【2026年RN】ローン残債があっても不動産売却する方法とは？抵当権や注意点を解説！

「ローン残債があっても不動産売却をすることはできるのだろうか」と疑問をお持ちではありませんか。
不動産売却をするためにはローン残債を完済し、抵当権を抹消する手続きが必要です。
本記事では抵当権とはなにか、ローン残債があっても不動産売却する方法とそのときの注意点について解説します。
愛知県津島市で不動産売却を検討していて、ローン残債がある方は、ぜひご参考にしてください。

ローン残債がある場合の不動産売却で抹消しなければならない抵当権とは

ローン残債がある場合、不動産売却をするためには抵当権を抹消しなければなりません。
ここからは抵当権について解説します。

抵当権とは

債務者がなんらかの理由で住宅ローンを返済できなくなったときに備えて、金融機関が不動産を担保にできる権利を抵当権といいます。
ローンを返済できなくなった場合に、金融機関が抵当権を設定した不動産を売却して債権を回収する仕組みです。
つまり抵当権は、貸したお金を返してもらえないときに備えた保険のような位置づけです。
住宅ローンを組んで購入した不動産には、必ず抵当権が設定されています。
不動産を購入したら所有権移転登記をおこないますが、それと同時に抵当権設定登記もおこないます。
住宅ローンの返済が終わり、ローン残債が0円になったら、抵当権を設定しておく必要ありません。
抵当を消滅させるためには、住宅ローン完済後、抵当権抹消登記をおこないます。

不動産売却時に抵当権の抹消が必要な理由

スムーズに不動産売却をおこなうためには、抵当権の抹消が必要不可欠です。
抵当権が設定されている物件は、たとえ市場に売り出したとしても買い手が見つかりにくいでしょう。
もし不動産売却をして所有者が変わっても、ローン残債がある限り抵当権は残り続けます。
売主の返済が滞り抵当権が実行されてしまうと、買主はせっかく手に入れた物件を手放さなくてはなりません。
また、買主が住宅ローンを借りようとしても、抵当権付きの物件に融資してもらうことは不可能です。
このように買主にはさまざまなリスクが伴うため、抵当権付きの物件は避けられてしまうのです。

抵当権の有無を確認する方法

抵当権が設定されているかどうかは、登記事項証明書を見れば確認できます。
抵当権について記載されているのは、登記事項証明書の権利部（乙部）です。
抵当権者の名前や債権額など抵当権に関する内容が記載されています。

ローン残債があっても不動産売却をする方法

ローン残債があっても不動産売却をする方法はありますが、ローン残債の金額や売主の事情によって、適切な方法は異なります。
ここからはローン残債があっても不動産売却をする流れと方法について解説します。

方法①不動産売却による一括返済

ローン残債が売却代金を下回るアンダーローンの場合、売却代金を使ってローン残債を一括返済できます。
たとえばローン残債が2,000万円ある状態で、売却代金2,400万円で不動産売却をした場合をイメージしてみましょう。
売却代金2,400万円からローン残債2,000万円を支払い、住宅ローンを完済できます。
このようにアンダーローンの場合は、売却代金の中でやりくりできるので、自己資金は必要ありません。

方法②不動産売却と自己資金による一括返済

ローン残債が売却代金を上回っている状態のことを、オーバーローンといいます。
オーバーローンの場合、売却代金だけではローン残債を完済することができません。
不足している分は、自己資金でまかなう必要があります。

方法③リースバック

リースバックとは、不動産売却した後も賃貸借契約を結んで、同じ家に住み続けられる方法です。
アンダーローンの場合は、リースバックを利用できる可能性があります。
今の家に住み続けたいと考えている方は、退去せずにローン残債を完済できるリースバックがおすすめです。
一方でオーバーローンの場合は、リースバックを認めていない金融機関が多いため注意しましょう。

方法④住み替えローン

新しい家への住み替えを検討しているものの、オーバーローンになってしまう場合は、住み替えローンを利用する方法があります。
住み替えローンとは、現居の住宅ローン残債と新居の購入資金をあわせて借りられるローンです。
二重でローンを組む必要がなく、手間や費用を省くことができるでしょう。
しかし借入額が高額になるため、債務者の返済リスクが高まる点に注意が必要です。
さらに通常の住宅ローンと比べて審査も厳しくなるため、だれもが利用できるとは限りません。

方法⑤任意売却

不動産売却をしてもローン残債を完済できない、住み替えローンも利用できない場合は、任意売却という方法もあります。
任意売却とは、金融機関の了承を得た上で、一定条件のもと不動産売却をすることです。
任意売却は競売とは違い、売主の希望で一般市場で不動産売却をおこなうことができます。
不動産売却をすることによってローン残債を完済できなくても、金融機関の了承が得られれば、抵当権を解除することも可能です。
会社が倒産したり病気で働けなくなったりして、どうしても住宅ローンの支払いが難しくなったら、金融機関に任意売却を相談してみましょう。

ローン残債がある場合の不動産売却における注意点

ローン残債がついたままの物件は、注意点を意識しないと、通常の物件よりも売れにくくなってしまうおそれがあります。
ここからは、ローン残債がある状態で不動産売却をするときの注意点を解説します。

注意点①築年数

まず気を付けなければならない注意点は、物件の築年数です。
一般的に築年数が経過していない物件のほうが、高値で売却しやすい傾向があります。
しかし新築の状態で取得してから短期間で売却すると、ローン残債があまり減っておらず、高額であることが多いです。
「築浅物件だから高く売れるはず」と早合点してしまうのは危険です。
必ずローン残債と売却代金を見比べて、ローン残債を完済できそうか確認してから、不動産売却をおこないましょう。

注意点②借り入れ状況

住み替えローンなど、新たな借り入れをおこなう場合にも、注意点があります。
それはクレジットカードローンやカーローンなど、住宅ローン以外の借り入れ状況も確認することです。
住宅ローン以外に返済しなければならない借り入れ額が多いと、審査を通過できない可能性が高まります。
できれば借り入れた分をすべて返済してから、住み替えローンの申し込みをするほうが良いでしょう。

注意点③任意売却後の返済義務

任意売却した売却代金を使って返済しても、まだローンが残っている場合は注意点があります。
残ったローンは、消滅するわけではありません。
債務者は任意売却後も、引き続きローンを返済する義務を負います。
任意売却して抵当権が消えても、返済は続くため、十分に注意しましょう。

まとめ

ローン残債があっても不動産売却する方法は、複数あります。
まずはローン残債の金額を確認した上で、希望に沿った方法を選択しましょう。
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