はじめに

親御さんが亡くなり、ふるさとの「実家」が空き家になってしまった――そんなケースは全国で後を絶ちません。愛知県では少子高齢化がさらに進行しており、相続されたまま管理されずに放置された実家も数多くあります。

使わない土地や建物をそのままにしておくと、老朽化・火災リスク・損害賠償責任など負担が大きくなる一方です。本記事では、空き家・実家をどのように“終活”するか、以下のポイントを中心に解説します。

·         使用しない空き家を持て余す理由

·         空き家管理を続けるデメリット

·         空き家の終活5大ポイント

1.     資産価値・市場性を把握する

2.     登記の確認と適切な対応

3.     家族との話し合い＆「出口」を決める

4.     実家の片付け、遺品整理は早めに

5.     認知症や施設対応も準備

·        地域の専門業者に相談を

1. 使用しない空き家は持て余しがち

国土交通省「令和元年空き家所有者実態調査」によれば、空き家所有のうち「相続」が54.6％を占め、実に半数以上が相続によって生じています 。(令和元年空き家所有者実態調査　集計結果について)

さらに、空き家の約半数は別荘や貸家にもならず、活用されていません。相続した実家は、老朽化が進むだけでなく、管理の必要性も高まる傾向にあります。

実家は固定資産税、管理の手間（換気・通水・草刈り等）、遠方管理の非効率さ――。その上、子・孫世代に負担を先延ばししてしまう構造的な問題も孕んでいます。

2. 空き家管理を続けることのデメリット

使わない空き家でも維持し続けるコストは見逃せません。

·         管理の頻度と手間：定期的な換気・通水・剪定・清掃が必須。月1回程度の巡回が望ましいですが、遠方だと時間とコストがかかります。

·         業者委託費用：管理会社に依頼する手間は解消されますが、委託費は数千円～数万円／月となります。

·         固定資産税の負担：使わない不動産でも税金の支払いは継続されます。2023年の税改正で空き家は優遇対象から外されるリスクもあります。

·         老朽化・災害リスク：放置によって建物の痛みが進み、倒壊・落下物のリスクが高まります。ひいては将来的な解体費用も嵩みます。

·         相続の負担移転：子世代に引き渡す際には、さらに管理負担・処分費用・トラブルの可能性が増すだけではなく、家族の間の話し合いが必要になります。

結果、空き家を抱え続けることは、管理・経済・精神面の負担が高くなります。

空き家の「終活」とは、いわゆる“実家じまい”を意味します。活用・処分・未来設計など、空き家をただの空き家にしたままにしないことが重要です。具体的には以下の5点です。

① 空き家の資産価値や流動性を知っておく

建物は年数とともに価値が下がりやすい一方、土地は価値が変動します。

·         国土交通省の2024年1月1日時点公示地価は、全国で前年比＋2.3％上昇。3年連続プラスで、バブル期並みの伸び幅 

·         三大都市圏では住宅地＋2.8％、商業地＋5.2％と好調 

·         2025年1月1日時点でも全用途平均＋2.7％、商業地＋3.9％、三大都市圏＋4.3％の上昇継続 

こうした状況下で、愛知県・稲沢など中部圏の土地も安定した需要が見込めるエリアもございます。

査定方法としては：

·         「レインズ・マーケット・インフォメーション」で類似物件の成約価格を調査

·         「国交省不動産情報ライブラリ」で地図・価格・学区・防災情報を確認

これにより、売却・賃貸物件化・更地売却などの判断がしやすくなります。

② 登記情報の確認と対応

相続登記は2024年4月に義務化され、相続開始から3年以内の登記が必要です。これを怠ると10万円以下の過料が発生 。相続済みでも名義が古いままの土地・建物は、今後の活用や売却に支障が出るため、適切に登記を行いましょう。

③ 家族との話し合い：実家の出口を早めに決める

相続後、兄弟で不動産をどう扱うか迷うケースは多く、話し合いそのものが負担に感じられます。話し合いを後回しにすると、実家がボロボロになるまで放置され、トラブルに発展するケースもあります。

おすすめの準備手順：

1.     財産リスト（不動産・預金・負債）を明確化

2.     兄弟間で話し合い、意向を取りまとめる

3.     相続税・維持費・管理費・処分費などの費用を共有

4.     売却／賃貸／更地売却／建替え等、合意形成

前倒しで家族が納得できる方針を定めることで、未来の実家が円滑に次世代へ移行できます。

④ 実家の片付け：空き家になる前に

実家が空き家になる前に、段階的な片付け・遺品整理を始めることが有効です。遺品整理は想像以上に労力・時間の掛かる作業です。

·         貴金属・ブランド品・コレクション等は査定・換金の余地あり

·         思い出の品（写真・手紙）の整理や保管

·         不要な家電・家具・衣類・雑誌などは早期に処理

·         空き家後に残された粗大ゴミは処分費が跳ね上がる場合もあり

空き家化する前に処分・整理を進めると、精神的・経済的な負担が軽減できます。

⑤ 親の施設入所・認知症への備えも重要

相続前・後にかかわらず、親が認知症・施設入所となるリスクに備えておく必要があります。

·         成年後見制度

o    判断能力が不十分になった段階で、家庭裁判所が選んだ後見人が管理・手続きを代行

o    自宅売却では裁判所の許可が必要

·         家族信託

o    親が判断能力のあるうちに、財産管理・売却権限等を子に託す信託契約を結ぶ

o    子が売却するための権限を得られるが、利益は親に帰属

o    親の判断能力に関係なく、自由なタイミングで契約可能

成年後見制度と家族信託の両方を組み合わせることで、親の財産管理と施設等の手続きを柔軟に対応できます。

4. 実家の終活 手順まとめ

以下は終活をスムーズに進めるためのステップです。

5. 専門業者に相談するメリット

空き家の終活は、専門的な分野が絡むため、個人だけで進めるのは困難です。地域密着で実績がある（株）不動産トータルサポートでは、空き家管理サービスのご提供が可能です！！

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稲沢市・愛西市・あま市・津島市・弥富市を含む地域で、実績多数の安心サポートをご提供しています。

·         実家の空き家化は全国で半数が相続から起こっています

·         土地は公示地価上昇の恩恵を受ける可能性あり

·         相続登記は義務化されており、未対応は将来の問題に

·         終活の4ステップ（登記・家族合意・整理・制度整備）が重要

·         制度対応含め、専門家（不動産会社・司法書士等）への相談が最適

実家が空き家になる前から準備を始めれば、負担を最小限に抑えながら家族全員が納得のいく未来を描くことができます。

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