【弥富市不動産売却】相続登記が未登記になっている理由とは？そのままでも大丈夫？

相続登記の義務化が2024年4月にせまっていますが、所有している物件が登記されていない場合はどうしたら良いのでしょうか。
本稿では未登記物件とその理由、そのままにしても大丈夫なのか、登記する方法について解説します。
愛知県津島市で未登記物件を保有している方や、これから相続を控えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続登記が未登記だった理由とは？

今後、義務になる相続登記ですが、過去には未登記でも問題ありませんでした。
どのような理由で未登記になっていたのか解説します。

そもそも未登記の状態とは？

登記とは、土地や建物の権利関係を法的に記録することです。
登記をおこなうと法的に不動産の権利を主張できるようになるため、安全かつ円滑な不動産取引が実現します。
登記は自分でも申請できますが、司法書士に依頼する方法が一般的です。
未登記の状態とは、こうした登記の手続きを踏まずに土地や建物を利用している状態を指します。

未登記の理由は？

なぜ未登記の状態になっている不動産が存在するのか、その理由は2つあります。
ひとつは不動産を相続した時点で登記申請をせず、所有者が故人のまま土地と建物を利用しているケースです。
不動産売買をおこなうと、多くの場合、所有権が移転したことを示すために登記をおこないます。
また、不動産を購入する際、住宅ローンなどの融資を受けて不動産を担保にする場合は、所有権の移転は条件になるため、必ず登記をしなければなりません。
しかし、これまで相続により所有権が移る場合の登記は義務ではありませんでした。
そのため、相続した不動産をそのまま自分で利用する場合だと、登記費用の節約のために登記をおこなわないケースもあったのです。
もうひとつの理由は、不動産の建築費用を現金で支払ったため、表示登記や所有権保存登記などをしていないケースです。
住宅ローンなどを利用する場合は抵当権の設定のために表示登記が必要ですが、現金で支払う場合は表示登記をおこなわずに手続きが可能です。
表示登記は義務であり、未登記で放置すると10万円以下の過料が科せられますが、実際に請求されるケースは多くないようです。
そのため、費用の節約のために登記をおこなわない方もいたのです。

相続した不動産が未登記の場合そのままでも大丈夫？

相続した不動産が未登記の場合、そのままにしておいても問題ないのでしょうか。

民法改正により相続登記が義務化される

2024年4月1日以降、相続登記が義務化されます。
相続を知ってから3年以内に正当な事由なく相続登記をおこなわない場合は、10万円以下の過料が科せられるため注意しましょう。
正当な事由とは、相続人の人数が把握しきれず手続きに時間がかかっている、相続内容について争っている、申請の義務がある相続人が病気などで身動きが取れない、などの事由です。
今後、正当な理由については明確化されますが、いずれにしても相続登記が必要です。
相続登記の義務化は、これから発生する相続だけに限らず、過去にさかのぼって適用されます。
所有している不動産が故人の名義になっている場合はそのままにせず、早めに手続きをすすめましょう。

未登記では売買や貸借ができない

未登記の不動産をそのままにするデメリットのひとつが、不動産売買をしたり賃貸物件として活用したりできない点です。
不動産取引の前提として、売買契約、または賃貸借契約などは所有者本人が締結しなければなりません。
しかし、未登記ならば登記簿謄本上の所有者は故人のため、相続人が所有者だと主張しても証拠にならないでしょう。
不動産担保ローンなどの借り入れの際も同様に他人の所有物を担保として提供することはできないので、登記をおこなわなくてはなりません。

時間の経過による権利関係の複雑化

所有している不動産の登記が祖父母の代から未登記ならば、その登記には膨大な手間がかかります。
なぜなら、相続登記には相続人全員の承諾が必要だからです。
祖父母の相続人である親族やその子どもまで含めて手続きする必要がありますが、居住地や生死がわからない相続人もいます。
何代もさかのぼって相続人を突き止める作業はとても大変です。
未登記の不動産を所有している場合は、相続登記の義務化に備えて早急に対策を講じましょう。

未登記の相続物件を相続する方法

未登記の相続物件を登記する方法について、そもそもの未登記物件を相続する場合と、相続登記をおこなっていない場合に分けて解説します。

相続登記をおこなっていない場合

相続不動産の所有者が被相続人で、相続内容が決まった場合の相続方法はとてもシンプルで、相続人が相続内容に同意すれば相続は完了します。
相続登記をおこなうには、遺産分割協議書を作成して以下の必要書類をそろえ、法務局で自分で登記をおこなうか、司法書士に代行してもらいます。

• 登記申請書
• 相続する不動産の登記簿謄本
• 遺産分割協議書
• 被相続人（故人）の戸籍謄本・住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書
• 固定資産評価証明書

遺産分割協議をしたのであれば、戸籍謄本や印鑑証明書など複数部取得しておきましょう。
司法書士に依頼する場合には、登記申請に必要な登録免許税と、司法書士への報酬を支払います。
司法書士への報酬は5～15万円程度ですが、複数の不動産の手続きが必要な場合や不動産が遠方にある場合、手続きに必要な法務局が複数ある場合には、金額が変わります。
登記の手続きを依頼する前に、見積もりをおこなうと安心です。

未登記の物件を相続する方法

たとえば、祖父の代で相続されていない物件を父が相続し、父が亡くなったために相続が発生した場合、その不動産の相続は難航します。
手続きとしては祖父が被相続人のときの相続人を探したあとに、相続人全員で遺産分割協議書を作成して相続するというのが流れですが、相続人を探す作業に大変な手間がかかるのです。
自分の叔父や叔母の所在、連絡先を探したあとに、叔父や叔母が亡くなっていればその配偶者や子どもまで、所在を突き止めなければなりません。
所在が分からなければ祖父の戸籍謄本や除籍謄本などを辿って探しますが、さながら探偵のような人探しが始まることもあります。
そして、相続人が見つかれば遺産分割協議するのですが、その作業も相続人の協力がなくては達成できません。
相続人同士のトラブルなどで遺産分割協議が難航するようであれば、このようなケースに慣れている弁護士に相談することをおすすめします。
遺産分割協議書を作成し、必要書類をそろえると相続は完了するため、相続登記の手続きもすすめましょう。

まとめ

未登記の物件は、相続登記の義務がなかったことや建築費用を現金で支払ったため表示登記をしなかったことが理由で登記されず、そのままになっています。
未登記物件のデメリットは、売買などができないことや、その後に相続が発生した場合に膨大な手間がかかる可能性があることです。
愛知県弥富市にお住まいで、将来的な相続が不安な方や未登記の不動産を所有している方は、お早めに（株）不動産トータルサポートにご相談ください。