【2026年RN】リースバックとは？契約書の記載内容と確認すべきポイントについて解説

「リースバック」という不動産の売却方法をご存じですか？
住宅ローンの返済が厳しい方や、老後に向けて資金を調達しておきたいという方におすすめのシステムです。
しかし、リースバックは通常の売却とは仕組みが異なるので注意しましょう。
ここでは、リースバックを利用する際に必要な「売買契約」と「賃貸借契約」の内容や、リースバックに関わる特約について解説します。
愛知県弥富市でリースバックを検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

リースバックの売買契約書における記載項目と確認ポイント

リースバックは、自宅を売却して資金を得る方法の1つです。
売却したあとも同じ家に住み続けられるという大きな特徴があります。
自宅を不動産会社や不動産投資家などに売却し、売却後は新たな所有者に家賃を支払いながら居住を続けるというシステムです。
住み慣れた自宅から離れずにまとまった資金を得ることができるため、生活環境を変えずに「住宅ローンの返済資金がほしい」「新たな事業を始めたい」「老後の生活費を確保しておきたい」といった方に適しているといえます。
リースバックの利用には、通常の不動産売却で必要な「売買契約」だけでなく、売却後に自宅を借りるための「賃貸借契約」が必要です。
それぞれの契約内容を理解し、契約書が正しく作成されているか確認できるようにしておきましょう。

売買契約書の記載内容と確認のポイント

リースバックの売買契約書に記載される主な内容は下記のとおりです。

• 不動産の売買価格
• 手付金や残代金の額
• 決済日
• 建物の状態や不具合について
• 買戻し特約の金額、期間など

リースバックの売買契約書に記載される内容は、基本的に一般的な不動産売却のものと同じです。
しかし、将来的に不動産を買戻す可能性がある場合は、買戻しに関する契約内容をしっかり確認しておきましょう。
確認するポイントは、まず「買戻しが可能かどうか」、そして「買戻しの金額」や「買戻しできる期間」などです。
通常、買戻しの金額は売却した価格よりも高くなります。
目安としては売却価格の110％～130％ほどになると考えておきましょう。
また、リースバックで得た資金を住宅ローンの一括返済といった「支払い」にあてる予定の方は、決済の日程も重要です。
支払いと決済日のタイミングが適切かどうか確認する必要があります。
さらに、家の不具合や傷などについてはすべて契約書に記載しておかなければなりません。
売却後もご自身が住む家とはいえ、買主に伝えていなかった不具合が契約後に発見された場合、契約不適合責任に問われる可能性があります。
そうなると損害賠償請求や契約解除などのトラブルに発展する恐れがあるので注意してください。
そのほか、契約者名や売買金額といった基本的な項目にもしっかり目をとおしておきましょう。

リースバックの賃貸借契約書における記載項目と確認ポイント

リースバックでは、売買契約だけでなく賃貸借契約を結ぶ必要があります。
続いては、賃貸借契約の内容について見ていきましょう。

賃貸借契約書の記載内容と確認のポイント

賃貸借契約書に記載される主な内容は下記のとおりです。

• 「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらで契約するか
• 家賃、敷金、礼金などの金額
• 家賃の支払い方法、支払い先、支払い期日
• 中途解約の方法
• 退去時の原状回復や費用負担について

リースバックにおける賃貸借契約書では、普通借家契約か定期借家契約かの確認が重要です。
普通借家契約では、原則として借主が希望すれば半永久的に契約を継続できます。
貸主側は正当事由がない限り契約の更新を拒むことができません。
一方、定期借家契約では事前に取り決めた期間を満了すると自動的に契約が終了します。
定期借家契約の場合は、基本的に更新や延長といった選択肢はないと考えておきましょう。
しかし、リースバックでは2～3年ほどの定期借家契約となるケースが多いです。
長く住み続けたいという方は、契約時に普通借家契約について相談する必要があります。
定期借家契約でも満了時に貸主が合意すれば再契約が可能ですが、その場合も最初の契約の段階で「再契約が可能かどうか」「再契約時に家賃の値上げはあるか」などを確認しておくと安心です。
住宅ローンの支払いが難しいなどの理由でリースバックを利用する方であれば、家賃の設定にも気を付けなければなりません。
リースバックでは、類似物件の家賃相場よりも支払いが高くなるケースが多いからです。
リースバック物件では年間家賃が売却価格の7％～13％程度に設定されます。
家賃の金額によってはリースバック後も資金面で負担が大きいこともあるため、慎重に検討しましょう。

リースバックに関する特約とは？契約書で確認すべきポイント

リースバックの契約においては、いろいろな特約が存在しています。
売買契約書や賃貸借契約書に特約の記載がある場合は、内容をしっかりと理解してから契約を結びましょう。

リースバックの契約に関する特約1：買戻し特約

買戻し特約とは、契約時に取り決めた条件を満たしていれば、のちに売却した家を自由に買戻せるという特約です。
買戻すための金額や、買戻しの可能な期間などが条件として契約書に記載されます。
通常この特約には10年という時効がありますが、リースバックの買戻し特約においては買主と売主で相談して時効を決めることが可能です。
また、買戻し特約の内容は登記しておけるため、所有者となった買主が別の買主に家を転売してしまった場合にも、買戻しの権利が失われることはありません。
買戻しを想定してリースバックを利用する方は、口約束だけでなく売買契約書に買戻し特約の記載があるかしっかり確認しましょう。

リースバックの契約に関する特約2：中途解約に関する特約

定期借家契約を結ぶ場合、契約期間を満了する前に退去すると原則として契約違反になります。
違約金の支払いを求められることもあるので注意が必要です。
しかし、賃貸借契約書に中途解約に関する特約が盛り込まれているのであれば、その内容に合わせて中途解約が認められるケースがあります。
契約時には中途解約する予定がなくても、定期借家契約を結ぶ場合は念のため中途解約の特約について確認しておくと安心です。

リースバックの契約に関する特例3：禁止事項など

賃貸借契約書に、居住するうえでの禁止事項が特約として記載されることがあります。
喫煙やペットの飼育、リフォーム、又貸しの禁止などです。
そのため、長年住み続けていた自宅であっても、リースバック後は家の使い方に制限がかかる可能性があると考えておきましょう。
リースバックをした家は、所有権が貸主に移っていることを忘れてはいけません。

リースバックの契約に関する特約4：契約違反をした場合のペナルティなど

上記の禁止事項を守らなかった場合など、契約違反をした際に科されるペナルティが契約書に記載されるケースがあります。
ペナルティの内容はさまざまですが、貸主によっては賃貸借契約の解除を求められることもあるので注意しましょう。

まとめ

住み慣れた自宅を離れることなく資金を調達できる点が、リースバックの特徴でありメリットです。
住宅ローンの返済が苦しい場合の選択肢として、リースバックは有効な解決策の1つといえるでしょう。
リースバックを利用する際は、売買契約書や賃貸借契約書の内容をしっかりと理解し、納得したうえで進めてくださいね。
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