【2026年RN】不動産売却でかかる税金の種類とは？節税方法も解説！

不動産売却で発生する税金の種類や金額をご存じでしょうか。
ここでは愛知県弥富市で不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却でかかる税金の種類について解説します。
税金の計算方法や節税方法もご紹介しますので、不動産売却の予算を立てる際の参考にしてみてください。

不動産売却でかかる税金の種類には何がある？

不動産売却でかかる税金を知ると売却全体の予算や資金の流れが確認できるため、事前に用意するべき金額を把握できます。
この項では、不動産売却によって発生する税金の種類を解説します。

売却時にかかる印紙税と登録免許税

不動産を購入すれば不動産取得税、所有していれば固定資産税と不動産に税金はつきものですが、不動産売却したときにも税金が課されます。
不動産売却で最初に課される税金は、売買契約書に貼り付ける収入印紙の印紙税です。
収入印紙は郵便局や法務局で購入することができ、契約金額に応じた収入印紙を契約書に貼り付けて納税することになります。
抵当権が付いている不動産の引き渡し時には、抵当権の抹消登記にともない登録免許税を納税します。
抵当権は住宅ローンなど融資を受けて購入した不動産や、不動産を担保に融資を受けた場合に設定される金融機関の権利です。
融資の返済がされないときに抵当権を実行して不動産を売却して融資を回収する、担保権と考えると分かりやすいでしょう。
抵当権が付いたままでは不動産を引き渡せないので、売却代金で住宅ローン残債を完済するときには、引き渡しと同時に抵当権抹消登記の手続きを進めます。
その際、司法書士に登記費用と併せて登録免許税を代わりに納税してもらうことが一般的です。

不動産売却後に納税する譲渡所得税

譲渡所得税は不動産売却で得た利益にかかる税金で、不動産売却で生じる税金のなかでも高額になりやすい種類です。
不動産売却で得た利益は譲渡所得と呼ばれ、給与所得や事業所得のように所得税が課されます。
なお、不動産売却によって生じた損失は譲渡損失と言います。

不動産売却時にかかる税金「譲渡所得税」の税率や計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得に一定割合の税率をかけて計算します。
ここでは、譲渡所得税の税率や計算方法について解説します。

譲渡所得税の税率は？

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
所有期間5年以下の不動産の売却によって得た利益を短期譲渡所得、所有期間5年を超える不動産売却で得た利益を長期譲渡所得となります。
短期譲渡所得の税率は39.63％、長期譲渡所得の場合は20.315％です。
これら譲渡所得税には、所得税のほかに住民税と復興特別所得税も含まれています。
短期譲渡所得の場合だと住民税9％、復興特別所得税0.63％、長期譲渡所得の場合には住民税5％、復興特別所得税0.315％といった税率になっています。
5年以下での売却で1,000万円の譲渡所得が発生した場合、396万3,000円もの所得税が課されることになります。
同じ条件で5年を超えて所有していた場合の譲渡所得税は203万1,500円であり、約半分の金額になる計算です。
譲渡所得の税率は所有期間だけではなく、売却した不動産がマイホームなのか相続した空き家かでも変わります。
売却時における不動産の状況をよく確認し、税金計算をしましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法はシンプルで、不動産を売却したときの利益である譲渡所得に税率をかけるだけです。
譲渡所得＝不動産売却価格－取得金額－諸経費
計算式の不動産売却金額には、売買契約の金額をそのまま当てはめます。
取得金額は、売却した不動産の購入にかかった金額から、仲介手数料や登録免許税などの諸経費と建物の減価償却分を引いて計算します。
減価償却とは、時間の経過によって減少した建物の価値を差し引く会計処理のことです。
また、過去におこなった増改築や改修の費用も取得金額に含められます。
諸経費に算入できる費用は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 登録免許税や司法書士費用
• 建物を解体していれば解体工事費と建物の滅失登記費用
• 土地を測量していれば測量費
• 印紙税

このほかにも、不動産売却において必要な交通費なども諸経費に含められます。
以上が基本的な譲渡所得税の計算方法です。
万が一建物の取得金額が分からない場合は、不動産売却金額の5％を取得金額とすることができます。
ただし、この計算方法では譲渡所得税が高額になりやすいため、できる限り当時の資料などを探して取得金額を明確にしたほうが良いでしょう。

不動産売却時の税金を節税する方法

不動産売却時の税金を節税するポイントは、購入額、タイミング、特例の3つです。
ここでは、3つの節税ポイントをそれぞれ解説します。

不動産の購入額を明確にする

不動産の取得金額が分からないときは売却価格の5％で計算すると先述しましたが、この計算方法では実際の金額より安くなることが多く、譲渡所得税が高額になります。
そのため、不動産の購入額を明確にすることが節税につながるのです。
不動産売買契約書だけでなく、建築工事請負契約書、住宅ローンの契約書、当時の預金通帳などでも購入額がわかることがあります。
住宅ローンの残高証明書や完済証明書などに記載された借入金額から購入額がわかる可能性もあるため、しっかりと確認しましょう。
取得金額が分かる場合でも、細かい経費を算入することで節税につながります。
仲介手数料や印紙代、登記費用、不動産取得税などを購入額に追加して取得金額を増やし、譲渡所得税の対象額を引き下げましょう。

不動産売却のタイミングを調整する

短期譲渡所得と長期譲渡所得では、譲渡所得税の税率が2倍も変わります。
取得から5年未満とそれ以上で大きく変わるため、可能ならば5年以上所有してから売却しましょう。
ただし、相続で取得した不動産で、相続税を支払っている場合には、相続の発生から3年以内に売却すると取得費に相続税を加算できます。
どちらを利用するほうが節税になるのか確認したうえで、不動産売却のタイミングを調整しましょう。

特例を活用する

マイホームの売却では「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が利用できます。
現在は住んでいない場合でも、住まなくなってから3年を経過した日が属する年の12月31日までに売却すれば適用可能です。
建物の解体後であったとしても、解体から1年以内に売買契約を締結すると適用されます。
ただし、親子や兄弟間での不動産売買でないことや、過去3年以内にマイホーム売却や交換の特例を利用していないことなど、適用には細かい条件もあるので確認しましょう。
この特例を利用すると譲渡所得から3,000万円を差し引いて計算できるため、大きな節税につながります。

まとめ

不動産売却時にかかる税金の種類には、印紙税や登録免許税、譲渡所得税があります。
譲渡所得税は売却価格から取得費と諸経費を差し引き、税率を掛けて算出しますが、高額になりやすいので注意しましょう。
譲渡所得税の節税のポイントは、購入額を明確にする、売却のタイミングを調整する、特例を活用するの3つです。
特例の利用には条件を満たす必要があるため、よく確認することをおすすめします。
愛知県弥富市で不動産売却をご検討中の方は、ハウスドゥ弥富・佐屋㈱不動産トータルサポートまでご相談ください。