【2024年】リースバックとは？メリットやリバースモーゲージとの違いを解説

老後問題や住宅ローンの返済苦など、さまざまなことに対してお悩みの方も多いのではないでしょうか。
近年は老後や住宅ローンの返済のために、不動産を活用した資金調達方法のひとつ「リースバック」を利用する方が増えてきました。
今回はリースバックとはなにか、仕組みやメリット・デメリット、リバースモーゲージとはなにが違うのかについて解説します。
住宅ローンの返済が苦しい方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックの仕組みとは？

まずは、リースバックとはなにか、仕組みについて解説します。

リースバックとは？

リースバックとは、今の住まいを売り、賃貸物件として住み続ける方法です。
通常の不動産売却とは違い、売却と賃貸を組み合わせた契約となります。
広まった理由として、老後の資金を備えておきたい方が増えたことが挙げられます。
新型コロナウィルスの流行にともない、思わぬ収入減に陥り、住宅ローンの返済が困難になった方が増えたこともリースバックが広まった理由のひとつです。
また、不動産は現金と比べて、相続が発生した際に揉めやすくなります。
リースバックとは、住まいを活用した資金調達や相続時のトラブルを未然に防ぐための、財産整理といえるでしょう。

仕組みとは？

リースバックの仕組みは、先述のとおり、売却と賃貸を組み合わせたものです。
自宅を売ったあとは、売却金が一括で支払われます。
そのあと、売却先の不動産会社と賃貸借契約を締結するのが、通常の不動産売却の仕組みと異なる点です。
不動産会社が貸主となるので、家賃を支払えば売却後もそのまま住み続けることができます。

利用までの流れ

仕組みとともに知っておきたいのが、利用の流れです。
一般的には下記の流れで手続きを進めます。

• 査定に出す
• 価格に納得できたら買取してもらう
• 賃貸借契約を締結する
• 家賃を支払いながら住む
• 買い戻しをする（売買契約時に再売買予約権を付けている場合）

まずは不動産を査定に出すところから始めます。
価格に納得できれば、その価格で売買契約を締結し、買取をします。
買取後、所有権を持つのは売却先の不動産会社です。
そのあとは賃貸借契約を締結します。
リースバックでは定期借家契約にて、2年ほどの契約期間で更新または再契約となるのが一般的です。
買い戻しを希望する場合は、再び所有権を得ることができます。
買い戻しをする際は、売買契約時に再売買予約権を付けることがポイントです。

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リースバックのメリット・デメリットとは？

続いて、リースバックのメリットとデメリットについて解説します。

メリット1：引っ越しをしなくて済む

メリットとしてまず挙げられるのが、引っ越しをしなくて済むことです。
通常の不動産売却の場合、所有権が買主に移ったタイミングで退去しなければなりません。
引っ越しの手間やコスト、新しい環境への不安など、さまざまなことを乗り越える必要があります。
しかし、リースバックでは売却後住み慣れた家に住み続けることが可能です。
マイホームを売ったことを、周囲に知られてしまう可能性も低いでしょう。

メリット2：不動産を所有するリスクがなくなる

不動産を所有するリスクがなくなることも、メリットのひとつです。
マイホームを所有していると、固定資産税や都市計画税などを支払わなければなりません。
維持管理のために、給湯器を交換したり外壁を塗装したりといったコストもかかります。
しかし、リースバックでは所有権が売却先に移転するため、そのような手間や金銭的な負担から解放されるのがメリットです。
また、自然災害や金利上昇のリスクにも備える必要があります。
自然災害によって建物が被害を受ければ、大切な財産を失ってしまうでしょう。
変動金利で住宅ローンを利用している場合、金利上昇によって返済の負担が大きくなります。
どちらも予測が難しい問題です。
そのまま住み続けられるものの、そのような不安を感じずに済むことがリースバックのメリットとなります。

メリット3：まとまった現金を手に入れられる

メリットとして、まとまった現金を手に入れられることも挙げられます。
マイホームの売却金は現金一括で支払われるため、住宅ローンの返済や老後資金の確保などに活用することが可能です。
通常の不動産売却では買主を探すために販売活動をおこなう必要がありますが、リースバックなら早く現金化できます。

デメリット1：家賃を支払う必要がある

デメリットとしてまず挙げられるのが、家賃が発生することです。
売却先と賃貸借契約を締結するため、毎月家賃を支払わなくてはなりません。
家賃は周辺相場ではなく、買取価格における利回りで決定します。
そのため、買取価格が高いほど、家賃もアップします。

デメリット2：財産を失うことになる

不動産という財産を失うことになるもの、デメリットのひとつです。
先述のとおり、売ったあとはマイホームの所有権は不動産会社に移転します。
ご自身のものではなくなり、お子さまに相続することもできなくなります。
ただし、契約条件によっては将来買い戻すことも可能です。

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リースバックとリバースモーゲージの違いとは

最後に、リバースモーゲージとの違いについてチェックしていきましょう。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、マイホームを担保にして、お金を借りる方法です。
毎月の支払いは利息のみで、契約者が亡くなったあとに売却金で一括返済をします。
リースバックと同様、自宅を活用した資金調達方法ですが、大きな違いがいくつかあるため注意が必要です。

主な違いとは？

主な違いは、下記のとおりです。

• 所有権が残る
• 売却金の使い道が制限される
• 不動産の種類によっては利用できないことがある
• 対象年齢が定められている

違いとしてまず挙げられるのが、所有権が残ることです。
リースバックでは、売却先の不動産会社に所有権が移転すると解説しましたが、リバースモーゲージではご自身が所有しているままとなります。
そのため、財産を手放すことなく利用することが可能です。
また、売却金の使い道が制限されることも、大きな違いとなります。
リバースモーゲージで得たお金は、あくまでも借り入れているものなので、使用用途は生活費といった金融機関が定めたものに限られます。
リースバックは住宅ローンの返済や老後資金の貯金など、使い道が制限されていません。
さらに、不動産の種類によっては利用できないことがあることも違いのひとつです。
一戸建てのみを対象とし、マンションは対象外とする金融機関が多くあります。
シニア向けの商品がゆえに、リバースモーゲージには対象年齢が定められており、60歳以上の方が利用することも、主な違いといえるでしょう。

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まとめ

リースバックとは、マイホームの売却と賃貸借契約を組み合わせた金融取引で、通常の不動産売却と異なる仕組みを持っています。
引っ越しをしなくて済むことや不動産を所有するリスクがなくなるといったメリットがありますが、家賃が発生するなどのデメリットも生じるため注意が必要です。
リバースモーゲージも自宅を活用した資金調達方法ですが、売却金の使用用途が限られていたり、対象年齢が定められていたりといった違いがあります。
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