【2023年版】ハウスドゥ愛西｜任意売却できないケースとは？できなければどうなるのか解説！

住宅ローンの支払いができなくなり、売却価格より残債のほうが大きいときに任意売却は相場価格で売却する最後の方法です。
しかし必ず任意売却ができるとは限らず、できないケースもありますが、任意売却できない場合はどうなるかご存知でしょうか。
ここでは任意売却ができないケースについて解説するので、稲沢市内で任意売却を検討している方は最後まで確認してみてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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任意売却ができない？そもそも任意売却とは

まず、任意売却について確認してみましょう。
そもそも任意売却とはどういう売却方法で、競売とどう違うのか、どんな流れで任意売却できるようになるのか解説します。

任意売却とは？

住宅ローンを借り入れてマイホームを購入した場合、マイホームには金融機関や保証会社の抵当権が設定されます。
抵当権とは住宅ローンが支払えなくなったときにマイホームを売却して、売却で得たお金を返済に回させる担保権で、債権者である金融機関が申し立てて実行されます。
通常、抵当権は住宅ローンを完済することでしか抹消されず、抵当権が付いている不動産は売却できないため、売却の際はローンを完済する必要があります。
住宅ローンを完済しなければ売却できませんが、それでも売却する方法が任意売却です。
任意売却とは、売却しても住宅ローン完済できない状態で、金融機関の同意を得て抵当権を抹消してもらいマイホームを売却する方法です。

任意売却するための流れ

任意売却するためには住宅ローンを完済できない状態で金融機関の承諾を得る必要がありますが、普通の状態では同意を得られません。
住宅ローンの返済を続けて残債を減らしたり、売却で足りなかった金額を充当するために資金を用意することを求められます。
任意売却を認めてもらうためには、住宅ローンを滞納しこれ以上ローンの残債を減らせず、自己資金を貯められない状態になったときに認められるのです。
離婚や病気、会社の倒産など正当な理由で住宅ローンの返済ができないときに、金融機関は任意売却での不動産売却を同意してくれます。

任意売却しなければ競売に進む

競売とは債権者が申し立てしてマイホームを売却する方法で、住宅ローンを滞納して一定期間が経つと、債権者は競売を裁判所に申し立てられます。
そのことを抵当権の実行と言い、抵当権が実行されて競売が申し立てられると、所有者の意思は関係なく入札方式にて売却が進みます。
裁判所が競売の開始を決定してから約5か月でマイホームの所有権は入札者に移り、家を出ていかなければなりません。
任意売却との違いは価格も売却方法も決められず、すべて強制的に進められたうえで、相場価格の6割から7割程度で売られてしまうことです。
任意売却は相場に近い価格で売却されるため、競売になってしまうと売却後に大きな借金だけ残ってしまうでしょう。

任意売却できないケースとは？

任意売却しなければ競売に進みますが、任意売却「できない」場合でも競売に進みます。
どんなケースで任意売却できないのでしょうか。

金融機関の同意を得られないケース

そもそも任意売却自体を認めていない金融機関や、残債と売却価格の差額が大きすぎるケースでは任意売却の同意を得られないことがあります。
また、住宅ローンを借り入れしている債務者と連絡が付かなかったり、連絡しても悪態をついたり、任意売却に協力的ではないと判断されると同意を得られないこともあります。
任意売却の同意を得られなければ、金融機関は競売を申し立てる流れになるでしょう。

その他の借り入れなどトラブルがあるケース

金融機関が任意売却を同意してくれても、その他に借金があって差押がマイホームに入っているケースは任意売却できないでしょう。
税金の滞納による差押も同様です。
どちらの差押も借金の完済や、税金滞納が解消されないと差押を抹消してもらえず、差押がある状態では不動産売却できません。
また、抵当権が2つ以上設定されていて、すべての抵当権者からの同意が得られないケースでも任意売却できません。
特に2番目の抵当権者は債権を回収できる見込みが少ないために、同意を得るのは難しい場合があります。
このようにその他の借り入れトラブルが発生している場合には任意売却できないこともあるでしょう。

任意売却で買い手が見つからないケース

任意売却は一般的な不動産売却と同様に販売活動しますが、必ず買い手が現れるとは限りません。
任意売却は金融機関から期限が設定され、その期限内に売却できなければ競売に進んでしまうでしょう。
「買い手が見つからなければ値引きすれば良い」と考えてしまいますが、任意売却では売却価格を金融機関が決定します。
金融機関の同意が得られなければ値引きもできますが、同意を得られないケースもあるので、買い手が見つからないこともあるでしょう。
この場合も競売に進みますが、競売の入札日までの決済・引き渡しが任意売却の期限です。
それまでは販売活動を続けられます。

任意売却できないとどうなる？

任意売却できなければ競売になると先述しましたが、競売になると具体的にどうなるのでしょうか。

自動的に売却が進んでしまう

競売は裁判所主導のもと、自動的に売却が進められてしまいます。
任意売却では売却のタイミングや契約などある程度調整はできますが、競売では何もできません。
具体的にどうなるかと言うと、裁判所から競売開始決定通知書が届き、その後、執行官と不動産鑑定士による調査、資料の開示がおこなわれます。
競売が始まった段階で裁判所に行くと最低限の情報を閲覧できますが、資料開示後はインターネット上で詳しく閲覧できます。
競売情報を集めている方は少ないかもしれませんが、競売になったことが周囲に知られてしまうでしょう。

競売では残債が多く残る

競売でも任意売却でも売却後には残債が残るでしょう。
残債はどうなるのかというと、金融機関と取り決めをして、毎月少しずつ支払える金額を2万円から3万円程度支払い続けることになります。
少しでも残債は少ないほうが良いですが、任意売却に比べて競売は残債が多く残るでしょう。
競売では売却相場よりも6割から7割程度の価格で売却されるため、相場価格が3,000万円ならば遅延損害金も含めて1,000万円以上の残債が残ることもあります。
残債が1,000万円残った場合、月に3万円ずつ支払っても27年以上支払い続けなければ残債はなくなりません。
それだけの長期間を残債に縛られるのならば、借金の免責を受けられて10年間の制限で済む自己破産を選択する方もいるでしょう。
このように競売のリスクは大きいため早めに任意売却へ進めるようにしたほうが良いでしょう。

まとめ

任意売却は残債がある状態で金融機関の同意を得て不動産売却する方法ですが、同意が得られなかったり、差押トラブルがある場合などで任意売却できないこともあります。
競売になると強制的に売却され、競売の情報も知られるうえに残債も多く残り、自己破産のリスクも高まります。
もし、愛知県稲沢市内で任意売却を検討していたり、住宅ローンの返済に悩んでいる方は「ハウスドゥ 愛西（株）不動産トータルサポート」までご相談ください。

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