｜根抵当権とは？抵当権との違いや不動産を相続した際の対応などを解説！

事業に使われている不動産などは、根抵当権が設定されていることがあります。
根抵当権が付いた不動産も相続の対象となるので、事前に対応方法などを確認しておくと良いでしょう。
そこで今回は、弥富市で根抵当権が設定されている不動産を相続された方に向けて、根抵当権とは何か解説します。
相続の方法なども解説しますので、ぜひご参考にしてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。
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不動産の根抵当権とは①概要と相続手続きを急いだほうが良い理由

根抵当権とは、不動産の担保価値から貸し出せる上限である「極度額」を定めて、その範囲内で借入や返済を繰り返すことができる抵当権です。
メリットは、借入のたびに審査を受ける必要がないので、スムーズに融資を受けられることです。
また、抵当権の設定が初回のみで済むため、登録免許税や司法書士への報酬を節約できるなどのメリットもあります。
そのため、事業の運転資金の調達などでたびたび借入が必要な場合などは、根抵当権が利用されています。

抵当権と根抵当権の違いとは

抵当権とは、借入をする際に債権者が不動産などの担保に設定する権利です。
債務者は抵当権が設定されているものでも引き続き使用できますが、返済できなくなった場合は使用できなくなり、債権者はその担保を売るなどして貸したお金を回収します。
この点において、抵当権と根抵当権に違いはありません。
大きな違いは、借入を繰り返しできるかどうかです。
抵当権は借入額が決まっており、一度借入をすると返済が終わるまでは新たな借入ができません。
返済が終わると抵当権が消滅するので、新たな借入をする際は、再度抵当権の設定をおこなう必要があります。
一方、根抵当権は極度額の範囲内で繰り返し借入ができます。
そして、一度設定された根抵当権は、返済が終わっても元本確定となるまでは消滅しません。
元本確定とは借入金が確定されることであり、これ以降は新たな借入ができなくなり、借入金を返済すると根抵当権が消滅します。

根抵当権を相続する際に急ぐ必要がある理由とは

根抵当権が設定されている不動産を相続した場合は、まず根抵当権を引き続き利用するかどうか決める必要があります。
もし引き続き利用する場合は、根抵当権をそのまま相続する必要があるため、手続きを急がなくてはなりません。
その理由は、根抵当権の元本確定事由の1つに、「相続の開始後6か月以内に登記をしないときは、担保すべき元本は相続開始時に確定したものとみなす」とあるからです。
つまり、相続開始から6か月が過ぎると元本確定となり、新たな借入をすることができず、借入を完済すると根抵当権は消滅します。
そのため、根抵当権をそのまま相続したい場合は、期限までに手続きを完了しましょう。
また、相続放棄を考えている場合も、手続きを急ぐ必要があります。
相続放棄とは、財産を相続する権利のすべてを放棄することです。
プラスの財産よりも債務が多い場合などは、相続放棄をしたほうが良いことがあります。
ただし、相続放棄の期限は「相続の開始があったことを知ったときから3か月以内」なので、選択する可能性がある場合は迅速に決断し、手続きを進めましょう。

不動産の根抵当権とは②そのまま相続する方法と流れ

先述のとおり、根抵当権をそのまま相続したいときは、相続の開始から6か月以内に手続きをしなくてはなりません。
スムーズに進めるためには、手続きの流れや必要な登記をしっかりと把握することがポイントです。

根抵当権をそのまま相続する際の手続きの流れ

根抵当権をそのまま相続する際の基本的な流れは、以下のとおりです。

• 債権者である銀行などに連絡をする
• 遺産分割協議をおこなって不動産の相続人を決定する
• 必要な登記をおこなう

相続が発生したら、まず債権者にその旨を連絡して、必要書類の発行を依頼します。
次に遺産分割協議をおこない、不動産の相続人を決めましょう。
遺産分割協議とは、相続人が複数いる場合に、全員で相続財産の分け方を話し合って決めることです。
相続人が決まったら、最後に必要な登記をおこないます。
必要な登記は、被相続人が不動産の所有者かどうかによって異なるので、それぞれのパターンを確認しておきましょう。

根抵当権をそのまま相続する際に必要な登記

根抵当権をそのまま相続する場合は、2つのパターンのどちらに該当するかによって、必要な登記が変わります。
1つ目は「被相続人が不動産の所有者と債務者であるパターン」で、この場合は以下の登記が必要です。

• 所有権移転登記
• 債務者変更登記
• 合意の登記

所有権移転登記では、不動産の名義を被相続人から相続人に変更します。
次に債務者変更登記をおこない、相続人の全員を債務者にします。
最後に、債務者を指定債務者1人にする合意の登記をおこない、手続き完了です。
2つ目は、「被相続人が債務者であるが、不動産の所有者ではないパターン」です。
この場合は、所有権移転登記はおこないません。
なお、このパターンの場合は、指定債務者を決める話し合いに債務の相続人だけではなく、根抵当権者も参加する必要があります。
さらに、指定債務者の変更登記は「不動産の所有者」と「根抵当権者」がおこなうので、間違えないようにしましょう。
このように、債務者と不動産の所有者が異なるパターンは少し複雑なので、この機会に統一しておくと今後の手続きがスムーズです。

不動産の根抵当権とは③相続の際に抹消する方法

被相続人の事業を継承しない場合などは、根抵当権は必要ないでしょう。
その場合は、根抵当権の抹消手続きをおこないます。
抹消する方法は、債務が残っているかどうかによって変わるので、それぞれのケースの手順を確認しておきましょう。

債務が残っているケース

根抵当権を利用して借入をおこなったお金の返済が終わっていない場合は、まず完済する必要があります。
一般的には不動産を売却して、その売却金を使って完済します。
債務がなくなったら、債権者の合意を得たうえで元本確定をして、根抵当権の抹消登記をおこないましょう。
ただし、不動産の売却価格が債務を上回るとは限らず、売却金だけでは足りないこともあるでしょう。
その場合は、元本確定をしたあとに返済を続けて、売却金で完済できるタイミングで不動産を売却するなどの方法があります。
また、売却金だけで完済できない場合は、先述した相続放棄を検討する必要があるかもしれません。
相続放棄をする可能性があるときは、期限を過ぎてしまわないように、早めの決断を心がけましょう。

債務が残っていないケース

債務が残っていない場合は、債権者に連絡して元本確定をすると、根抵当権の抹消登記が可能です。
根抵当権を抹消しないと売却は難しいので、相続した不動産を売る予定なら早めに手続きを進めましょう。
なお、相続した不動産を売る予定がない場合は、すぐに根抵当権を抹消しなくてもそれほど問題はありません。
ただ、根抵当権は抵当権よりも取引額が大きいため、通常だと債権者の許可を得ることが難しい可能性があります。
元本確定には債権者の許可が必要で、元本確定をしないと根抵当権は抹消できません。
相続を理由にすると、許可を得やすい可能性があるので、この機会に不要な根抵当権は抹消しておきましょう。
また、不動産は所有しているだけで固定資産税などのコストがかかるので、使用する予定がない場合は早めに売却を検討したほうが良いでしょう。

まとめ

不動産の根抵当権は、相続開始から6か月が過ぎると、そのまま引き継ぐことができなくなるので注意が必要です。
根抵当権を相続しない場合は急ぐ必要はありませんが、そのままにしていると売却時の手続きが煩雑になってしまいます。
そのため、根抵当権が不要な場合は、早めに抹消登記の手続きを済ませておきましょう。
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