【2026年】弥富市で実家を売却する時の注意点は？税金や手続きも確認しよう

相続した実家を弥富市で売却する際にまず確認すべき税金の基本

弥富市で相続した実家を売却する際にまず確認すべき税金は、大きく三つに分けられます。まずは「相続登記に伴う登録免許税」です。これは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する際にかかる税金で、固定資産税評価額の０.４％が基本の税率となります（例：評価額３０００万円なら税額１２万円）。

次に、「売買契約締結時にかかる印紙税」です。これは不動産売買の契約書に貼付する印紙代として納める税金で、契約金額に応じて段階的に金額が決まる仕組みです。例えば、売買金額が４,０００万円の場合、印紙税として１万円が必要です。

最後は「譲渡所得税および住民税」です。不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、その所得に対して課税されます。譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた額で計算されます。特例として、取得費が分からない場合は売却価格の５％を取得費の概算として用いることができます。

以下の表は、上記三つの税金について要点をまとめたものです：

取得費が不明な実家売却で気をつけたい点

実家を相続して売却する際、購入時の取得費が不明な場合があります。こうした場合には「概算取得費（売却価格の5％）」を用いることが可能ですが、税負担が大きくなるため注意が必要です。

国税庁によると、取得費が不明な場合は売却価格の5％を取得費として扱うことが認められています（例：3,000万円の売却なら取得費150万円）。しかし、この方法を選ぶと、実際の購入価格よりも低く見積もられ、譲渡所得が増えて税負担が重くなるおそれがあります。

取得費を証明できる資料が残っているか、事前に確認することが重要です。売買契約書、領収証、住宅ローン契約書・返済明細書、登記簿謄本、工事請負契約書などが有力な証拠となります。特に、相続した不動産では被相続人が取得した費用や時期が引き継がれるため、元の資料の確認が不可欠です。

なお、「取得費加算の特例」を利用すると、相続税相当額を取得費に加算できる場合があります（相続開始の翌日から相続税申告期限翌日以後三年を経過する日までの売却が対象）。ただしこの特例と概算取得費の併用はできません。また、他の控除特例との重複適用も不可ですので注意が必要です。

以下の表で、主なポイントをまとめました。

以上のように、取得費が不明な場合でも、概算取得費を使わずに実際の取得費を証明できれば、譲渡所得税を大幅に抑えられる可能性があります。相続税を支払った方は特例も活用できるため、売却前に取得費や特例の条件を正しく確認しておくことが大切です。

空き家の特例や控除制度の活用と適用条件

相続した実家を弥富市で売却する際、空き家に関する特例を活用することで、譲渡所得から最大で三千万円の控除を受けられる場合があります。これは「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、いわゆる「空き家特例」と呼ばれます。要件としては、亡くなった方が居住されていた家屋およびその敷地を、相続後三年を経過する年の十二月三十一日までに売却し、売却代金が一億円以下であること、相続直前にその家屋に被相続人以外が居住していなかったことなどが求められます。また、建物は昭和五十六年五月三十一日以前に建築された旧耐震基準のものであることが条件です。さらに令和六年以降に行われる売却については、売却後、買主により耐震改修または建物の除去工事が譲渡年の翌年二月十五日までに実施されるケースも対象に含まれ、適用期限は令和九年十二月三十一日まで延長されています（各要件詳細をご確認ください）。

売却の際には、これらの要件を満たすことで大きな節税効果が期待できます。一方で、複雑な制度ですので、適用には正確な条件確認と確定申告が不可欠です。特に相続人が三人以上の場合の控除額の変更や、耐震改修工事の実施主体とタイミングなど、見落としやすいポイントがあるため、専門家への事前相談もご検討ください。

売却前に見ておきたい現地確認と費用関連の配慮

実家を売却する前に、現地での確認事項とそれに伴う費用についてしっかり把握しておくことは、スムーズな売却や後のトラブル回避に不可欠です。ここでは３つの大切なポイントを、信頼性の高い情報をもとにわかりやすくご紹介いたします。

まず、住宅ローンの残高や団体信用生命保険（以下「団信」）の加入有無は、売却時の金銭負担を大きく左右します。たとえばローンが残っている場合は、抵当権抹消の手続きを進める必要があり、これには不動産1件につき登録免許税1,000円程度が課税されます（司法書士に依頼すれば報酬も別途必要です） 。また、団信に加入している場合は、万一の際に残債が免除されることがありますので、事前にご家族が契約内容を確認しておくのが望ましいです。

次に、境界や測量図など現地資料の確認は、土地面積の正確さを確保するとともに、後の紛争を防ぐうえで重要です。境界が明確でない場合は、確定測量を実施することが推奨され、その費用相場は一般的に30万～50万円、場合によっては100万円以上に及ぶこともあります 。隣接地が市町村などの場合には、更に高額（50万～80万円）となる可能性もあります 。これにより、売買契約時に「実測売買」による面積の精査が可能となり、安心した取引が期待できます。

そして、実家を現状のまま売却するか、更地にしてから売却するかは、固定資産税などコスト面で大きな違いが生じます。空き家のまま放置し、「特定空き家等」に指定されると、住宅用地としての固定資産税の軽減が解除され、税負担が最大で3～4倍に増加することがあります 。そのため、更地にする場合の解体費や、空き家として放置することの税負担リスクを比較検討することが大切です。

以下の表に、現地確認や費用関連で注意すべき項目をまとめました。

以上のように、売却前には金銭負担・図面・税負担の３点をしっかりと押さえることが、安心・納得の売却に繋がります。当社では、これらの観点もふまえた丁寧なご案内を行っておりますので、何なりとご相談ください。

まとめ

弥富市で実家を相続し売却する際には、税金や書類の確認、特例制度の把握など多くの注意点が存在します。まず、相続登記をはじめとした手続きや税額の目安を理解し、費用の見通しを立てることが重要です。書類が不足している場合や取得費が不明な場合も、早めの確認が将来のトラブル回避につながります。さらに、特例制度の適用条件や期限は複雑なため、一つずつ丁寧に確認しながら進めることが大切です。現地の状況や売却後のコストも把握し、安心して売却できる準備をしっかり行いましょう。